2008年，云南城投因?yàn)槟孟铝吮灰曌鳌胺嗜狻钡沫h(huán)湖東路沿線4.18萬畝土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，股價(jià)一度大幅提振，它也由此披上了“一級(jí)開發(fā)第一股”的光環(huán)。然而環(huán)湖東路土地一級(jí)開發(fā)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展并不順利，去年，云南城投選擇離場。截至離場，環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開發(fā)完成度僅為11%。而云南城投于日前發(fā)布的2014年年報(bào)中也能夠看出公司發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移：云南城投房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)正在加碼，數(shù)量上甚至遠(yuǎn)超土地一級(jí)開發(fā)。隨著從環(huán)湖東路一級(jí)開發(fā)市場的抽身，云南城投土地“一級(jí)開發(fā)第一股”似乎也名存實(shí)亡。

云南城投二級(jí)自主開發(fā)項(xiàng)目

年報(bào)內(nèi)容顯示，云南城投旗下土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目包括關(guān)坡二期項(xiàng)目、上壩城中村改造項(xiàng)目、中壩城中村改造項(xiàng)目、融城優(yōu)郡二期和黃河春城5個(gè)，房地產(chǎn)二級(jí)自主開發(fā)項(xiàng)目涉融城昆明湖、星海半島、雨林瀾山、融城金階等14個(gè)，二級(jí)開發(fā)參股項(xiàng)目包括招商海公館、太陽山、半島華府等9個(gè)，未開發(fā)項(xiàng)目還有小哨土地和白魚口地塊。值得注意的是，當(dāng)中還包括了融城金階、融城優(yōu)郡、融城昆明湖等多個(gè)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目。

按照年報(bào)中所披露的公司旗下項(xiàng)目情況不難看出，土地一級(jí)開發(fā)已經(jīng)不再是云南城投的業(yè)務(wù)重點(diǎn)，該公司房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)加速擴(kuò)張，并在數(shù)量上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，此間也意味著云南城投已經(jīng)擺脫了對(duì)早前單一的土地一級(jí)開發(fā)的依賴，并將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)板塊。

云南城投之所以被資本市場追捧為土地“一級(jí)開發(fā)第一股”，理由充足，且名符其實(shí)�！耙患�(jí)開發(fā)第一股”光環(huán)的由來還得從2008年說起，當(dāng)年，云南城投與昆明土儲(chǔ)中心簽訂了《環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開發(fā)委托合同》，合同到期日為2013年5月30日。按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，環(huán)湖東路一級(jí)土地整理周期為5年，其中一期4630畝，二期9709畝，三期11453畝，四期12013畝。然而這一恢弘的規(guī)劃藍(lán)圖并未照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，截至云南城投從環(huán)湖東路一級(jí)開發(fā)中抽身，原計(jì)劃在此進(jìn)行的4.18萬畝土地一級(jí)開發(fā)僅有4793畝實(shí)現(xiàn)成功移交，完成度僅11%。

環(huán)湖東路三個(gè)半島土地出讓情況

事實(shí)上，云南城投退出環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開發(fā)并不意外。早在云南城投與昆明土儲(chǔ)中心簽下委托合同之前，環(huán)湖東路三個(gè)半島就在新昆明的戰(zhàn)略版圖當(dāng)中，承擔(dān)著重要的城市功能，因此云南城投能夠獲得該片區(qū)土地一級(jí)整理權(quán)，在他人看來是塊到手的“肥肉”，若合同完全履行將為云南城投帶來112億元的凈利潤。但是現(xiàn)實(shí)總比夢想殘酷得多，云南城投在環(huán)湖東路沿線的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)展并不順利，二級(jí)土地出讓表現(xiàn)尤甚。

環(huán)湖東路首批土地2011年6月入市，總計(jì)25宗1623畝，頗為尷尬的是，這25幅土地多數(shù)流拍，僅5幅183畝完成出讓，交易金額7.8億元。片區(qū)內(nèi)土地再次入市已經(jīng)是一年半以后，當(dāng)時(shí)6宗地塊全部底價(jià)成交，交易金額29.8億元。同月，環(huán)湖東路10號(hào)地塊2280畝也掛牌交易，且全部以8.4億元的價(jià)格成交。有意思的是，這三次土地出讓的實(shí)際成交單價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)下跌之勢，從420萬元/畝到300萬元/畝，再到37萬元/畝。綜上來看，環(huán)湖東路土地出讓并不順暢，片區(qū)內(nèi)地塊遲遲未能出讓直接導(dǎo)致了云南城投不但無法獲得預(yù)期的土地紅利，公司業(yè)績還會(huì)因此受累。

進(jìn)一步看，早前的云南城投是A股唯一的一家主營土地批租業(yè)務(wù)的上市公司，房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)并非公司強(qiáng)項(xiàng)。雖然這一兩年來，公司二級(jí)開發(fā)逐漸加碼，卻有土地需求，但擁有大量土地儲(chǔ)備的云南城投進(jìn)行內(nèi)部自行消化也并不現(xiàn)實(shí)。

頭頂土地“一級(jí)開發(fā)第一股”的云南城投還是選擇了離場，正是因?yàn)樵颇铣峭秾?duì)環(huán)湖東路一級(jí)開發(fā)的困境心知肚明。而云南城投土地一級(jí)開發(fā)主要集中在環(huán)湖東路沿線，既然已經(jīng)從中抽身，那么也就意味著云南城投“一級(jí)開發(fā)第一股”的名號(hào)已然名存實(shí)亡。轉(zhuǎn)而將房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)作為公司業(yè)務(wù)重點(diǎn)也不是2014年才有的事情，公司的轉(zhuǎn)型路徑在2013年年報(bào)中就有所顯露，2014年卻愈加明晰，今年，云南城投將押注旅游地產(chǎn)和城市綜合體。

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