從上海、北京、深圳、廣州等一線城市,到北海、石家莊、大理等二三線城市，目前全國房價正呈現(xiàn)普漲甚至是暴漲態(tài)勢。據(jù)國家權(quán)威部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.4%，二手住宅銷售價格同比上漲7.8%。昆明的房屋銷售價格同比上漲3.3%，在全國70個上榜城市中處于落后位置。而大理的房屋銷售價格同比上漲7.2%，漲幅也遙遙領(lǐng)先于昆明。的確，昆明的樓市正如這春城的天氣，不溫不火，總是與外界樓市一波又一波的熱浪保持著距離。在全國一片如火如荼的熱浪中，已經(jīng)沉寂了大半年的昆明樓市，下半年的房價是暗流涌動還是“井噴式”暴漲？

城市宜居地位凸顯支撐房價上漲

應(yīng)該說，一個城市房價的上漲主要取決于幾個因素：一是存量土地，二是城市的拆遷量，三是外來購房人群（外來資金），四是城市特質(zhì)本身，還有社會經(jīng)濟與政策的影響。

先說城市特質(zhì)。作為全國數(shù)一數(shù)二的宜居型城市，獨特的氣候已經(jīng)成為昆明的“金字招牌”和“魅力名片”。最近在由《新周刊》和昆百大地產(chǎn)聯(lián)辦的生活家系列論壇上,與會的知名文化界人士無一不對這一點羨慕有加,更放言“昆明將成為全國生活家的第二居所首選地”。一位從美國回來的朋友曾感慨道：美國加州的房屋要比其他州貴一倍以上，而且我們所熟悉的比爾·蓋茨等商界名流、明星都在加州擁有房產(chǎn)，其原因就是加州的陽光和氣候。也就是說，僅城市特質(zhì)一項，昆明就具備了領(lǐng)“秀”全國的資本,與此相對應(yīng)的，昆明不僅會吸引全國各地人民前來置業(yè)，還將進一步吸引大量外來熱錢涌入，那昆明的房價也必將水漲船高。比如說，過去一戶普通人家50萬元也許就能夠買套100平方米的房子，而現(xiàn)在，由于另有相當(dāng)于50萬元的外來資金流入，也來爭奪這一套房子，因此只能買半套房子了。這個時候，你最直接的感受就是房子漲了一倍。

投資客蜂擁對房價上漲推波助瀾

當(dāng)然，我們也不得不考慮一下宏觀經(jīng)濟現(xiàn)象。我們知道，當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟的最大特點就是“流動性過�！钡臓顟B(tài)。撩開精致的學(xué)術(shù)語匯的面紗，“流動性過�！闭f白了就是：錢太多了。更有QFII(合資格的境外機構(gòu)投資者)提出了近乎夸張的建議，“持有一切以人民幣計價的資產(chǎn)，包括垃圾�！倍�(jīng)濟學(xué)家們對此有著清晰的解釋：事實上，在貨幣市場上有超額供給(即流動性過�；蝈X太多了)時，人們會通過增加支出來調(diào)節(jié)，而這種支出通常會是投資而不是消費。

但可供中國普通居民選擇的投資品實在不多——比起普洱茶、蘭花、藝術(shù)品，甚至是奢侈品和股票來說，房產(chǎn)還是更可靠一些。何況，房產(chǎn)比股票更“重”：股票只是一張紙，而房價即使下跌，還可通過出租房屋挽回?fù)p失。我們身邊不乏這樣的故事。在目前這個房價居高不下的背景下,已購置房屋的人無不暗自慶幸，而另外一些尚未買房的人則在想方設(shè)法盡快買房,以應(yīng)對房價節(jié)節(jié)上漲的趨勢。

透過目前的經(jīng)濟現(xiàn)象不難發(fā)現(xiàn)：人們投資樓市的沖動應(yīng)該是一種“理性選擇”。當(dāng)前人民幣的存款利息已低于通貨膨脹率，即經(jīng)濟學(xué)家們所說的“負(fù)利率”。將現(xiàn)金留在手里或存銀行，其實際購買能力將下降，并不理性；用于購買股票或房產(chǎn)，或許還可以預(yù)期未來升值。而事實上，在經(jīng)濟快速增長的中國，我更愿意把房地產(chǎn)歸屬于金融業(yè)，而不是簡單的制造業(yè)。房子是金融產(chǎn)品而不是單純的消費品。今天，很多中國老百姓依然沒有這個常識——房產(chǎn)類似股票，它的價格某種程度上來自于“散戶們”自己對未來的預(yù)期，很多散戶在低價格的時候買進，高價格賣出；同時也會選擇高價格房屋買進，適時再賣出。這些散戶炒家“干炒”早已不是秘密。房價的上漲，已把太多自住需求拋離，目前二手房已經(jīng)從由投資客轉(zhuǎn)賣給自住者，轉(zhuǎn)變?yōu)榱送顿Y客轉(zhuǎn)給投資客，投資客之間相互接貨，然后一波波抬價。

現(xiàn)在樓市，已是投資者的盛宴。他們對上漲的預(yù)期，甚至強于地產(chǎn)商——只要繼續(xù)上漲，就意味著獲利。每一個樓盤的開盤現(xiàn)場，都彌漫著一種“買到就是賺到”的掘金氣氛�；蛟S在昆明這座城市從未像今天這樣擁有過這么多的百萬富翁、千萬富翁。財富與勤奮、刻苦和知識不再有那么大的關(guān)系，而更要歸功于冒險，或是與地產(chǎn)商的良好關(guān)系。

而另一個方面，根據(jù)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn),昆明人的購房習(xí)慣有了根本變化：過去，一個大學(xué)生畢業(yè)后3·8年后購房是常態(tài)，而目前畢業(yè)后1·3年即購房已成常態(tài)，而這些人，基本無法依靠自己的收入支付房款，兩個家庭、兩代人共同承擔(dān)一套房子的首期甚至是按揭已不鮮見。當(dāng)每年數(shù)以萬計的大學(xué)生涌向社會的時候除了找工作，還有最重要的是找房子、買房子，這種效應(yīng)更是呈幾何增長效應(yīng)。

一份調(diào)查數(shù)據(jù)表明：昆明去年置業(yè)者中有超過15%在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，而且這一比例還在增加，當(dāng)這一比例不斷增加時，也就預(yù)示著昆明樓價暴漲時刻的來臨。在回答購房動機時，15%的人選擇“自住”，15%的人選擇“投資”，余下的70%則選擇“投資兼自住”，如果房價繼續(xù)上漲，他們將可能成為新的投資客。因此，我們認(rèn)為昆明的投資者還未覺醒，他們還需要一個體驗的時間。一個不爭的事實是：昆明周邊的州市有錢人已經(jīng)揮師昆明，他們是他們所處城市的資源開采、旅游、普洱茶經(jīng)營等行業(yè)的先行者，是州市城市“藏富于民”的典型。假以時日,包括州市人士在內(nèi)的外地置業(yè)投資客將成為昆明樓市的�？秃椭匾M大軍�，F(xiàn)在很多樓盤的州市客戶比例已經(jīng)直線上升，有的甚至達到30%以上，一次闊綽地購買5套以上也成為平常事。一個銷售人員講起這樣一個特例，一位州市客戶來到銷售部購買商鋪，銷售人員問他需要幾間商鋪，他站在模型前舒展雙臂對著模型比劃：“我就要這么多”。近百米的商業(yè)街一次購買，而且是一次性付款，可見州市有錢人購買力之強。

新城市運動進程加快帶動房價飛漲

另外，城市土地存量和城市拆遷量與房價之間的關(guān)系，從最近的土地拍賣和新城市運動就可以看出來。二環(huán)路邊每畝五百萬左右的地價不斷刷新昆明地價新高，昆明上半年土地供應(yīng)量少得可憐，土地放量減少，房地產(chǎn)商可利用的協(xié)議拿地幾乎沒有。因此，房地產(chǎn)公司惟一的出路就是舉牌拍地，一塊土地云集了等米下鍋的眾多房地產(chǎn)商，僧多粥少導(dǎo)致地價上漲，房價一路高漲也就成為必然。而現(xiàn)在，昆明正在掀起一場轟轟烈烈的“新城運動”，城市建設(shè)加快，新城市建設(shè)熱火朝天，而這樣的“新城運動”將持續(xù)一個很長的時期，拆遷量與日俱增，居住需求同比在短時間內(nèi)急劇增加，市場形成供不應(yīng)求的局面，房價高漲也就在情理之中。

當(dāng)然，“專家”們說了，總有一天房價會跌下來。但很清楚的是，這一天在人民幣升值路線沒有走完之前將不會到來。不著急買房而選擇去租房，或者買了一套房后就堅決不買第二套房，那就是中國老百姓辛辛苦苦一輩子積累下來的儲蓄存款必然像冰棍一樣迅速地化掉。昨天你本來還可以買一套房的，今天你卻只能買一個客廳了，而明天你將注定只能買一個陽臺。也就是說，選擇買房不僅是逐利的理性選擇，更是為避免財富不像冰棍那樣化掉的極佳選擇。

“昆明將成為下一個接力棒，成為房產(chǎn)投資的又一個資金洼地。房價上漲甚至是暴漲將無可避免�！币晃毁Y深房地產(chǎn)分析師這樣分析。

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