劉軒：2007年，誰來兌現(xiàn)地產(chǎn)廣告許諾？

目前房地產(chǎn)糾紛很多，其中許多購房者都說后悔聽信了廣告的宣傳，實際的房屋和報刊廣告相差甚多。那么，房屋廣告究竟有什么樣的法律效力？發(fā)展商不能兌現(xiàn)廣告中的許諾怎么辦，購房者能依據(jù)廣告內(nèi)容追究他們的責(zé)任嗎？

廣告的三種類型

第一種，有些發(fā)展商將在廣告中的某些許諾以購房者條款的形式寫到正式的“購房合同”中，此后再談這個問題時就已經(jīng)不是在說廣告，而是談合同條款了，其法律效力是明確、有效的。但同時也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款，我們所要討論的就是這些廣告。這些廣告由于其內(nèi)容的明確程度不同，性質(zhì)也不同，基本上形成我們要說到的第二種、第三種類型，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。

第二種類型的廣告，其內(nèi)容屬發(fā)展商宣傳所需的夸張性語言，其目的是為了引起注意、制造聲勢、氛圍，并沒有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家首選之地”“溫馨家園”等詞。這些廣告僅僅構(gòu)成了一種要約邀請，沒有法律上的約束力。什么是要約邀請呢，我國《合同法》第十五條規(guī)定:“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。”發(fā)展商發(fā)布上述廣告，只為引起人們的注意。惟一的目的是吸引廣大的客戶向自己打來電話——發(fā)出要約。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首選之地”，完全由客戶自己認(rèn)識和決定，并不能構(gòu)成發(fā)展商的確定許諾，所以發(fā)展商無須為此承擔(dān)責(zé)任。

而第三種廣告就完全不同，也是出問題最多的一種房地產(chǎn)廣告。這些廣告中往往標(biāo)明了價格、位置、裝修條件、物業(yè)管理條件、配套設(shè)施設(shè)備、贈送的物品或優(yōu)惠等。例如，我們生活中常見到的有“送精裝修”、“24小時熱水”、“一梯四戶”、“層高2.9米”、“國際著名物業(yè)管理公司管理”、“明年三月入住”等等。這些廣告實際上已經(jīng)構(gòu)成了一種要約，具有法律意義上的約束力。我國《合同法》第十四條規(guī)定:“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:(一)內(nèi)容具體確定，(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束�！�

“要約邀請”與“要約”

從前面的說明我們知道，一般的廣告僅僅是一種要約邀請，但如果該廣告確實就房屋質(zhì)量、價格、位置或配套設(shè)施設(shè)備、贈送物品等重要方面做出明確的說明，并且確實是這些方面對購房者最終作出購買決定起著極大作用，那么就可以認(rèn)為其內(nèi)容是具體確定的。這些廣告內(nèi)容都是針對購買其房屋的客戶而言的，對客戶而言，誠信地認(rèn)為只要自己與發(fā)展商簽訂房屋買賣合同，并且雙方?jīng)]有其他改變廣告內(nèi)容的意思表示，發(fā)展商就應(yīng)該受廣告約束，按照廣告中的承諾向客戶交付房屋，或者向客戶提供廣告中提到的優(yōu)惠和便利。而對于發(fā)展商而言，這也是確定無疑的。如果說這些廣告完全對發(fā)展商沒有約束力，那只能說明這種廣告完全是蓄意的欺詐。

因此，《合同法》第十五條規(guī)定:“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。要約到達(dá)受要約人時生效�！本褪钦f構(gòu)成要約的廣告在發(fā)布后即具有一定的法律效力，發(fā)布廣告的發(fā)展商不能夠輕易改變其廣告許諾。比如，您是一位準(zhǔn)備買房的客戶，看到一個詳細(xì)說明的廣告很感興趣，告知發(fā)展商，愿意按照廣告條件來購買其房屋，這時候你的意思表示就是一種承諾。如果發(fā)展商沒有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件，那么就意味著雙方間已經(jīng)確立了合同。即使這些廣告內(nèi)容沒有被歸為合同條款，也是雙方間合同的組成部分，雙方都要遵守。廣告的內(nèi)容，主要對發(fā)展商有很強的約束力。

現(xiàn)實生活中，由于大量的廣告內(nèi)容沒有被寫在合同里，所以引發(fā)出很多問題。建議廣大的購房者，最好將房地產(chǎn)廣告中的一些具體、重要的條件明確寫在購房合同中，確立雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免將來出現(xiàn)一些不必要的麻煩卻苦于沒有依據(jù)，這樣將會更好地維護自己的權(quán)益。