活動現(xiàn)場

盧求：各位來賓，房地產(chǎn)界媒體界的朋友，大家下午好！下面我借著PPT和大家分享一下城市綜合體的規(guī)劃與設(shè)計。

我所服務(wù)的德中建筑協(xié)會是最早在德國成立，目前在中國境內(nèi)第二大的服務(wù)機構(gòu)，目前在中國有500多位員工。在國內(nèi)唯一的權(quán)威的媒體排行榜上我們連續(xù)數(shù)年成為中國的第二位。公司整個服務(wù)范圍包括城市規(guī)劃，建筑設(shè)計，景觀設(shè)計，平面設(shè)計項目策劃和設(shè)計等。我們在過去幾年內(nèi)完成了幾個萬達廣場的設(shè)計，其中有六家已經(jīng)開業(yè)落成。城市綜合體昆明市也制訂了未來五年要建設(shè)100個，這是非�？瘴坏哪繕�，這是隨著中國城市發(fā)展經(jīng)濟實力和土地節(jié)約化利用的一個必然發(fā)展方向。城市綜合體有一個綜合名，實際上這個詞是中國人自己發(fā)明的，它是英文字母酒店、辦公，公園，商業(yè)中心，會議的縮寫。

我們知道在世界范圍內(nèi)，城市綜合體已經(jīng)發(fā)展了多年。香港的太平廣場是我們?nèi)A人開發(fā)得非常成功的商業(yè)綜合體項目，在商業(yè)人口密集地區(qū)已經(jīng)持續(xù)開發(fā)了幾十年。現(xiàn)在，我們國內(nèi)大家非常熱衷進行推廣的招商引資，引入國際知名的品牌來吸引形成商圈，這是借鑒香港成功的經(jīng)驗。東京日本部，是我們在日本的綜合體，從中我們也吸收了非常豐富的經(jīng)驗，可以借鑒的經(jīng)驗包括把媒體，電視臺也融入綜合體招商范圍之內(nèi)。大家都說歐洲是逐漸衰老的巨人，但如果詳細觀察，包括英國，德國等等，經(jīng)過我們考察，他們興建的商業(yè)綜合體是非常成功的，總體的運營，中心的水平都是一些值得我們學習的東西。法蘭克福，有機會我建議大家一定要去這樣新的城市綜合體。

城市綜合體在中國開發(fā)，我們有五種形式，包括商務(wù)中心，住宅中心，居住中心等五種形勢。

交通區(qū)的模式，就是未來我們的發(fā)展空間和方向，越來越多的城市都是采用這種模式。城市空間發(fā)展的規(guī)劃和人緊密結(jié)合。交通的組織，交通商業(yè)縱向的設(shè)計，里面綜合體的布置，城市地標性的個性等等都是我們打造成功城市綜合體的必要條件。

何亞梅：謝謝盧先生的精采發(fā)言，盧先生也給我們帶來了在世界，應(yīng)該說城市綜合體發(fā)展中最先進的理念和信息，我們云南要建成100個城市綜合體，帶動我們經(jīng)濟的橫推，要借助他們的幫助。今天我們還請到了全國城市運營專家姜仁先生，接下來，姜先生將為在座云南綜合體優(yōu)秀開發(fā)商代表講講國內(nèi)的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)是如何做好招商的，有請姜仁先生。

全國城市運營專家姜仁講解如何招商

姜仁：尊敬的各位領(lǐng)導，各位房地產(chǎn)界的同仁們，非常高興來到云南跟大家分享城市綜合體。城市綜合體也是咱們中國近幾年來，快速發(fā)展起來的一種商業(yè)體。也是隨著改革開放，進入一個深入的發(fā)展狀態(tài)。我們的城市綜合體，是城市化進程到了一個階段的產(chǎn)品。

今天就國內(nèi)非常好的城市綜合體他們是怎么做的，我想給大推廣一些理念。大家都知道，近幾年來，城市綜合體發(fā)展最重要有兩個原因，第一，越來越多的開發(fā)商做城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)又不能支撐市場的時候，有很多人就選了城市綜合體，它也是城市化進程當中的一個必然產(chǎn)品，城市綜合體他成了城市的的一個中心產(chǎn)品。

首先大家看具體案例，中心國際，這是典型的城市綜合體，位于天津，總建筑面積2.76萬方，總投資100億，總戶數(shù)859戶。他主要是承載天津近鄰大道與地鐵4號線，最大的特點就是規(guī)范交通，這是他位置區(qū)域比較占優(yōu)勢的地方，另外他的項目規(guī)劃比較好，他兩條步行街，打造成單體模式，采用的是雙接雙模式�？偟慕ㄖ�面積15萬方，包括購物，休閑，娛樂等功能。整個建設(shè)周期2年，建設(shè)速度比較快，這個項目主要的成功點本身公信力就很好大家都去居住。他選擇位置比較不錯。大家知道，城市的市中心去找這樣的面積比較難，并且項目建成后會形成這個業(yè)態(tài)的一個商業(yè)副中心，這就是中心選擇這個位置的兩個必要條件。所以說選址非常重要。在招商工作當中，項目開發(fā)商有了自己的長處，自己的運營經(jīng)驗�，F(xiàn)在 咱們很多城市綜合體不具備這種條件，沒有一些非常多的資源，沒有類似中心的定位，還有他的發(fā)展過程。

第二，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營好，對綜合體是一個促進作用。

第三，開發(fā)商擁有的一些資源帶動一些項目。

第四，開發(fā)商的實力，團隊經(jīng)驗和運營能力，這是不容置疑，這是很關(guān)鍵的，有很多的企業(yè)他的項目是不錯的，但是沒有專業(yè)的團體，沒有得到資金支持，所以這是他的缺點。

第五，統(tǒng)一招商，這樣就會吸引一些品牌入駐，保證商業(yè)的持續(xù)運營的統(tǒng)一管理的一致性。這樣就決定了他統(tǒng)一模式，實現(xiàn)統(tǒng)一的利益，利益一致，目標一致。

咱們再看第二個項目，萬達廣場，他在全國有幾十家。上海江橋的萬達廣場總建筑面積18.3萬方，是一個綜合物業(yè)，是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，是一個非常典型的城市綜合體。大家接觸的城市綜合體，他不是一個單一的，而是連貫的，特別是從客戶終端來說，是消費一站式的。在做招商的過程當中，按照這樣的定位方式來定位，定位方式確定以后，招商的模式，招商的方法，和未來管理的模式都基本上確定下來了。

萬達廣場，剛才我已經(jīng)跟大家說了，他是我們國內(nèi)目前來說做得最好的一個，他主要采用定單商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體全新的模式。定單模式：大家都知道，萬達他是和業(yè)內(nèi)500強建立了合作關(guān)系，他的資源世界級優(yōu)質(zhì)資源，所以說他采用定單式的模式，這種城市綜合體的模式對我們來說會更成熟。跟成熟的品牌商家合作一定會相互互補。他的招商有了意向再去找客戶，盡可能讓產(chǎn)品接近于市場，接近于商家的需求。做城市綜合體最大的要點必須整合資源，否則很難。萬達采用的就是一站式服務(wù)。

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