云南信息報(bào)：嚴(yán)控大盤(pán)難抑昆明房?jī)r(jià)

“報(bào)告將拉低大城市樓價(jià)”

據(jù)悉，早在今年7月，建設(shè)部就在上海、廣州、天津、重慶等7個(gè)城市調(diào)研，一份土地審批與住房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系的調(diào)研報(bào)告目前正往上報(bào)批。在這份報(bào)告中，列舉了大盤(pán)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的種種弊端：規(guī)模過(guò)大，使土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品供應(yīng)的周期拉長(zhǎng)，削弱土地供應(yīng)對(duì)調(diào)控市場(chǎng)供需的效果。另外，大盤(pán)的規(guī)模效應(yīng)容易造成區(qū)域住房?jī)r(jià)格的壟斷，助長(zhǎng)土地投機(jī)行為，并推動(dòng)房?jī)r(jià)地價(jià)的上漲等。

記者了解到，針對(duì)建設(shè)部欲出臺(tái)政策控制大盤(pán)開(kāi)發(fā)的做法，上海、廣州等地的地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士表示了贊同，普遍認(rèn)為這一舉措可以拉低樓價(jià)。廣州地產(chǎn)界人士表示，大盤(pán)的開(kāi)發(fā)建筑周期很長(zhǎng)，動(dòng)用的資金較大，土地資源占有率很高，很多大盤(pán)都要7—8年甚至10多年的開(kāi)發(fā)時(shí)間，不少開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)了一半后，如果預(yù)測(cè)到今后土地價(jià)值將不斷提高，可能會(huì)采取減緩開(kāi)發(fā)速度或者囤積土地等方式，等到日后轉(zhuǎn)讓以牟取暴利。這樣一來(lái)，市場(chǎng)上產(chǎn)品供應(yīng)量受到很大限制，樓價(jià)自然也降不下來(lái)。同時(shí)，大盤(pán)的開(kāi)發(fā)模式會(huì)比開(kāi)發(fā)商形成壟斷局面，不利于樓價(jià)降溫。

開(kāi)發(fā)周期或縮短至4年

據(jù)悉，這次建設(shè)部的調(diào)研報(bào)告中還明確提出，為了增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性，提高土地使用效率，必須合理控制一次性土地出讓規(guī)模，并提出了具體的措施：將項(xiàng)目的合理規(guī)模確定為銷(xiāo)售周期在3年左右，即開(kāi)發(fā)周期在4年左右；每年的銷(xiāo)售面積參照城市同類(lèi)地段可比項(xiàng)目的平均銷(xiāo)量作為標(biāo)準(zhǔn)，以此估算整個(gè)項(xiàng)目的合理規(guī)模。同時(shí)，在土地出讓合同中明確開(kāi)、竣工時(shí)限，確保供應(yīng)的土地及時(shí)形成市場(chǎng)供應(yīng)。

對(duì)此，很多業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)展商今后拿郊區(qū)地塊會(huì)受到嚴(yán)格限制。同時(shí)，大盤(pán)時(shí)代將可能隨著政策的出臺(tái)而結(jié)束。

“對(duì)昆明本土企業(yè)是好事”

那么，在昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)中；大盤(pán)的份額占到多少呢？

昆明一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從目前的房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，昆明的大盤(pán)主要集中于二環(huán)路以外，二環(huán)路以?xún)?nèi)的樓盤(pán)基本在幾畝或幾十畝左右，能達(dá)到上百畝的少之又少，算不上大盤(pán)�？傮w而言，昆明大盤(pán)的量非常少，昆明最大的樓盤(pán)面積是3800畝，其次是3600畝、2500畝，且開(kāi)發(fā)大盤(pán)的，基本是外來(lái)的房地產(chǎn)商。

一位本土房地產(chǎn)企業(yè)老總告訴記者，昆明目前對(duì)大宗土地的拍賣(mài)，形成了一種默契，就是整宗而不是拆開(kāi)來(lái)賣(mài)，“這就要求開(kāi)發(fā)商要有強(qiáng)大的資金后盾，而云南本土房地產(chǎn)商一般都沒(méi)有那么強(qiáng)大的資金實(shí)力，即使有，也很難在短時(shí)間內(nèi)籌集到。因此，最終買(mǎi)走整宗地的，一般都是外來(lái)的房地產(chǎn)商�！痹撊耸空J(rèn)為，從形式上看，對(duì)整宗土地的拍賣(mài)是公平的，可是具體來(lái)分析，尤其是對(duì)本土的房地產(chǎn)商而言，存在著很大的不公平性，因?yàn)檎�宗土地的拍賣(mài)，價(jià)格往往比拆散拍賣(mài)的價(jià)格低，而本土房地產(chǎn)企業(yè)卻無(wú)法以這樣的價(jià)格拿到，他向記者舉例說(shuō)，“某樓盤(pán)土地最終的售價(jià)是每畝地30萬(wàn)元，而當(dāng)時(shí)如果我們按市面價(jià)格來(lái)拿，最少也要50萬(wàn)元�！�

“因此，如果報(bào)告形成政策，將有利于本土房地產(chǎn)商的發(fā)展�！边@位本土房地產(chǎn)企業(yè)老總說(shuō)。

昆明大盤(pán)的數(shù)量還很少

大盤(pán)是否掌控著昆明房?jī)r(jià)的話(huà)語(yǔ)權(quán)？它對(duì)昆明房?jī)r(jià)有多大的影響？報(bào)告一旦形成政策，將會(huì)對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多大的影響？

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認(rèn)為，房地產(chǎn)與其他產(chǎn)品不同，其價(jià)格很容易形成壟斷，但就昆明目前的發(fā)展?fàn)顩r而言，因?yàn)榇蟊P(pán)的數(shù)量還很少。因此，大盤(pán)對(duì)昆明房?jī)r(jià)的影響并不大，而且從目前的情況來(lái)看，為了刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，有些大盤(pán)的價(jià)格甚至比小樓盤(pán)的價(jià)格低。

與廣州業(yè)內(nèi)認(rèn)為報(bào)告將拉低房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)不同，周大研認(rèn)為，報(bào)告其實(shí)對(duì)昆明并不適用。周大研說(shuō)，“從調(diào)研報(bào)告的內(nèi)容來(lái)看,200畝的樓盤(pán)就被界定為大盤(pán)，而現(xiàn)代新昆明的建設(shè)正是需要大力開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，如果僅僅是開(kāi)發(fā)200畝以下的小盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商便不愿拿出錢(qián)來(lái)搞綠化、學(xué)校、醫(yī)院等與之相配套的公共設(shè)施，而政府根本就沒(méi)有能力拿出資金投入到這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面。因此，這對(duì)建設(shè)新昆明無(wú)疑是一個(gè)挑戰(zhàn)。”

“如果一個(gè)沒(méi)有生病的人吃了藥，反而會(huì)得病。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的很多政策就是這樣，有些政策對(duì)大城市適用，但對(duì)昆明就不一定行得通�！敝艽笱凶詈箨U述了他曾多次對(duì)記者提及的觀點(diǎn)。