宏觀經(jīng)濟(jì)2014年大家的看法千篇一律，預(yù)測2013還有分歧，其中我就是分歧，我認(rèn)為2013年中國經(jīng)濟(jì)要調(diào)整，而多數(shù)人認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)要上升，8.9%的預(yù)測甚至9%的預(yù)測，最后證明我的預(yù)測是對的。

2014年最根本是大家看清楚了一件事情，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新的階段，這在三中全會上有一句話，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，改革進(jìn)入深水區(qū)和攻堅階段，現(xiàn)在整個市場、社會甚至世界都認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了跟過去30年高速增長時期不同，有一種說法叫從高增長降到中高增長，是這樣一個轉(zhuǎn)化。這個觀點大家現(xiàn)在一致了。而且2014年還在調(diào)整期，不會有根本性的變化。但是要想往下跌，也還是不容易的。

2014年經(jīng)濟(jì)增長速度現(xiàn)在普遍預(yù)測超過8%，兩家低于7%，沒有更低，大多數(shù)是7%—8%之間。第二個換檔就跟房地產(chǎn)有關(guān)，就是你的增長動力、增長的因素發(fā)生變化，我們過去是靠投資，特別是靠這種需求，靠供給增長，而最終需求我們面臨的壓力還比較大，我們的消費增長受到收入預(yù)期的增長，也是一個調(diào)整。這就是一個矛盾，2014年增長動力還沒有發(fā)生根本變化。我們投資依賴的增長，房地產(chǎn)支撐經(jīng)濟(jì)增長的因素還存在，但是會不會變，這是我們關(guān)心的。

2008年中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整以來，許多都發(fā)生了變化，都在往下調(diào)整，出口往下調(diào)整，以后還是這個樣子，明年、后年甚至未來一段時間都是這個樣子。消費也調(diào)整了，其它的很多行業(yè)都調(diào)整了。很多因素都在調(diào)整，就一個因素沒有變化，就是房地產(chǎn)的繁榮。房地產(chǎn)的繁榮是過去的因素，這個因素能不能持續(xù)到下一個階段？這是我們關(guān)注的。不是不一定，是不可能。我以為換檔不是調(diào)速度換檔，而是房地產(chǎn)發(fā)展要降速。這是中國未來經(jīng)濟(jì)下行的壓力的關(guān)鍵因素。上行的因素毫無疑問是我們的改革，改革紅利，特別是市場化的改革推動，民間投資或者消費有可能潛力被激發(fā)出來，包括熱議的電商，這是一個新的因素。服務(wù)業(yè)的發(fā)展，包括地產(chǎn)分化，商業(yè)地產(chǎn)跟服務(wù)需求相關(guān)，劉曉光說消費型地產(chǎn)，估計指的就是這個意思。主要還是由于出口下滑，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長回調(diào)。假如房地產(chǎn)調(diào)整壓力加大，可能還會跌破7%。必須有新的因素帶動，改革就是新的因素。

2012年、2013年、2014年房地產(chǎn)沒有調(diào)整的情況下保持7%的增長，有可能再往后面，后面2、3年，也還是7%—8%的增長，那房地產(chǎn)有明顯的調(diào)整因素，其它要帶動它。

經(jīng)濟(jì)增長的趨勢，未來2、3年還處在調(diào)整當(dāng)中，這是第一個變化。

第二，我為什么會預(yù)測房地產(chǎn)將出現(xiàn)中長期的調(diào)整？這個分析不外乎三個原因，房地產(chǎn)的調(diào)整包括房地產(chǎn)需求的放慢、投資放慢、價格因素的調(diào)整。我很不同意很多人的看法，一線城市房地產(chǎn)沒有更大的潛力，二三四線城市完蛋了，供過于求。我不同意這個觀點，2013年我們看到房地產(chǎn)在悄悄發(fā)生很大變化，不光是價格上的分化，需求也有分化，但是分化的結(jié)果不是我們想象的那樣。一線城市越有潛力，增長越?jīng)]有泡沫。恰恰相反，價格反映了一線城市泡沫最大，調(diào)整壓力最大的是一線城市。

我的結(jié)論，決定房地產(chǎn)的增長趨勢是決定宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是金融環(huán)境，金融環(huán)境包括金融政策，資金面有變化，這是我觀察房地產(chǎn)。金融調(diào)整它自然就調(diào)整了，不是儲蓄斷檔的問題，不是供給關(guān)系、城鎮(zhèn)化加速。金融環(huán)境支持房地產(chǎn)，就會支持房價的上漲。2013年為什么漲？就是因為支持。經(jīng)濟(jì)不好是因為實體經(jīng)濟(jì)不好。但是2013年金融環(huán)境9%的增長是沒有問題的，因為實體經(jīng)濟(jì)跟金融有分離，實體經(jīng)濟(jì)不好的情況下，房地產(chǎn)會更繁榮。這個格局還是因為資金不足。如果資金流不斷涌入房地產(chǎn)，房價肯定要漲。

2012年上半年，中國房地產(chǎn)第二個調(diào)整，第一次調(diào)整是2008年、2009年上半年。2011年年底、2012年上半年調(diào)整。但是后來半年多時間又上來了。金融環(huán)境得到了解釋，資金流得到了很好的解釋。2012年上半年資金流是什么情況呢？投資是16.6%，流入房地產(chǎn)資金的是5.8%，是它的1/3不到，所以房價必然跌，房地產(chǎn)必然調(diào)整。后來下半年房地產(chǎn)政策出臺，它又上來了，流入房地產(chǎn)的資金又多了。加上大家看好2013年，海外流資涌入。到了2013年貨幣政策比較寬松，所以房價我也預(yù)測漲，因為看資金流看得很清楚。

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