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國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的落地將給房地產(chǎn)業(yè)帶來六大機遇

新型城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟發(fā)展新階段中實現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇，也是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，它關系到我國經(jīng)濟未來新一輪發(fā)展的成敗。因此，萬眾矚目的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020》（以下簡稱《規(guī)劃》）在三易其稿之后，才終于在今年“兩會”后塵埃落地，并于3月16日公布。

《規(guī)劃》明確到2020年我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的指導思想和目標，明晰新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的具體思路，并提出實施好有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)、提高城市可持續(xù)發(fā)展能力、推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的四大戰(zhàn)略任務�！兑�(guī)劃》是今后一個時期指導全國新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎性規(guī)劃。其最大的亮點是強調(diào)以人為本，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化。通知中明確的三個需要著重解決好的問題，即農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化等問題都是圍繞“3個1億人”這個核心展開的。而在這個過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎性、配套性的作用，是重要的民生定位不會改變。

一、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)棚改為住房市場發(fā)展提供長期利好：完善國家糧食安全保障體系：在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃的指導思想中明確提出：“緊緊圍繞全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量加快轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)化發(fā)展方式，以人的城鎮(zhèn)化為核心，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、文化傳承的中國特色新型城鎮(zhèn)化道路。”

城鎮(zhèn)化水平逐年提高，為住房市場發(fā)展提供長期需求潛力�！兑�(guī)劃》首要目標便是城鎮(zhèn)化率發(fā)展目標，提出到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右，努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。假定到2020年人均住房建筑面積按35平計算，這1億人的住房需求約為35億平方米，平均每年約為5億平方米，這幾乎接近2013年全年成交的新建商品住宅總量的一半（約5.8億平方米）。

城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造，也為住房市場提供強有力的需求支撐�！兑�(guī)劃》提出，改造提升中心城區(qū)功能，優(yōu)化市轄區(qū)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。按照改造更新與保護修復并重的要求，健全舊城改造機制，優(yōu)化提升舊城功能。努力實現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村目標。根據(jù)我們的研究，未來十年城鎮(zhèn)住宅拆舊和棚戶改造的理論需求總量約為30億平方米，年均約3億平方米。

由此可見，隨著新型城鎮(zhèn)化水平的不斷提升，城市新進人員的住房需求和城市舊改需求也不斷增加，這些都為住房市場的長遠健康發(fā)展提供持續(xù)動力。