300億美元投入中國商業(yè)地產(chǎn)

法制早報2006年10月23日 14:39

中國是最新一個從機構(gòu)投資者的房地產(chǎn)投資熱潮中獲益的國家。

今年上半年，外國投資者承諾將投資300億美元用于購買中國的地產(chǎn)項目，這一金額相當(dāng)于2005年中國吸收的外國直接投資總額的一半。

雖然其中一些投資承諾可能尚未兌現(xiàn)，但在去年一整年，外國投資者在中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資也僅有54億美元。

新近進入中國市場的投資者包括英國的Grosvenor集團，它已經(jīng)收購了上海的一個公寓項目，并計劃推出一個中國投資基金。

斯坦福管理公司也在上海的一個地產(chǎn)項目上投入了3億美元。

其它一些歷史更為久遠的投資者則包括新加坡的嘉德置地。該公司去年出售了一批酒店資產(chǎn)，其中包括具有歷史意義的萊佛士控股。嘉德置地計劃將其中相當(dāng)一部分收入用于投資中國。此外，PrudentialRealEstateInvestors在上海收購了一棟寫字樓，荷蘭國際房地產(chǎn)則推出了一個規(guī)模為3.50億美元的中國地產(chǎn)基金。

外資對中國房地產(chǎn)市場如此熱情，并不難理解。未來幾十年，中國預(yù)計將有超過3億人口從農(nóng)村遷移至城市，預(yù)計每年將有2000萬人需要安置住房。

與此同時，隨著中國經(jīng)濟以每年9%到10%的速度迅猛增長，預(yù)計每年將有1500萬至2500萬人進入中產(chǎn)階級行列。他們不僅會購買自有住房，還將成為如雨后春筍般涌現(xiàn)的購物中心和酒店的潛在顧客。

外國投資者一直對于中國的甲級寫字樓非常感興趣。盡管中國出現(xiàn)了一股建設(shè)熱潮，但在許多城市，甲級寫字樓依然一房難求。上海寫字樓租金的年漲幅高達15%。

那些新近進入中國的外國機構(gòu)投資者的資金，多數(shù)流向了北京和上海。這兩個城市的法律基礎(chǔ)是中國最為完善的，不過，它們能夠滿足外國投資者要求的地產(chǎn)項目也很有限。

這就意味著一些投資者不得不采取其它策略。一些香港的地產(chǎn)開發(fā)商，如香港富豪李嘉誠旗下的旗艦公司長江實業(yè)與和記黃埔，以及另一家香港地產(chǎn)商瑞安集團，都已在武漢和重慶之類的內(nèi)陸城市大舉收購?fù)恋亍?/P>

摩根士丹利房地產(chǎn)基金正在全國范圍擴大投資，收購了一些購物中心的股權(quán)。沃爾瑪?shù)纳痰陮M駐這些購物中心。

外國投資者的另外一個策略就是開發(fā)酒店項目。上海預(yù)計，到2010年世博會開幕時，上海將會迎來7000萬游客，而上海市政府也表示，在未來5年中，上海的酒店床位數(shù)將增長3倍。

來自地產(chǎn)集團——仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，上海目前在建的豪華酒店項目有16個，而隨著2008年奧運會召開在即，北京也在經(jīng)歷類似的建設(shè)熱潮。

學(xué)者和媒體將中國房價的大幅上漲歸因于外資的流入，尤其是在上海和北京。

中國社科院房地產(chǎn)專家尹中立認(rèn)為，隨著政府兩年前收緊房地產(chǎn)信貸，國內(nèi)的開發(fā)商開始尋找更多的外資合作方。

中國政府已頒布新規(guī)定，可能加大外國人在中國購買房地產(chǎn)的難度，這在一定程度上就是為了轉(zhuǎn)移上述擔(dān)心。根據(jù)規(guī)定，外國人在中國必須住滿12個月，才能購買一套住房，而且必須是自己使用居住。

與此同時，在中國投資房地產(chǎn)的企業(yè)，必須遵循“商業(yè)存在”原則，在中國申請設(shè)立外商投資企業(yè)，這就斷絕了目前流行的海外投資工具投資中國房地產(chǎn)市場的路徑。此外，如果項目投資超過1000萬美元，注冊資金必須達到50%。

外匯監(jiān)管部門警告稱，將仔細審查所有匯出境的地產(chǎn)交易收益。人們還擔(dān)心，中國政府將會設(shè)法限制房地產(chǎn)投資信托基金在中國的用武之地。

中國政府還已制訂相關(guān)政策，限制開發(fā)豪華住宅項目，要求開發(fā)商確保70%的新建住宅面積為90平方米以下的中小戶型。不過，地產(chǎn)專家認(rèn)為，這一規(guī)定很難實施。

瑞銀經(jīng)濟學(xué)家喬納森·安德森表示，總體而言，外資對中國房地產(chǎn)市場的影響不大，但在北京和上海等城市，外資是豪華項目大量發(fā)展的一個重要原因。

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