馬老板是第一個，誰是第二個

好啦，當馬老板以當仁不讓的勇氣拿下了未來昆明城市規(guī)劃藍圖中用來建設“高尚社區(qū)”的五甲塘938畝土地之后，平均近100萬/畝的地價讓我等小人物乍舌。為了好好研究這塊“黃金寶地”，前天我還跟朋友一起專門開車去實地看看。當開車從官南路七繞八繞終于站在地塊上（五甲三永游樂城背后）的時候，當時的感覺就一個字：暈，眼見界樁圍起來的全是水汪汪的魚塘水塘，連一塊象樣點的實地都沒有找著（也可能沒看見）。為這個問題有專門咨詢了一位原來公司做預算的朋友，參照原來的模式，原來這些填海造田弄出來的“土地”，單每畝回填土的成本都要接近100元/平，如果這一片地塊的魚塘比較深的話（比如6、7米），則全部地塊的回填土成本估計又要砸將近1億進去。所以，按照本壇黃大仙的話，這個“社會主義建設的新高潮”好是好，就是前戲部分比較考真功夫。

開閘放水也是好事情，所謂人生四大喜，第一喜就是“久旱逢甘霖”。昆明土地儲備中心這次放水，真是順應民心，合乎民意。為了作好自己的功課，也為了今后更好地為各位心底發(fā)虛兼兩眼一摸黑的KFS服務，我不惜拉下長期以來養(yǎng)成的知識份子的老臉，把全部8個地塊的出讓文件全部拿下，回家好好研究。在一通琢磨之后，今天就拿昆沙路116號地塊做樣板，跟大家共享一下成果。研究的過程很簡單，但是這個成果可能讓一些朋友們不高興�？梢膊皇俏业腻e，這些拍賣價也不是我定的。先聲明不準罵我啊，哪怕丟磚頭也不準砸臉。

這塊地位于昆沙路上段，南邊是昆明市搪瓷廠（已經(jīng)掛掉），北邊是小屯村，隔路相望，東北邊就是大名鼎鼎兼香臭皆昭著的明日城市，東南邊是氧氣廠（今后可以跑廠里去呼吸純氧）。

注意最重要的來了：占地面積38.37畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為居�。�70年），容積率小于等于2.5（其實就是2.5啦，誰都不會奔小于號去做），綠地率45%，建筑密度30%。

再注意最最重要的來啦：拍賣價格：

交易起價2751.3萬元（人民幣），后面還有個括號（備注：補償費1942.4549萬元）。這個補償費可是另算啊。等于說想拿下這塊地，最少銀子準備好4694萬（起價）。

好，現(xiàn)在開始簡單計算：

容積率2.5，占地面積為38.37畝，折合建筑總面積為63950平米。咱們以拍賣底價計算，則樓面地價為734元/平。這是我們在這里的一個純粹YY的理想樓面地價啊，千萬不要暈，暈的還在后面呢。加上其他正常的成本開銷（建安啊，管理啊，營銷啊，財務啊等等）。則得出基本樓面基價為2200~2300左右/平（零利潤前提�。�，再算項目的盈虧基準點為70%的話，則最后面向市場的銷售平均價要到3200~3300元/平。

這個不是我做的價，而且這個價格的成立前提還必須是底價成交。底價咱們剛才是122萬/畝，咱們也不按照馬老板硬生生把價格給抬上去50%的做法。就設想一個抬上去客氣一點的，就20%，那就是146萬/元每畝的價，則最后售價會到3500元/平，這是均價。

好，各位，現(xiàn)在可以暈了。

好吧，為了滿足大多數(shù)人“盡歡顏”的理想，就得琢磨如何把這個價格降下來？答案很簡單4個字：開源節(jié)流。前2個字估計誰都做不了，因為現(xiàn)在市場競爭實在激烈，大家的路數(shù)都差不多。那么只有在“節(jié)流”上用功夫。這功夫的第一步，還是要在土地成本上動腦筋，但是如何動，這塊地究竟值多少錢，土地的市場價值（不是通常意義上的土地評估價值�。┑降资嵌嗌�？究竟如何算？這不僅是研究單一土地價值的課題了，是研究整個土地價值體系的課題。想要搞清楚，那就是另一篇文章了。呵呵

好，不多說啦，房價起來啦，還是讓我們一起罵吧。

一、二、三，

氧化鈣�。。。�！