其他城市是政府規(guī)劃到哪里，開發(fā)商就跟到哪里。昆明卻是開發(fā)商看中哪里，政府的相應規(guī)劃就調(diào)整到哪里，建設到哪里。
2001年的昆明房地產(chǎn)市場，正處于全面開花，全新發(fā)展的新階段。佳園和世紀花苑的熱銷浪潮逐漸從市場上退去，加之官房一方獨霸時代的瓦解，市場格局出現(xiàn)了全新的局面，整個樓市開始全新盤整和變化。
以改善居住品質(zhì)和生活方式為訴求的新消費時代已經(jīng)到來，昆明的房地產(chǎn)市場開始重新思考。上個世紀由于品質(zhì)低下而被市場徹底淘汰的那些產(chǎn)品，卻意外地被市場上出現(xiàn)的新貴階層所青睞，而滇池路板塊的高品質(zhì)住宅、別墅和類別墅產(chǎn)品在市場上嶄露頭角，可以說，昆明別墅產(chǎn)品真正意義上的發(fā)端由此開始。
西山別墅就是在這個時候扛起近郊別墅旗號的第一批發(fā)展商之一，它創(chuàng)了兩個第一：第一個在太平鎮(zhèn)開發(fā)別墅，第一個以山水資源為賣點。那時，與他們同時期的近郊純別墅項目只有兩個，一個是昆石路沿線的西亞山莊，價格也和西山別墅很相近，都在2000元/平方米左右。另一個是滇池路上的聽濤雅苑，這類在滇池大堤附近開發(fā)的復合形態(tài)別墅和類別墅項目，由于當時滇池路的路況還比較差，所以在當年的別墅市場，這些項目基本互為伯仲，沒有太大差異。
昆明樓市詬病一二
如今，昆明的房地產(chǎn)市場已經(jīng)遠遠今非昔比，變化之巨大，可能是很多開發(fā)商都未曾料想得到的。但是，我們應該看到，在高速發(fā)展的昆明樓市中，仍然存在一些非理性因素。
首先，住宅品質(zhì)與房價并非是匹配性地增長。
在昆明，住宅市場的巨大變化使房地產(chǎn)整體升溫，呈現(xiàn)一種非理性的增長，這種非理性與中國整體房地產(chǎn)的非理性增長有所不同。昆明普通住宅，特別是城市住宅價格的增長與產(chǎn)品品質(zhì)不相匹配，真正健康成長和發(fā)展的房地產(chǎn)市場是不會用地段來衡量住宅價格的。
在北京、上海甚至成都等城市，距離市中心遠近早已不是衡量住宅價值的首要標準，但昆明顯然沒有走出房地產(chǎn)初級發(fā)展階段，還未開始體驗居住環(huán)境和建筑品質(zhì)為生活帶來的實質(zhì)性改變。在發(fā)達城市，環(huán)外住宅品質(zhì)和價格高于環(huán)內(nèi)及市中心的例子比比皆是，但昆明始終是市中心房屋價格遠遠高于城市中心以外，盡管市中心的建筑和居住品質(zhì)非常不理想。
昆明的多數(shù)普通住宅性價比都遠遠落后于其他城市，但其總體價格卻直線上漲。昆明老百姓的居住品質(zhì)得到的提升遠遠落后于房子價格的增長。
其次，城市擴展和開發(fā)區(qū)域的限制導致房地產(chǎn)價格在市中心的激增。
總體來說，昆明的城市規(guī)劃并不是很有前瞻性，甚至有些地方是比較滯后的�？捶康禺a(chǎn)發(fā)展史，當城市經(jīng)濟和社會整體發(fā)展時，政府沒能及時為城市擴張和發(fā)展提前做好準備，城市外圍的土地盤整和交通改造速度遠遠落后于開發(fā)商擴張的速度，這就造成市政、交通、商業(yè)配套等城市綜合設施滯后于開發(fā)。
在其他城市是政府規(guī)劃和土地盤整到哪里，開發(fā)商就跟到哪里。我們這里卻是，開發(fā)商看中哪里，政府的相應規(guī)劃就調(diào)整到哪里、建設到哪里，這種錯位的現(xiàn)象和思路不利于城市發(fā)展。導致的直接后果就是老百姓不愿意離開生活舒適、配套完善、交通便捷的主城區(qū)低檔住宅，他們就是愿意住在主城區(qū)，即便房價上漲比較快。
從這點上來看，市中心樓盤的價格上漲，其實是和政府整體規(guī)劃及城市開發(fā)規(guī)模放量受到限制密切相關。而郊區(qū)一些品質(zhì)較好，價格合適的項目開發(fā)遇到的瓶頸，也可以用上述緣由來解釋。
別墅市場的生命力
昆明別墅市場出現(xiàn)了較大變化，整體發(fā)展加速、品質(zhì)提高、價格飛漲。
隨著近年整體經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們生活水平普遍提高，城市中產(chǎn)階級已經(jīng)形成一個獨特的群體，特別是以資源、能源行業(yè)為代表的社會新貴階級的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場中、高端物業(yè)市場呈現(xiàn)劇烈變化。別墅市場在市場需求的細分下，走向兩極分化市場。小面積、低總價的經(jīng)濟型別墅滿足大眾化自住需求，品質(zhì)特色俱佳的高端豪宅則滿足了頂級消費人群的需求。
政策環(huán)境的變化，對別墅市場產(chǎn)生了較大影響�！皣鶙l”之后，國家明文規(guī)定限制別墅物業(yè)的發(fā)展，就目前來看，2006年昆明別墅均價為5840元/平方米左右，漲幅為6.1%。今年1—5月，別墅均價為6806元/平方米左右，漲幅為16.5%左右。昆明別墅價格目前還處于一個上漲緩慢的階段。2007年，別墅用地的消耗量將達到新高，目前別墅項目的儲備用地很有可能在未來的3年內(nèi)消耗完，別墅供應量必然呈現(xiàn)下降趨勢。
此外，昆明獨特的氣候條件和天然植被保護良好的優(yōu)越性，使得昆明成為地州大腕甚至全國各地富裕階層青睞的休閑度假地。據(jù)調(diào)查，外地人在昆明購房主要集中在中高端產(chǎn)品。一方面供應下降，另一方面需求上升，隨著別墅用地儲備的不斷消耗，別墅必然體現(xiàn)其稀缺資源的優(yōu)勢，成為市場領漲品種，其巨大的價格上漲空間，可想而知。
以上種種，不一而足，不過也是現(xiàn)今房地產(chǎn)出現(xiàn)的較為重要的變化特征了。
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