自2022年房地產(chǎn)行業(yè)衰退以來，昆明四大衛(wèi)星城的建設(shè)勢頭都遭遇打擊——一方面是開發(fā)規(guī)模急劇萎縮，投資急速減少，新增項目屈指可數(shù)，另一方面，存量房產(chǎn)去化困難，房價也越來越低，開發(fā)商基本都在虧本賣房。

昆明四大衛(wèi)星城分別是太平新城、嵩明職教新城、長水空港新城、晉寧古滇新城。這幾個衛(wèi)星城的開發(fā)年代至少都有10年以上，其中最早的是太平新城，2004年就已啟動開發(fā)，至今已經(jīng)有20年之久，也是四大衛(wèi)星城當中規(guī)模最大，居住人口最多的。

安寧太平新城吸引了大量省外旅居人口

嵩明職教新城、長水空港新城和晉寧古滇新城的開發(fā)年代都差不多，嵩明職教新城（包括楊林片區(qū)）稍微早一些，也比另外兩個衛(wèi)星城的開發(fā)規(guī)模更大，而且有一定的產(chǎn)業(yè)特色，片區(qū)內(nèi)的職業(yè)教育已經(jīng)有相當規(guī)模，并圍繞職教產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)鏈。

職教新城除了職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也很大，有多個大盤，高峰期同時有10個房地產(chǎn)項目在售，但最近幾年下滑非常厲害，新增項目幾乎沒有，以恒大為代表的一批爛尾樓盤更是嚴重拖累了職教新城的發(fā)展。

恒大陽光半島是嵩明職教新城房地產(chǎn)開發(fā)高峰的標志性項目

從交通條件來說，長水空港新城更具發(fā)展?jié)摿ΑｉL水空港片區(qū)除了機場，也有地鐵，高鐵站也正在建設(shè)，公路交通體系更加發(fā)達，也有一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，可是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模反倒最小，這兩年不僅沒有新增房地產(chǎn)項目，連早已在建的幾個樓盤也無一處于正常開發(fā)狀態(tài)，有些開發(fā)計劃則干脆夭折。

這幾個衛(wèi)星城里面比較可惜的是晉城古滇片區(qū)，這里原本是昆明發(fā)展旅游康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的重點區(qū)域，10年前昆明提出“南延北拓”發(fā)展戰(zhàn)略，“南延”的核心就是古滇片區(qū)，所以很早就聚集了一大批實力房企，形成了以古滇名城為代表的龍頭項目先發(fā)開路，其他項目跟進的雁形開發(fā)陣列。

但在2021年，長腰山事件爆發(fā)，環(huán)滇開發(fā)整頓，滇池保護區(qū)重新劃定，昆明市改變城市發(fā)展戰(zhàn)略，南延變成了南控，再加上房地產(chǎn)市場下行，古滇片區(qū)的開發(fā)一落千丈，領(lǐng)軍企業(yè)諾士達和領(lǐng)軍項目古滇名城均陷入困境，目前支撐片區(qū)開發(fā)的反倒是后來的四川清鳳地產(chǎn)，由其開發(fā)的滇池美岸如今銷量相對比較穩(wěn)定，但整個區(qū)域的發(fā)展狀況比較暗淡，未來前景也不明朗。

曾經(jīng)的古滇名城是昆明旅居第一大盤

上述4個衛(wèi)星城之所以在經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)滑坡的時候受到的沖擊最大，發(fā)展勢頭的衰退也最明顯，核心因素在于產(chǎn)業(yè)單一，地緣客群規(guī)模很小，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)都要依靠昆明主城的人口外溢，或者是外地旅居人口，這也正是為什么這幾個衛(wèi)星城都偏愛文旅大盤的主要原因。

如今昆明主城房價下降，衛(wèi)星城的房價優(yōu)勢削弱，主城人口外溢減少，像嵩明、古滇等地，現(xiàn)在已經(jīng)幾乎沒有主城區(qū)的購房客群，反倒是省外旅居人口還在斷斷續(xù)續(xù)地支撐著四大衛(wèi)星城的房地產(chǎn)市場。

其中安寧太平因為發(fā)展規(guī)模大，居住人口多，配套相對完善，成為省外旅居人口更為偏愛的置業(yè)目的地�？拷岢�，有環(huán)境優(yōu)勢的古滇片區(qū)也是省外旅居客群比較集中的區(qū)域。根據(jù)克而瑞今年上半年的統(tǒng)計，昆明郊縣購房者當中，來自省外的客戶占到了35%，是第一大客群，比郊縣本地客戶還要多。

金地自在城

在最近幾個月，省外旅居客也仍舊是昆明郊縣購房的第一大群體，而在郊縣省外旅居購房者當中，有近6成的客戶都選擇了安寧，其中太平又是絕對大頭，金地自在城、萬輝星城位等項目是最大受益者。古滇片區(qū)的省外購房者排名第二，占比約四分之一，項目在集中在滇池美岸和古滇名城。相比來說，嵩明的吸引力就要小得多了，僅有約10%的省外旅居人群選擇在嵩明買房。

由于來自省外旅居客的有力支撐，安寧太平的新房市場其實比外界想像得活躍，今年上半年金地自在城的銷售面積達到2.36萬平米，萬輝星城也有1.51萬平米，只不過價格相比高峰期有很大下降，但這也正是省外旅居客看中太平的原因之一。

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