近年來房地產(chǎn)商可謂要風(fēng)得風(fēng)要雨得雨，誰的土地儲(chǔ)備多就意味著誰的發(fā)展空間大，誰就是房地產(chǎn)業(yè)的王者，北京、上海等一線城市隨便拿一塊地一平米就值一萬多，可謂寸土是金。大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)成為稱霸房地產(chǎn)行業(yè)的王者之戰(zhàn)，只要有好地拍就意味著新的“地王”誕生！

在房地產(chǎn)商繼續(xù)做2007的黃金美夢時(shí)，他們還不知道2007年等待他們的是最后的“夜宴”，沒有實(shí)力的房地產(chǎn)商你吃進(jìn)多少讓你再吐出來多少，甚至和夜宴中所演的情節(jié)一樣，等你死去時(shí)(房地產(chǎn)公司倒閉)，還搞不清到底誰是兇手。為了讓可憐的房地產(chǎn)商死個(gè)明白，讓我來為你提前揭開兇手的面目。

殺手一：國家宏觀政策調(diào)控。

根據(jù)國家在06年5月出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租住房的年度土地供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。來自國家和相關(guān)部委的信息表明，07年，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是一場“重頭戲”，重點(diǎn)是加快建設(shè)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房，改進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，加快建立和實(shí)施廉租房制度，著力解決中低收入群體的住房問題。

自2007年1月1日起，根據(jù)財(cái)政部、國土資源部和央行三部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)將在原有基礎(chǔ)上提高一倍。新政策還把那些因違法批地、占用而實(shí)際發(fā)生的新增建設(shè)用地納入征收范圍，這無疑又給地方政府牢牢套上了“緊箍咒”。

2007年及今后的房地產(chǎn)市場將不再是“瘋狂游戲”的舞臺(tái)。非法預(yù)售、虛假宣傳、囤積房源、哄抬房價(jià)等“惡疾”將受到空前嚴(yán)厲的打擊。隨著建設(shè)部等三部門聯(lián)合開展的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)往縱深推進(jìn)，房地產(chǎn)市場交易秩序的“亂局”有望得到明顯轉(zhuǎn)變。

殺手二：央行嚴(yán)控信貸規(guī)模，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行嚴(yán)查。

房地產(chǎn)假按揭專項(xiàng)檢查。假按揭貸款是商業(yè)銀行經(jīng)由開發(fā)商發(fā)放無真實(shí)借款主體且擔(dān)保不落實(shí)的長期房地產(chǎn)貸款，是商業(yè)銀行發(fā)放零售貸款中典型的違規(guī)行為，這幾年來，各地已孕育了很大風(fēng)險(xiǎn)。致使房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行。

土地儲(chǔ)備貸款專項(xiàng)檢查。近兩年，土地儲(chǔ)備貸款增加較快，土地儲(chǔ)備貸款存在著貸款承貸主體自有資本低，負(fù)債率過高，收入受行政干預(yù)，毫無保障，抵押不具備法律效力，及受政策和市場影響較大等潛在風(fēng)險(xiǎn)。

打捆貸款專項(xiàng)檢查。目前，一些銀行因自身原因或受地方政府和相關(guān)部門的影響，向缺少固定資產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入手續(xù)、項(xiàng)目資本金不到位、項(xiàng)目資本金不實(shí)、缺少土地準(zhǔn)入手續(xù)、缺少環(huán)保準(zhǔn)入手續(xù)的項(xiàng)目發(fā)放貸款，發(fā)放流動(dòng)資金貸款支持借款人用于固定資產(chǎn)建設(shè)，支持地方政績工程，導(dǎo)致巨大風(fēng)險(xiǎn)；

終極殺手三：墮落的房地產(chǎn)市場

1、畸形發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)拼奢的年代，房地產(chǎn)開發(fā)商一味追求花園式環(huán)境、高檔裝飾、超大空間，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)發(fā)展的初期，中國房地產(chǎn)作為一個(gè)較為新興的行業(yè)，缺乏這樣豪華的房子，但是在大量豪宅涌現(xiàn)的今天中國的富人們該買的房子都買了，買不起的隨著房地產(chǎn)漲價(jià)，依然是買不起。上海房價(jià)的回落就已經(jīng)說明了這個(gè)問題，只為20%的富人蓋房子，但畢竟富人是少數(shù)，豪宅供過與求就意味著下跌,而不重視80%的窮人,就意味著你失去80%的市場份額。

2、瘋狂的投資性購房時(shí)代已經(jīng)過去。

前幾年浩浩蕩蕩的江浙炒房團(tuán)、山西購房團(tuán)跑遍全國買房子，買到那里，那里房價(jià)暴漲，而現(xiàn)如今買到手的房子有價(jià)無市，在大量活錢變死錢后，還有多少錢能夠撐起房地產(chǎn)的價(jià)格？

3、更快更高盈利性和流動(dòng)性的投資品種，讓炒房型同雞肋。今年股市火爆，投資股票基金的收益大大高于炒房收益，而且變現(xiàn)能力好于投資房地產(chǎn)。炒房資金大量流出房地產(chǎn)市場，沒有新增資金去追捧房價(jià)，高房價(jià)自然難以維持。

4、低廉的房租收入與巨額的房價(jià)投入難成正比，買房不如租房，投資房產(chǎn)賣不出去賠錢是肯定的。許多投資房子不住又賣不出去，只能出租，但是往往租金收入還不夠償還購房貸款，自己花高價(jià)買上房子背上債，再便宜租給別人��？投資房地產(chǎn)變成學(xué)雷鋒，有苦說不出呀。

5、望梅止渴的外資資金。許多房地產(chǎn)商蓋豪宅和商品樓，期盼外商來接盤，雖然外商來中國投資很多，但是外商來中國并沒有形成大規(guī)模的移民效應(yīng)，外商來中國投資只是為了賺錢，在房地產(chǎn)如此高位的時(shí)候，外資買上能賣給誰？如果外商自己用，與其買不如租，中國不是臺(tái)灣、不是日本，在人民幣還不能作為國際貨幣流通的今天，要想靠外商炒起中國房價(jià)是不可能的，中國太大了，這樣大的市場只有靠本國的實(shí)用者買單才能支撐這個(gè)龐大的房地產(chǎn)市場。

終極殺手四：基礎(chǔ)能源、農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)帶動(dòng)的新一輪漲價(jià)與就業(yè)危機(jī)讓房地產(chǎn)投資加速縮水。

煤、電、天然氣、糧食等生活必需品的漲價(jià)，讓居民的日常生活開銷加大，而人們開支首先要滿足的是生活必需品，隨后才是高消費(fèi)品，房子對(duì)大多數(shù)家庭來說，雖然也必須但不是馬上就需要的，拖個(gè)兩三年不會(huì)影響太大，而基礎(chǔ)能源的漲價(jià)，讓住豪宅的成本大大提高，市場會(huì)更加萎縮。

近年來就業(yè)難讓許多名牌大學(xué)新畢業(yè)的大學(xué)生都很難找到理想的工作，一些投機(jī)者在投機(jī)房地產(chǎn)時(shí)總想一線城市房價(jià)不會(huì)跌，因?yàn)槿珖嗣穸枷肴ツ抢锫鋺�。但是在目前的就業(yè)危機(jī)下，多數(shù)人難以自由選擇自己生活的環(huán)境，房子不能代表一切，只有衣食無慮、整天無事可做吃老本的富豪才能到處買房投機(jī)，而作為普通投資者，住房只是滿足基本的生存空間，所以既然一線城市房價(jià)下跌，其他地方的人們也不會(huì)大規(guī)模移民到一線城市，相反在就業(yè)壓力下，一線城市的人為了就業(yè)也在不斷流出到適合自己發(fā)展的地位。一線城市房價(jià)的下降將成為房地產(chǎn)整體泡沫破裂的導(dǎo)火索！

終極殺手五：房地產(chǎn)投機(jī)功能的喪失。

一是由于國家對(duì)房地產(chǎn)交易稅的大幅提高，以投機(jī)房地產(chǎn)為盈利目的的交易成本大大提升，使投機(jī)者的盈利空間大幅縮水。二是由于房地產(chǎn)按揭貸款政策的變化，讓投資多套房產(chǎn)的人取得銀行融資難度加大，失去銀行信貸的投資放大功能，通過投機(jī)房地產(chǎn)增值的速度會(huì)大大降低；三是對(duì)期房銷售和預(yù)售條件的嚴(yán)控，讓靠時(shí)間差拿房產(chǎn)增值的空間大大縮小。四是房地產(chǎn)商鼓吹房產(chǎn)不斷升值的神話破滅，從上海高價(jià)拿房者集體要求退房就已經(jīng)讓大家看到房地產(chǎn)商的一直鼓吹的房產(chǎn)只升不降神話的破滅，在房價(jià)下跌的過程中，先拿房者在短時(shí)間內(nèi)房價(jià)下跌20%-30%,房地產(chǎn)作為大額投資項(xiàng)目，就意味著一個(gè)家庭靠一輩子積蓄的百萬資產(chǎn)投資,在短短幾個(gè)月后變成七八十萬的悲哀。五是給富人蓋房子的房地產(chǎn)商，意味著只向中國20%的人服務(wù)，沒有群眾基礎(chǔ)的空中樓閣，一但從天而降，損失慘重的肯定是剛在高點(diǎn)踏進(jìn)房子的人。

房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)投機(jī)者的死亡路線圖

第一步是信貸緊縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)商難以取得銀行貸款；第二步炒房熱錢流向股市、基金，導(dǎo)致高檔投資類房地產(chǎn)無人問津；第三步政府倡導(dǎo)的中低價(jià)們普通商品房上市，分流普通購房者的目光；第四步基礎(chǔ)能源和生活必需品漲價(jià)，人們短期內(nèi)不敢購買房地產(chǎn)；第五步銀行催要貸款，房地產(chǎn)開始降價(jià)售房；第六步房價(jià)下降人們更加觀望，房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷；第七步房地產(chǎn)商資金斷裂，大量空置房涌向市場；第八步房地產(chǎn)交易稅收提高，只能不斷壓價(jià)出售房地產(chǎn)；第九步高檔房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌帶動(dòng)中低價(jià)房地產(chǎn)下跌；第十步資金實(shí)力小的房地產(chǎn)商和投機(jī)者由于難以償還銀行貸款、房地產(chǎn)長期賣不出積壓形成巨額固定成本，最終走向破產(chǎn)倒閉！

九十年代初股市的火爆燒碎了一輪房地產(chǎn)投機(jī)的泡沫，01年中國股市迎來五年大熊市又造就了房地產(chǎn)市場又一個(gè)黃金時(shí)期，全民炒房地產(chǎn)將房地產(chǎn)價(jià)格推向極致！2006年在中國股市通過五年的修身養(yǎng)性，再次勃發(fā)生機(jī)，2007年又將成為房地產(chǎn)暴利階段性終結(jié)的始點(diǎn)。隨著中國市場功能的不斷完善，從全民倒煤、倒鋼到倒房地產(chǎn)，市場無形的手最終會(huì)把暴利的泡沫擠碎，所以目前還想投機(jī)房地產(chǎn)的無知者無畏的勇士們，該清醒了，莫變成房地產(chǎn)泡沫最后的埋單者！

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