經(jīng)濟(jì)觀察
目前昆明商品房總量供過于求
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪表示，2008年2月昆明市城中村五年改造重建工程正式啟幕至今，已過了6年，是時(shí)候集中入市了。納入此項(xiàng)工程的300余個(gè)主城區(qū)城中村，一部分已經(jīng)改造完畢交付業(yè)主，一部分仍處于在開發(fā)狀態(tài)，只有極少數(shù)仍處于待開發(fā)狀態(tài)。時(shí)至今日，受融資難度等因素的影響，這些項(xiàng)目基本都進(jìn)入了推售高峰期，所以今年1、2月份獲批預(yù)售面積增多不足為奇。另外，加上近年來的大量存量商品房尚未消化殆盡，直接造成目前昆明商品房總量供過于求，開發(fā)商的推盤熱情不高。在新的房產(chǎn)政策尚未出臺(tái)前，政府不可能取消限購政策，相關(guān)部門只能從土地的供給上進(jìn)行調(diào)控，為市場(chǎng)留出消化期。
云南廣電地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)吳剛對(duì)張洪的觀點(diǎn)表示贊同。他認(rèn)為，目前昆明市內(nèi)的在售或?qū)⑹蹣潜P項(xiàng)目中，絕大部分屬于城中村改造項(xiàng)目且同質(zhì)化嚴(yán)重，類似于大觀天下這類綜合體項(xiàng)目，配套的商業(yè)、寫字樓產(chǎn)品市場(chǎng)需求量本身就有限。此外，最近兩三年來，國(guó)內(nèi)一線品牌房企紛紛涌入昆明，也給市場(chǎng)帶來了巨大挑戰(zhàn)。而且每年春季房交會(huì)前，市場(chǎng)都會(huì)形成一個(gè)“真空期”，眾多開發(fā)商只能選擇觀望。
財(cái)經(jīng)短評(píng)
積極領(lǐng)證
消極開盤
2月1日起，昆明二套房公積金貸款，首付由6成提至7成，部分商業(yè)銀行收緊房貸業(yè)務(wù)……多年的樓市調(diào)控，房?jī)r(jià)不降反漲，相關(guān)政策也不松反緊，樓市似乎走進(jìn)了“有市無價(jià)”的尷尬境地。
開年前兩個(gè)月，預(yù)售面積高達(dá)274萬平方米，但僅有6個(gè)項(xiàng)目開盤。為何開發(fā)商在集中領(lǐng)證后卻遲遲不開盤呢？
除去適逢春節(jié)傳統(tǒng)淡季、房交會(huì)前的“真空期”不宜開盤外，或許產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化才是癥結(jié)所在。如今的昆明樓市，購房者最為關(guān)注的是性價(jià)比高的住宅，而非隨處可見的商鋪、寫字樓。如此形勢(shì)，就好比烈日炎炎的沙漠中，需要的是一杯能解渴的水，你卻硬拿出一杯咖啡，必定適得其反。
在瞬息萬變的市場(chǎng)中，項(xiàng)目的開盤時(shí)間和定價(jià)就是一種經(jīng)營(yíng)策略。今年的昆明樓市會(huì)否再現(xiàn)2012年開年時(shí)的“降價(jià)潮”還不得而知。但可以肯定的是，從目前冰火兩重天的現(xiàn)實(shí)可預(yù)見，無論是購房者還是開發(fā)商都在觀望。
2013年前兩月
13個(gè)項(xiàng)目獲14個(gè)預(yù)售證
預(yù)售面積1013538.67平方米
2014年前兩月
23個(gè)項(xiàng)目獲30張預(yù)售證
預(yù)售面積2739801.32平方米
2013年
1月份13個(gè)項(xiàng)目開盤
2月份3個(gè)項(xiàng)目開盤
2014年
1月份6個(gè)項(xiàng)目開盤
2月份無項(xiàng)目開盤
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