購(gòu)房實(shí)錄

小戶型占據(jù)市場(chǎng)的半壁江山

低總價(jià)的精裝房最受青睞

星期六下午，大維和佳佳就如何買房一事展開(kāi)了一系列分析討論后，各種層出不窮的問(wèn)題讓兩個(gè)人苦不堪言。

大維今年27，在昆明某國(guó)營(yíng)企業(yè)工作，月薪4500元左右。這兩年家里幫著存了點(diǎn)錢，想買個(gè)小戶型住宅自住，免得再為租房發(fā)愁。佳佳最近看中某樓盤(pán)一套80平米小戶型住宅，聽(tīng)說(shuō)是地鐵盤(pán)升值潛力大，她也是頗為心動(dòng)，于是兩人就湊在一起商量怎么買房。占據(jù)各方面資源優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)房?jī)r(jià)自然不低，首次開(kāi)盤(pán)就賣到8000元/平米。

佳佳拿出計(jì)算器算了一下，80平米總價(jià)64萬(wàn)元。由于是首次購(gòu)房，首付30%就是19.2萬(wàn)元，大維表示“總價(jià)在70萬(wàn)以內(nèi)，首付不到20萬(wàn)，還是可以接受”。除去首付需要貸款總額為44.8萬(wàn)元，目前銀行基準(zhǔn)利率為6.55%。如果按10年貸款期限每月等額還款計(jì)算，每個(gè)月還款額5098.35元；如果按20年來(lái)算，每個(gè)月還款額3353.37元；如果按30年來(lái)算，每個(gè)月還款額2846.41元。

佳佳表示“10年肯定是不行，5千多，工資還不夠換貸款呢，20年壓力也很大，剩下的錢還不夠吃飯的，30年還能承受但就不能有其它開(kāi)銷了，現(xiàn)在約個(gè)朋友吃頓飯都要好幾百，如果要還房貸，怕是不能出去玩了。”

“還是買個(gè)小點(diǎn)的吧，他們不是有65平米的嗎？”佳佳提議。65平米總價(jià)52萬(wàn)，首付15.6萬(wàn)，按30年貸款來(lái)算月供2312.71元，相對(duì)來(lái)說(shuō)要輕松一點(diǎn)，大維倒是覺(jué)得能夠接受，但是又覺(jué)得是毛坯房，自己裝修還要花錢，花很多精力也很麻煩。

看來(lái)剛需面臨的問(wèn)題還不只一點(diǎn)點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家分析，房?jī)r(jià)是指導(dǎo)剛需購(gòu)房的最主要因素，不少剛需群體在購(gòu)房時(shí)追求低總價(jià)，這也是沒(méi)有辦法的，房?jī)r(jià)這么高，并不是所有人都能夠買得起的，但又不能沒(méi)有房。只好退而求其次，買小戶型的，雖然小戶型面積小，但是功能齊全，現(xiàn)在市面上的小戶型都做得不錯(cuò)，至少基本生活是沒(méi)問(wèn)題的。（都市時(shí)報(bào)雷君鈺）

在租賃市場(chǎng)中

配家具的小房子不愁租

■都市時(shí)報(bào)訊（記者張津）就小戶型出租問(wèn)題，記者也隨機(jī)走訪了一些二手房交易門(mén)店。從店門(mén)口粘貼的房源推廣資料來(lái)看，一般二環(huán)內(nèi)，面積在50平米以下，帶家具的一室一廳小戶型，租金可以達(dá)到每個(gè)月1000-1200元左右。而面積在60-90平米的二室一廳小戶型，租金在每個(gè)月1400-1800元。而掛出銷售的房源，一般50平米以下的小戶型，每平米均價(jià)在8000-10000元；面積在60-90平米的小戶型，每平米均價(jià)則在8500-9000元。

新亞地產(chǎn)的銷售人員小李告訴記者，“一般很多來(lái)租房子的多為大學(xué)畢業(yè)生、州市上上來(lái)打拼的青年和其他省市來(lái)昆明工作的人。大學(xué)畢業(yè)生一般注重看租金，其他的租房者更多的看重于房子的周邊環(huán)境和地理位置。就拿豐寧片區(qū)的二手房來(lái)看，一般出售的房源多分布在豐寧小區(qū)、創(chuàng)意英國(guó)和正大紫都城，一般單身的小白領(lǐng)都喜歡買創(chuàng)意英國(guó)和正大紫都的小戶型房子。原因有兩個(gè)，一是因?yàn)檫@里的地理位置和小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)；二是因?yàn)檫@里以后的投資潛力比較大，小戶型房子比較好出租。而像豐寧小區(qū)這樣的老小區(qū)，因?yàn)樾^(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)不太合理，一般選擇出租的較多�！�

就記者調(diào)查的情況來(lái)看，小區(qū)環(huán)境、戶型朝向、風(fēng)水布局、地理位置都是很多選擇購(gòu)買二手小戶型房子的人考慮的問(wèn)題。雖然現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多小戶型銷售，但是有些小戶型的戶型布局卻是硬傷。比如果殼中的宇宙，其中一個(gè)小戶型是個(gè)端頭房，在戶型設(shè)計(jì)上并不是正規(guī)的方形，而是偏三角形，所以只能做成酒店進(jìn)行出租。從這點(diǎn)來(lái)看，購(gòu)買小戶型不論是自住還是投資，戶型設(shè)計(jì)很關(guān)鍵。

精致戶型

讓剛需群體欲罷不能

■都市時(shí)報(bào)記者雷君鈺

“總價(jià)低，功能全，配套也不能少，最好還能多個(gè)房間�！边@是本報(bào)根據(jù)5000余位購(gòu)房者調(diào)查得到的結(jié)果，購(gòu)房者在買房時(shí)70%的人通常都會(huì)做這樣的夢(mèng)，總是希望能多一個(gè)房間，空間再大一點(diǎn)。但現(xiàn)實(shí)總是很殘忍的，一分錢一分貨，這句話對(duì)購(gòu)房者也一樣。

小戶型相對(duì)于大戶型來(lái)說(shuō)，不僅受到剛需的追捧，在租賃市場(chǎng)上更受青睞。曾女士就有過(guò)投資小戶型的經(jīng)驗(yàn)，她說(shuō)：“投資就是要面積小，成本低，如果是精裝就更省事�！彼€算了一筆賬，如果投資60平米的小戶型住宅和投資100平米的住宅相比，投資回報(bào)率更高。

曾女士告訴記者：“在同一個(gè)小區(qū)里面，60平米的租金可能在1500元/平米左右，100平米的可能就租到2100元/月。但是60平米的房子如果按每平米8000元來(lái)算，總價(jià)48萬(wàn)元月供2700元左右，100平米總價(jià)80萬(wàn)，月供4500元左右，算下來(lái)100平米的月供每月就比60平米的多出1800元，但我租金只多了600元，你說(shuō)哪個(gè)劃算？”

除此外，投資小戶型住宅主要看地段，必要時(shí)可以犧牲一部分配套設(shè)施。業(yè)內(nèi)投資人士分析：投資客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高，要升值空間大、地段好、租金高、生活方便、交通方便。但是可以犧牲社區(qū)環(huán)境、戶型朝向、教育配套、醫(yī)療配套等，因?yàn)槭敲鎸?duì)租客，大多都只需要滿足如上班交通方便、購(gòu)物方便等基本生活需求，所以對(duì)居住環(huán)境要求不是太高。

名匠譽(yù)峰和譽(yù)峰國(guó)際就是最典型的代表。名匠譽(yù)峰屬于舒適型的剛需選擇，社區(qū)景觀、公園配套等資源豐富，均價(jià)11000元/平米，適合剛需中注重生活品質(zhì)，收入也不錯(cuò)的群體。而譽(yù)峰國(guó)際就屬于配套資源優(yōu)勢(shì)明顯的樓盤(pán)，緊鄰昆曲高速公路、鉑金大道等多條交通要道，交通便捷；沃爾瑪、麥德龍、居然之家家居建材市場(chǎng)就在樓下，購(gòu)物也非常方便；其它娛樂(lè)等生活配套也比較完善，均價(jià)7800元/平米，更適合忙碌上班族和選擇小戶型投資的人選。

昆明的小戶型產(chǎn)品從2001年云電陽(yáng)光地產(chǎn)推出陽(yáng)光A版至今，全市已經(jīng)有有上百個(gè)小戶型項(xiàng)目。根據(jù)易世達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2010年的小戶型專題研究報(bào)告顯示，陽(yáng)光A版開(kāi)盤(pán)價(jià)為2700元/平米，到2010年價(jià)格已經(jīng)漲至9300元/平米，9年時(shí)間增值244%，而目前該項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)漲到9800元/平米，可以說(shuō)是低投資高回報(bào)，是投資者最喜歡的產(chǎn)品。

小戶型總價(jià)低，也給投資房產(chǎn)降低了風(fēng)險(xiǎn)，低投入高回報(bào)，成為小戶型的優(yōu)勢(shì)。但是受限購(gòu)政策的影響，小戶型住宅投資客戶已經(jīng)比前幾年少了很多，不少投資者都將目光轉(zhuǎn)向了不限購(gòu)的小公寓。藍(lán)光昆明分公司總經(jīng)理助理蔡勇軍表示，目前投資小戶型住宅的客戶可能只占到10%份額。

不管是投資還是自住，占據(jù)市場(chǎng)半壁江山的小戶型，已經(jīng)成功的推動(dòng)昆明樓市進(jìn)入了“小時(shí)代2.0”。

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