買(mǎi)房，無(wú)論對(duì)于低收入的普通市民，還是收入還不錯(cuò)的都市白領(lǐng)，都是一生中的一件大事，那究竟買(mǎi)什么樣的房子，怎樣買(mǎi)房才更適合自己？前不久在昆明召開(kāi)的“金博會(huì)”上，記者隨機(jī)采訪了一些有夠房意向的市民。“金博會(huì)”后記者經(jīng)過(guò)整理，并請(qǐng)來(lái)建設(shè)銀行專(zhuān)業(yè)理財(cái)師李玉婷為市民個(gè)案分析和并給出理財(cái)建議，或許能給你一些啟示。

李先生，現(xiàn)年25歲，未婚，現(xiàn)在在私營(yíng)企業(yè)干營(yíng)銷(xiāo)工作，月稅后收入在3000元左右，現(xiàn)有存款5萬(wàn)元，現(xiàn)租房租金每月400元，月全部開(kāi)支1100元，想買(mǎi)房，但不知道買(mǎi)新房還是二手房，買(mǎi)多大面積好？

分析：李先生年紀(jì)較輕，尚處于事業(yè)發(fā)展的開(kāi)端，個(gè)人發(fā)展的空間較大。將來(lái)要考慮在創(chuàng)業(yè)、結(jié)婚等方面支出。目前是人生的積累階段，要開(kāi)源節(jié)流。購(gòu)房具有強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄的效果，是李先生積攢第一階段人生財(cái)富較為理想的方法。

建議：因?yàn)槔钕壬磥?lái)會(huì)有創(chuàng)業(yè)、結(jié)婚等方面的支出，而且計(jì)劃在5-10年中實(shí)現(xiàn)，因此建議李先生以購(gòu)買(mǎi)市區(qū)，交通便利，商業(yè)瀪榮的地段的功能較強(qiáng)的小戶型二手房商住樓為主。這樣的小戶型不僅可住還可租，另可以做為公司的辦公地點(diǎn)，即使要賣(mài)因?yàn)榭們r(jià)低比較容易出手，降低賣(mài)房的時(shí)間成本。因?yàn)槔钕壬谒綘I(yíng)企業(yè)工作，適當(dāng)?shù)馁?gòu)入人身保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)是比較有利的。

現(xiàn)李先生購(gòu)房后，可節(jié)約了每月的房租，但需每月定額定存創(chuàng)業(yè)的流動(dòng)資金，可還貸款金額為1500元。按首付款5萬(wàn)元，現(xiàn)房屋貸款年利率6.84%，最長(zhǎng)住房貸款期限30年和現(xiàn)行的第一套住房貸款政策，則李先生可以購(gòu)買(mǎi)價(jià)值25萬(wàn)的住房。

房產(chǎn)收益：按現(xiàn)在通貸膨脹率3%%來(lái)代替房產(chǎn)增長(zhǎng)率，則在李先生貸款還清后，住房?jī)r(jià)值為60萬(wàn)，其中歸還銀行本息合計(jì)42.31萬(wàn)元。李先生到期的收益為17.69萬(wàn)元，按住房的使用權(quán)70年計(jì)算，李先生的住房還可使用40年。

張先生，現(xiàn)年40歲，現(xiàn)在昆明做服裝生意，月稅后收入在2萬(wàn)元左右，沒(méi)有三險(xiǎn)一金；妻子在國(guó)營(yíng)事業(yè)單位工作，稅后收入2000元，現(xiàn)小孩11歲，讀小學(xué)�，F(xiàn)有金實(shí)小區(qū)100平方米的住房一套，價(jià)值29萬(wàn)元，家有汽車(chē)一輛，家中以往的理財(cái)方式是購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，美元，存款，每月家庭開(kāi)銷(xiāo)在7000元左右。父母健在，自有收入。現(xiàn)在想投資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，但不知道是投資商鋪，還是換一套200平方的復(fù)式？目前可以支付的首付款為50萬(wàn)元。

分析：張先生一家月收入結(jié)余15000元，小孩小學(xué)五年級(jí)，面臨升初中；張先生本人缺乏醫(yī)療、退休保障；父母健康。

建議：在未來(lái)11年中，由于小孩讀書(shū)、父母年齡增加等因素，家庭支出預(yù)計(jì)會(huì)有較大增加，考慮到商鋪投資有固定月租收益，并且如果賣(mài)出后不會(huì)影響張先生生活的優(yōu)點(diǎn)所以建議張先生以投資商鋪為主。另適當(dāng)?shù)馁?gòu)入人身保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)。由此預(yù)計(jì)張先生每月的可還貸款金額為10000元。按首付款50萬(wàn)元，現(xiàn)房屋貸款年利率6.84%，最長(zhǎng)商業(yè)用房貸款期限10年和現(xiàn)行的商業(yè)住房貸款政策，首付款必須占全款的40%，則張先生可以購(gòu)買(mǎi)價(jià)值125萬(wàn)的商鋪。

房產(chǎn)收益：按現(xiàn)在通貸膨脹率3%來(lái)代替房產(chǎn)增長(zhǎng)率和房租收益率，則在張先生貸款還清后，商鋪價(jià)值為168萬(wàn)，以昆明市一環(huán)路內(nèi)的平均房租和房?jī)r(jià)計(jì)，則10年后總計(jì)房租收益可達(dá)到129萬(wàn)元，其中歸還銀行本息合計(jì)103.75萬(wàn)元。10年中張先生可在此項(xiàng)投資上可獲益127萬(wàn)元左右。按商鋪的使用權(quán)50年計(jì)算，則張先后在余后的40年至少可以有800萬(wàn)元的總收益。

王先生，現(xiàn)年60歲，已退休，退休工資1400元，妻子目前也退休在家，退休工資600元。子女已工作，家庭月開(kāi)銷(xiāo)1000元左右。家住市區(qū)住房面積66平方米，現(xiàn)同地段二手房市場(chǎng)價(jià)格3100/平方米，目前王先生可按國(guó)家的相關(guān)政策在北市區(qū)園丁小區(qū)購(gòu)買(mǎi)120平方米住房一套，房屋單價(jià)2000/平方，總價(jià)24萬(wàn)元，目前家里存款8萬(wàn)元。不知道應(yīng)不應(yīng)該賣(mài)掉舊房？不賣(mài)舊房的情況下，如何籌集買(mǎi)新房的錢(qián)？

分析：1、王先生的年齡，目前按銀行相關(guān)借款人條件來(lái)看，不能做為主借款人來(lái)辦理銀行按揭貸款。2、園丁小區(qū)的住房單價(jià)較低，但其中是包含了對(duì)目前住房面積不達(dá)標(biāo)的教師的一種價(jià)值補(bǔ)償。3、市區(qū)的房子單價(jià)較高，生活便利且產(chǎn)權(quán)面積和使用面積相差不大，適宜出租。

建議：方案一：可以讓子女來(lái)做銀行按揭貸款的借款人，王先生和王太太做抵押承諾人和共同還款承諾人的辦法來(lái)取得銀行按揭貸款，購(gòu)買(mǎi)園丁小區(qū)住房。王先生購(gòu)房后，可將市區(qū)的住房出租，按目前租房情況預(yù)測(cè)，月租金可以達(dá)到每月700左右�？蛇€貸款金額為1700元。按首付款8萬(wàn)元，現(xiàn)房屋貸款年利率6.84%，現(xiàn)行的住房貸款政策，則王先生可以在11年零3個(gè)月還完貸款。貸款結(jié)清時(shí)，王先生將擁有兩套住房，總價(jià)值在60萬(wàn)元以上。

方案二：可以讓子女用市區(qū)舊房辦理消費(fèi)額度貸款，王先生和王太太做抵押承諾人和共同還款承諾人的辦法來(lái)取得貸款，購(gòu)買(mǎi)園丁小區(qū)住房。王先生購(gòu)房后，可將園丁小區(qū)的住房按市價(jià)賣(mài)出，按現(xiàn)行的房產(chǎn)交易規(guī)定，繳納相關(guān)的稅金和費(fèi)用并銀行的貸款利息后，將會(huì)有6萬(wàn)元左右的凈收益。

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