路透臺北電---花無百日紅,臺灣房地產(chǎn)市場繼2006年表現(xiàn)亮眼後,分析師多認(rèn)為隨著供應(yīng)增加以及投資熱減弱,近年的高成長榮景將在2007年明顯降溫,有助降低市場泡沫化的風(fēng)險(xiǎn).

據(jù)各方估計(jì),臺北市住宅價(jià)格去年漲幅約在10-15%,今年漲幅料降至5%左右.

政治大學(xué)地政系教授張金鶚指出,"去年投資客過多,今年這些人將反攻為守,原先的需求者將轉(zhuǎn)變身份成為供給者,今年房地產(chǎn)過熱的情況會緩和一些."

2006年3月初,新光人壽以每坪274萬臺幣(1坪=3.31平方米)的高價(jià),標(biāo)下原為國有的信義聯(lián)勤俱樂部土地,帶動臺北市住宅價(jià)格水漲船高;隨後在高總價(jià)豪宅及小套房熱賣下,房地產(chǎn)市場開始有"過熱"的疑慮.

戴德梁行臺灣區(qū)總經(jīng)理顏炳立表示,去年房市的交投是"噴出行情".據(jù)他估計(jì),臺北房地產(chǎn)價(jià)格2006年上漲約10%,今年漲幅可能僅有5%.

麥格里證券日前發(fā)布的研究報(bào)告亦指出,繼2006年上揚(yáng)15%後,臺北市房價(jià)今年漲幅料大幅降至5%,明年進(jìn)一步放緩至3%.

房地產(chǎn)仲介商信義房屋<9940>發(fā)言人周莊云指出,去年房價(jià)的確走到近五年高點(diǎn),部分都會精華地段房價(jià)甚至來到近十年的高位.

據(jù)信義房屋的統(tǒng)計(jì),2006年12月份成屋市場中,臺北市平均價(jià)為每坪39.9萬臺幣,較1月時(shí)的每坪33.2萬勁揚(yáng)20%;而若以成交金額計(jì),2006年成屋市場總成交額更較2005年大幅成長47.3%.

臺灣內(nèi)政部與政大合作于去年底公布的房地產(chǎn)景氣調(diào)查顯示,截至去年第三季,房地產(chǎn)景氣已連續(xù)四季出現(xiàn)綠燈,但營建商對第四季房市趨向悲觀,為房市敲響了警鐘.

在此情況下,臺灣營建類股繼2006年勁漲97%後,今年迄今(至1月24日)已回落8%.

**供給及南北差距**

在供給方面,內(nèi)政部營建署資料顯示,自2002年以來建筑物使用執(zhí)照的發(fā)放數(shù)逐年遞增,2006年住宅執(zhí)照發(fā)放數(shù)料達(dá)12萬戶以上,較上年的7.9萬增加約一成半,較2002年的低檔4.5萬更是增長一倍半.

值得注意的是,財(cái)政部日前宣布將自2008年起,針對"以營利為目的"的個(gè)人轉(zhuǎn)售房屋行為,符合特定條件者課徵5%的營業(yè)稅.市場人士認(rèn)為這對房市的影響有待觀察,或許會有投資客因節(jié)稅考量而拋出手中的房產(chǎn),短期內(nèi)增加市場供給.

政大的張金鶚指出,隨著供給增加,建商推案趨于保守,這"是一件好事".他預(yù)期建商將維持保守看法一段時(shí)間,正面的效應(yīng)是房市不至于因市場過于樂觀而有泡沫化的危機(jī).

淡江大學(xué)產(chǎn)經(jīng)系副教授莊孟翰指出,去年房市榮景主要是延續(xù)近四、五年來的上升趨勢,但細(xì)看之下還有北中南的區(qū)域性分隔,"基本上是北熱南冷."

他表示,臺灣北部房價(jià)表現(xiàn)一枝獨(dú)秀,北部(新竹以北,包括桃園、臺北、基隆及宜蘭等地)設(shè)籍戶數(shù)約達(dá)臺灣總戶數(shù)的46%,但土地面積卻僅占臺灣的20%,在需求多而供給受限下,房地產(chǎn)市場自然好.

不過,他認(rèn)為,中南部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格恐有下跌的隱憂,因就營建署數(shù)據(jù)來看,近年來臺灣新屋供給相當(dāng)可觀.

臺灣經(jīng)濟(jì)研究院資深產(chǎn)業(yè)分析師劉佩真稱,在南北區(qū)域性不同的情況下,今年臺灣各地區(qū)的房地產(chǎn)表現(xiàn)差距將拉大,整體表現(xiàn)仍可保持平穩(wěn),但"2008年的風(fēng)險(xiǎn)加大".

**房貸利率緩升**

由于臺灣近年資金浮濫,即使兩年多來央行持續(xù)升息,在銀行業(yè)者爭相競逐安全的房屋貸款業(yè)務(wù)之下,房貸利率升幅非常有限.房屋融資成本保持在低檔,成了支撐近年房市榮景的一大因素.

臺灣央行于去年12月底調(diào)高重貼現(xiàn)率半碼至2.75%,為2004年10月以來連續(xù)第十次升息.自2004年10月前的低檔1.375%起算,兩年多來重貼現(xiàn)率恰好倍增,升幅達(dá)1.375個(gè)百分點(diǎn).

臺灣承做房貸最多的土地銀行,2004年11月的指數(shù)型房貸利率在1.53%,目前升至2.18%,升幅僅有0.65個(gè)百分點(diǎn).但利率緩升多少仍影響購屋意愿,或許也會成為促使房市降溫的一個(gè)原因.

土銀一不愿具名的消費(fèi)金融放款主管稱,"指數(shù)型房貸利率雖然不是和央行的升息幅度同比例調(diào)高,但是央行還是在緩步升息...對購屋者的意愿多少還是有點(diǎn)影響."

受薪階級的徐先生即稱,"我希望房貸利率不要再升了,薪水又不漲,只漲房貸."

主計(jì)處官員蔡鴻坤表示,房地產(chǎn)市場降溫料不會對今年民間消費(fèi)有重大影響,因影響消費(fèi)的主要因素是前一期的消費(fèi)慣性,以及當(dāng)年的所得.

主計(jì)處估計(jì),2007年民間消費(fèi)料成長3.0%,增幅是2006年的兩倍;增幅擴(kuò)大主要是因?yàn)?006年受消費(fèi)金融風(fēng)暴影響,致使比較基期偏低.

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