“今后，對(duì)于開(kāi)發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳資料中的承諾，購(gòu)房者將有權(quán)要求在購(gòu)房合同上載明�！比涨埃独ッ魇谐鞘蟹康禺a(chǎn)交易管理?xiàng)l例》自1999年頒布實(shí)施以來(lái)進(jìn)行了第二次修改，并在昆明市人大常委會(huì)議上得到通過(guò)。這對(duì)于廣大購(gòu)房者維護(hù)自身合法權(quán)益無(wú)疑又提供了一項(xiàng)強(qiáng)有力的法規(guī)支持。
從此次修改內(nèi)容看，商品房預(yù)售行為受到了層層管制，除了通過(guò)商品房預(yù)售許可證進(jìn)行嚴(yán)格限制和對(duì)違規(guī)行為的加重處罰外，針對(duì)屢屢發(fā)生少數(shù)開(kāi)發(fā)商在預(yù)售期房時(shí)的宣傳承諾不兌現(xiàn)，交房時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)景觀、戶型結(jié)構(gòu)等大大“縮水”的現(xiàn)狀，修改后的《條例》以法規(guī)形式明確了購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商在銷售合同上寫(xiě)明相關(guān)承諾的權(quán)利。
購(gòu)房者有權(quán)寫(xiě)進(jìn)合同
房地產(chǎn)交易安全性提高
這是《昆明市城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》自1999年頒布實(shí)施以來(lái)的第二次修改，也是內(nèi)容增加、刪減和修改較大的一次�！澳康闹饕轻槍�(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)交易活動(dòng)中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，需要根據(jù)國(guó)家新的政策規(guī)定，對(duì)《條例》進(jìn)行補(bǔ)充完善。”日前，在采訪中，昆明市人大法工委副主任寸東這樣介紹。據(jù)了解，在本次修改中，商品房銷（預(yù)）售、廣告宣傳、配套設(shè)施、房屋質(zhì)量等熱點(diǎn)問(wèn)題被首次以法規(guī)形式固定下來(lái)。
人大法工委寸東副主任介紹，《昆明市城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》自1999年頒布實(shí)施，2004年進(jìn)行了第一次修改，本次修改為第二次，表決通過(guò)后，近日將上報(bào)省人大常委會(huì)審查批準(zhǔn)。寸東表示：修改《條例》的目的在于規(guī)范和維護(hù)房產(chǎn)交易秩序，保護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，改善居住環(huán)境，換而言之，交易雙方的安全度都將有提高。《條例》中許多新增的部分是在學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，根據(jù)本地實(shí)際情況而制定的。
對(duì)于《條例》修改的必要性，在常委會(huì)四次會(huì)議上，昆明市房管局局長(zhǎng)張?zhí)礻扑鞯年U述認(rèn)為：經(jīng)過(guò)2004年的修改后，國(guó)家、省先后制定頒布了一些新的法律法規(guī)，特別是《行政許可法》頒布實(shí)施后，《云南省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易管理?xiàng)l例》也進(jìn)行了相應(yīng)修改，對(duì)房地產(chǎn)交易管理作了新的規(guī)定。按照法制統(tǒng)一原則，需要對(duì)《條例》與上位法相抵觸內(nèi)容進(jìn)行修改，需要根據(jù)國(guó)家新的政策規(guī)定，對(duì)《條例》進(jìn)行補(bǔ)充完善，使其更具有針對(duì)性、可操作性和地方特色。
無(wú)許可證發(fā)布廣告要罰款
“修改后的《條例》取消了房屋租賃許可和已購(gòu)公房上市面上交易的準(zhǔn)入許可，不再核發(fā)《房屋租賃證》、《房屋出租治安許可證》和《已購(gòu)公房上市交易準(zhǔn)入證》。同時(shí)對(duì)原條例中與有關(guān)上位法（如民法、合同法、擔(dān)保法等）規(guī)定不一致的個(gè)別條款作了修改刪減�！贝鐤|副主任介紹。
行政許可法頒布實(shí)施后，原《條例》中涉及的《房屋租賃證》、《房屋出租治安許可證》審核發(fā)放和已購(gòu)公房上市準(zhǔn)入的內(nèi)容，與行政許可法存在抵觸，為了使相關(guān)規(guī)定一致，此次在《條例》修改中刪除了原條例中的五個(gè)條款，同時(shí)也增加了部分新內(nèi)容。
記者注意到，在此次增加的內(nèi)容中“商品房預(yù)售許可證”被多次重點(diǎn)提及，其中如：辦理商品房預(yù)售許可提供的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效的要求；預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)用于該項(xiàng)目的工程建設(shè)；未取得商品房預(yù)售許可證不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告,違者除沒(méi)收違法所得外，還將處已收取的預(yù)付款1%%以下的罰款等。其次，針對(duì)消費(fèi)者利益的銷售定金、配套設(shè)施建設(shè)、房屋質(zhì)量等問(wèn)題也作了明確規(guī)定�！靶略鰞�(nèi)容較多，具體條款也更具有可操作性�！贝鐤|副主任表示。
□開(kāi)發(fā)商訪談
俊發(fā)地產(chǎn)關(guān)德明：規(guī)章不執(zhí)行企業(yè)做不大
此次通過(guò)的這個(gè)《條例》中針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)所制定的條款，一部分是企業(yè)一直在嚴(yán)格執(zhí)行的，一部分是第一次看到的新規(guī)定，比如商品房預(yù)售許可證涉及的申請(qǐng)辦理、廣告刊登、向購(gòu)房人出示等環(huán)節(jié)是原來(lái)一直執(zhí)行的；而配套基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共建筑與住宅建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，同步配套建設(shè)、驗(yàn)收、交付使用，這是第一次作出的硬性規(guī)定。
我個(gè)人認(rèn)為，用法規(guī)的形式把配套建設(shè)問(wèn)題固定下來(lái)這樣很好。因?yàn)闆](méi)有法規(guī)約束，有的企業(yè)就可以鉆空子，房子建好了，配套卻沒(méi)完成，或者直接沒(méi)有配套，趕著交房結(jié)果綠化沒(méi)做，本來(lái)會(huì)所里該有的設(shè)施后來(lái)沒(méi)有，能省則省，這些情況在以往是發(fā)生過(guò)的。其實(shí)說(shuō)到底，這樣做的結(jié)果傷害的不但是購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)企業(yè)的損失往往更大。一個(gè)企業(yè)要長(zhǎng)期發(fā)展，將企業(yè)品牌做大，只一味急功近利是不行的，而嚴(yán)格遵守規(guī)章制度、嚴(yán)格貫徹規(guī)劃要求，將產(chǎn)品做精做細(xì)才能成就百年企業(yè)。
昆明萬(wàn)達(dá)黃國(guó)斌：配套設(shè)置同步建設(shè)影響不大
《條例》的最大意義在于用法規(guī)的形式硬性規(guī)范了交易雙方的行為，不單單是消費(fèi)者受益，雙方交易行為的安全度都得到了提高。市場(chǎng)和行業(yè)的規(guī)范要求大家都遵守規(guī)章，照章辦事，這樣操作起來(lái)更有利、更規(guī)范，更安全。
感覺(jué)“配套基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共建筑與住宅建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，同步配套建設(shè)、同時(shí)驗(yàn)收、同時(shí)交付使用”這一新規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)不應(yīng)該造成很大影響，因?yàn)橐?guī)劃之初，開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)知道自己要做哪些配套設(shè)施，有哪些成本需要核算，所以不會(huì)導(dǎo)致成本增加，惟一的就是嚴(yán)格按規(guī)劃實(shí)施，這對(duì)于成熟的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)不是很大的問(wèn)題。
對(duì)廣告方面的要求，在《條例》中有了更嚴(yán)格的規(guī)定，原來(lái)將具體數(shù)字夸大，明示的內(nèi)容沒(méi)的落實(shí)，如綠化率、容積率、湖面大小、廣告承諾等內(nèi)容與實(shí)際不符的情況常會(huì)發(fā)生。有了法規(guī)的硬性制約，這類問(wèn)題應(yīng)該有好轉(zhuǎn)。存在變數(shù)的不上廣告，寫(xiě)進(jìn)廣告的也同時(shí)寫(xiě)進(jìn)合同，具體數(shù)字明細(xì)、清晰是企業(yè)贏得信譽(yù)的關(guān)鍵。
□律師視點(diǎn)
云南世方達(dá)律師事務(wù)所楊文泉：讓購(gòu)房者明確自已的權(quán)利
“對(duì)商品房銷售廣告和宣傳資料中明示的事項(xiàng)，購(gòu)房人有權(quán)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售合同中載明。”這一條對(duì)開(kāi)發(fā)商有影響，它以地方法規(guī)的角度明示了交易過(guò)程中開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間的法律地位平等，而并不是開(kāi)發(fā)商作用強(qiáng)勢(shì)方，規(guī)定什么購(gòu)房者就只能照做，但從條例本身看，這個(gè)規(guī)定是一個(gè)必須在雙方自愿的情況下才能完成的條款，而不是必須執(zhí)行或帶有處罰性的執(zhí)行條款。
廣告和宣傳資料加進(jìn)合同，在實(shí)際交易中大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是不會(huì)同意的。比如我們要求開(kāi)發(fā)商將小區(qū)平面圖、樓書(shū)等作為合同附件，但因?yàn)槠渲杏小八荨保叫^(qū)落成時(shí)規(guī)劃會(huì)有變化，所以開(kāi)發(fā)商是不愿將其加進(jìn)合同的。《條例》在具體條款中作了明確規(guī)定就明示了購(gòu)房者的權(quán)利，讓其在法律保護(hù)下維護(hù)自己的交易權(quán)。
□條例鏈接（部分）
第十五條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。凡在昆明市除東川區(qū)外的市轄區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。在上述范圍以外進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)乜h級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申辦商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；
（二）取得國(guó)有土地使用證；
（三）持有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證，已簽訂工程施工合同；
（四）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金（不含地價(jià)款和土地開(kāi)發(fā)投入）達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（五）已擬定商品房預(yù)售方案；
（六）提交的材料真實(shí)、合法、有效。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)開(kāi)始銷售商品房，并按國(guó)家規(guī)定到商品房所在地的國(guó)土資源行政主管部門(mén)備案。
第十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證方可發(fā)布商品房銷售廣告，并在廣告顯著位置載明商品房預(yù)售許可證號(hào)和發(fā)證機(jī)關(guān)。廣告和銷售活動(dòng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙行為。對(duì)商品房銷售廣告和宣傳資料中明示的事項(xiàng)，購(gòu)房人有權(quán)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售合同中載明。
第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示商品房預(yù)售許可證。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受委托代理銷（預(yù)）售商品房的，應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托書(shū)。代理銷（預(yù)）售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)和委托書(shū)等證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定或者合同約定用于該項(xiàng)目的工程建設(shè)。
第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證銷售商品房時(shí)，向購(gòu)房人收取定金的，應(yīng)當(dāng)簽訂協(xié)議。
第二十條房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的建設(shè)位置、建設(shè)規(guī)模和附圖、附件要求開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。新建居住區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共建筑應(yīng)當(dāng)與住宅建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，同步配套建設(shè)，同時(shí)驗(yàn)收，同時(shí)交付使用。
第二十一條房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)驗(yàn)收合格，報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案并完善相關(guān)手續(xù)，方可交付使用。
第四十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證非法或者變相預(yù)售商品房的，由房產(chǎn)行政主客部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%%以下的罰款。未取得商品房預(yù)售許可證發(fā)布商品房銷售廣告或者未按規(guī)定發(fā)布商品房銷售廣告的，由工商行政主管部門(mén)依法查處。
第五十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，騙取商品房預(yù)售許可證的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售、注銷商房預(yù)售許可證，并處3萬(wàn)元罰款。
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