云南財經(jīng)大學(xué)副教授:房產(chǎn)新政體現(xiàn)轉(zhuǎn)移支付政策

世界各國都有一些人買不起房子。為維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，政府通過財政轉(zhuǎn)移支付來幫助和保護弱勢群體。我國房地產(chǎn)新政的轉(zhuǎn)移支付政策，核心內(nèi)容歸納起來講就是“三限制一建立”。首先是限比例，新政要求繼續(xù)停止別墅用地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的供應(yīng)。優(yōu)先保證普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)量的70%。二是限戶型，要求套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建筑面積的70%以上。三是限房價，目前各地細(xì)則尚未出臺。一建立，就是全國各地必需建立廉租房制度，并要將土地凈收益的一定比例用于廉租房建設(shè)。

“三限制”的出臺在社會上引起了激烈的爭論。贊成者認(rèn)為，三限制是樓市的鎮(zhèn)靜劑和清醒劑，有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價。反對者則聲稱，三限制損害市場機制，扼殺市場竟?fàn)�，最終將可能導(dǎo)致資源浪費。

個人認(rèn)為，第一，限比例符合中國國情，因為我國人口眾多，可開玫利用的土地較少，以普通商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房作為住房供應(yīng)主體，體現(xiàn)了集約、節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。通過這樣的制度安排，讓高收入者去購買別墅類低密度住宅，中高收入者去買大產(chǎn)型的房子，中等收入者買普通商品房，中低收入者買經(jīng)濟適用房，低收入者和特困人群則租住廉租房，整個社會形成一個結(jié)構(gòu)合理的住房體系。第二，限戶型從全國范圍看有
一定道理。2005年底，我國城鎮(zhèn)人均住房面積25平方米，戶均人數(shù)2.89，戶均面積75平方米，因此，90平方來以下的規(guī)定是考慮到大部分居民的居住現(xiàn)狀而制定的。但對一些地區(qū)而言卻不太符合實際，如昆明市四區(qū)，據(jù)田野市場調(diào)查公司有關(guān)資料表明，70％以上家庭選購住房面積的標(biāo)準(zhǔn)為110平方來左右。另外，如今住房大多是高層或小高層建筑，公攤較高，90平方米以下的房子一般只能設(shè)計成二居室。而多數(shù)家庭沒有三居室是難以滿足生活需要的。所以，從長遠(yuǎn)看90平方米以下住房是不符合主流需求的。第三，限房價是一個兩難的問題。若定價不夠低，中低收入者買不起。如最近昆明市規(guī)劃要建的經(jīng)濟適用房，其銷售對象規(guī)定為月收入低于2000元的家庭。假定建筑面積為90平方米的一套房子，據(jù)測算單價應(yīng)該不會低于每平方米1800元，總價在16萬元左右。月收入就算到2000元的家庭，每月省吃儉用，最多也只可能存500元，假如工作10年，存款約6萬元。買一套16萬元的房子，首付5萬元，剩下1萬元交配套及稅費，按揭貨款(10年)10萬元，月供則需要1000多元，顯然無法支付這樣的一套經(jīng)濟適用房。那么這種房子到底賣給誰？所以，經(jīng)濟適用房還需探索諸如租售并舉、與廉租房接軌等進入和退出機制的問題。第二個難題是，若定價太低，政府必然減少或得不到出讓金，甚至還要補貼其他費用，這樣的事地方政

府不可能長期大規(guī)模地干。更何況，低價就意味著薄利甚至虧損。若非要建設(shè)這樣的房子，就容易產(chǎn)生普遍的尋租問題，質(zhì)量難免還會存在隱患，安居房弄不好成了危機房。經(jīng)濟學(xué)理論證明，限定房價的上限或下限都會導(dǎo)致一系列的社會效益損失，因此限房價只能滿足短暫的需要，從長遠(yuǎn)看必然對市場秩序產(chǎn)生負(fù)面影響。