徽湖：揭開房產(chǎn)暴利“營銷”的畫皮

消費者在購買房屋的時候常常遇到下列問題：一個項目如果你開盤不買，那么開盤之后必定漲價讓你后悔不已；往往一個號稱幾十萬平米、產(chǎn)品類型豐富多樣的大盤正式銷售時，銷售員往往告訴你的是“我們該期開盤推出的是某#號至某號樓，其余部分由于未取得銷售證暫時不能銷售”。開發(fā)商都是經(jīng)濟動物，利益之上是他們唯一的選擇，為了項目能夠賣高價，掙取巨額利潤常常是不擇手段。

房地產(chǎn)暴利營銷手段可謂五花八門，數(shù)量眾多，如果要想全部了解清楚，恐怕幾天幾夜也說不完、道不清。在這里就將開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)公司通常采用的營銷手段匯總?cè)缦拢�希望購房者在買房過程中能夠仔細(xì)辨別，如果能對號入座、識破營銷“陷阱”，那么此文就算沒有白寫。

招數(shù)一、價格永遠(yuǎn)只漲不跌

所有項目開盤的時候，銷售員都宣稱如果現(xiàn)在不買，下周或下個月價格就要上調(diào)。在價格上漲壓力之下，大多數(shù)購房者往往只能選擇購買，事實也證明他們的選擇是對的。因為目前京城絕大多數(shù)項目采用的價格策略都是：“低開高走”。這樣做的好處是能夠營造項目永遠(yuǎn)極大的投資升值潛力，吸引大量投資型客戶前來購買，無疑給那些猶豫不定的客戶吃下了“定心丸”。

招數(shù)二、“擠牙膏”式推盤

記得03、04年北京有一個項目世紀(jì)城，幾百萬平米的超級項目也就分了三期推出銷售�？墒乾F(xiàn)在情況是截然相反，一個10萬平米的小盤開發(fā)商狠不得分10期推出，以前是一個片區(qū)一個片區(qū)的推出銷售，現(xiàn)在都是一棟樓甚至一個單元來推出賣，這就是業(yè)內(nèi)人士人所皆知的“捂盤”。按照經(jīng)濟學(xué)常識：假設(shè)北京一年住房需求量是1000萬平方米，而供給也是1000萬平方米，供需平衡，房價應(yīng)該保持穩(wěn)定。但是實際情況是，所有的供給者都把供給數(shù)量人為的減少到四分之一甚至更多，再一定的時間段內(nèi)總是產(chǎn)生以多搶少的局面，10個人搶購1套房子，房價能不暴漲嗎？這就是為什么國家顯示的統(tǒng)計數(shù)據(jù)總是說供給很充足，市場不缺房子，但消費者總是感覺市場無房可賣真正原因所在。您是否接到過售樓小姐關(guān)于“您趕緊來選房，不然這期就買不到”的電話呢？

招數(shù)三、開盤永遠(yuǎn)熱銷、供不應(yīng)求

項目在正式開盤前，都要經(jīng)過一段預(yù)熱期。假設(shè)一個開發(fā)商開盤的時候要推出100套房子，如何客戶成交率是8：1的話，那么開發(fā)商要通過預(yù)熱積累1000組客戶。寫到這里可能有人會問，那不是要有人買不到房子嗎，為什么不在積累到800組客戶的時候就開盤銷售。這就是營銷人員的聰明之處，這樣做一是能夠保證開盤項目就能熱銷；二是就讓你排在后面的人買不到房子，您別著急，我們二期的時候讓您排在前面買，只不過價格上漲了幾百元而已，誰讓您不早來排隊登記呢。通過此舉開發(fā)商可謂一石三鳥：開盤熱銷目的達到；二期開盤做好了充分鋪墊；三是通過營造的供不應(yīng)求為項目樹立了很好的口碑效應(yīng)和升值空間。當(dāng)您沒日沒夜的排隊而一房難求的時候，您是否想到自己正蒙受一場騙局呢？

招數(shù)四、樣板間里貓膩多

在樣板間里，客戶看到的時寬大的空間、時尚的裝修、精美的飾品，幽雅的音樂配上漂亮售樓小姐的煽情介紹，讓你一下子躍升為中產(chǎn)社會精英或尊貴富豪階層�？墒堑搅藢嶋H交房的時候，您可能總感覺自己的房子沒有當(dāng)初樣板間的空間大。確實如此，開發(fā)商在裝修樣板間的時候有兩種方式可以把樣板間變的更大，視野更開敞。一是樣板間的墻只有正常墻體的一般厚度；二是增加層高。下次您去樣板間的時候不妨摸摸看是否如此。