二手房房價受什么因素影響

生活新報2006年11月16日 14:12

估價之前需要了解二手房價格是如何形成的。二手房房價的形成，無非是兩個方面：一是實體因素，二是影響因素。實體因素可以參照一定標準；但影響因素則帶有強烈的主觀評價，需要豐富的經驗與嫻熟的技巧去分析與把握。一般而言，影響因素可以分為以下三大類：一般因素、區(qū)域因素、個別因素。

一般因素

即隨時隨地都在起作用的因素，它的作用雖不明確，卻起著基礎性的作用。這樣的因素隨處可見。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同樣的房子大城市肯定更貴；“成功人士”匯集的社區(qū)，肯定比工業(yè)區(qū)的職工社區(qū)，房價要貴得多；家庭規(guī)模不斷縮小，能更好地保護個人隱私的產型肯定比公共宿舍式的房子好賣；這些都是與人口相關的社會因素的影響。

此外，心理因素也會影響房價。例如，人們普通地喜“8”厭“4”，房子沾了“8”字，身價憑空高一截；房子沾了“4”字，就只有受點委屈了。最為典型的莫過于“風水”之說，如果某套房子被風水先生指為不祥，則很難再有清白名聲，人人避之不及。再如，賣主此刻正是債主盈門、或是打離婚官司、或者忙于搬遷，此時只恨不能早日脫手，但求不虧而已，房價也較“溫柔”。

區(qū)域因素

就住宅的區(qū)位而言，二手房價格與區(qū)位質量的優(yōu)良程度顯然密切相關。考察區(qū)位質量，建議應從以下方面著手：

1、氣候條件：陽光是否充足、空氣是否清新、是否一年四季都“大風起兮塵飛揚”。

2、居民素質如何：它決定了購房者將與哪些人交往，能在何等程度上滿足購房者的社交需要。

3、街道與交通狀況：如晚上是否有路燈、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。

4、基礎設施與公益設施狀況如何：如住家附近是否有幼兒園、學校、醫(yī)院、銀行、郵電局等。

5、商業(yè)網點是否齊全：如購物是否便利。

6、環(huán)境狀況：如是否有晨跑、散步或者遛狗的空間。

7、住宅布局是否合理：如樓與樓之間的距離是否寬闊，不要因為狹窄而相互妨礙等。

需要強調的是，區(qū)域因素中，以人文環(huán)境最為重要，道理不言自明。

個別因素

影響二手房房價的個別因素可以從以下方面考察：二手房的結構，是鋼筋混凝土或混合結構，還是磚木結構？結構不同，造價就不同；使用年限不同，價格自然也不會相同。二手房的式樣、設備、質量、裝修等無須多言。需要強調的是，所謂質量至少應包括三個層面：設計質量、建筑質量、原屋主的使用質量。對于二手房而言，使用質量直接關系到成色、保養(yǎng)等問題。