多重因素決定上漲趨勢
1962年-1980年中國嬰兒潮所帶來的房地產(chǎn)消費(fèi)將維持到2015年-2020年。歷史上，美國、日本等國家的嬰兒潮帶來了經(jīng)濟(jì)繁榮期、房地產(chǎn)等消費(fèi)的繁榮期，中國也不例外。國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策實施將加速房地產(chǎn)上市公司的迅速成長，加速獲取更多的優(yōu)質(zhì)資源和市場占有率，對于有品牌、資金、市場、規(guī)模優(yōu)勢的萬科、招商、華僑城、金融街、中糧地等等公司的發(fā)展無疑提供了極佳的契機(jī)。
在全流通背景下，控股股東的利益與流通股股東的利益越來越一致，越來越多的控股股東愿意將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司共同發(fā)展，通過資本市場進(jìn)一步放大，這些注資、整體上市對地產(chǎn)公司業(yè)績的提升有著重要意義，未來招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)、冠城大通、億城股份等等公司值得高度重視。
在人民幣升值不可逆轉(zhuǎn)的背景下，基本上鎖定了主要城市核心區(qū)域的房地產(chǎn)價格的下跌空間。尤其是對在全國范圍內(nèi)擁有大量廉價、優(yōu)質(zhì)土地儲備的上市公司，在人民幣加速升值的背景下以及國家控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的背景下，與其他行業(yè)板塊相比，其估值依然偏低。我們非常關(guān)注在核心城市核心區(qū)域擁有大量土地儲備的招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)、中糧地產(chǎn)、華僑城和保利地產(chǎn)等未來發(fā)展。
優(yōu)質(zhì)公司優(yōu)勢明顯
1-8月，房地產(chǎn)市場的銷售良好，特別是今年上半年全國已創(chuàng)下歷史上最好的銷售水平。就是在宏觀政策調(diào)控之后，招商地產(chǎn)在8月、9月份在上海推出的樓盤當(dāng)天80％-90％就被認(rèn)購，開盤價格比預(yù)期的要高。由此可見，具有資金、品牌、規(guī)模、資源和市場整合優(yōu)勢的地產(chǎn)公司在行業(yè)整合和國家宏觀調(diào)控過程中的比較優(yōu)勢更加凸現(xiàn)。
從美、日、臺、港近幾十年股市發(fā)展的歷程來看，地產(chǎn)股是最重要的板塊，目前中國超過30％的房地產(chǎn)公司的盈利能力處于加速上升期，近2年-3年凈利潤復(fù)合增長率超過30％�？梢灶A(yù)見，未來房地產(chǎn)股仍將是引領(lǐng)中國A股市場的核心板塊，中國的上市公司中還會有比萬科等更優(yōu)秀的房地產(chǎn)類公司出現(xiàn)。
我們尤其看重土地儲備豐厚、公司質(zhì)地優(yōu)良、股本擴(kuò)張能力強(qiáng)、母公司有注資動力或整體上市的高速成長公司以及近年主要開發(fā)項目集中在北京、天津、深圳等核心區(qū)域的房地產(chǎn)公司，奧運(yùn)的舉行以及濱海新區(qū)的建設(shè)都為這些區(qū)域開發(fā)地產(chǎn)的公司帶來契機(jī)。如招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)、冠城大通和億城股份等。此外，天津板塊不可忽視，尤其是津濱發(fā)展和天房發(fā)展等值得重點(diǎn)關(guān)注。
后市仍有上漲空間
今年來，房地產(chǎn)板塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于所有A表現(xiàn)和具有典型代表性的上證50、上證180和滬深300等指數(shù)。目前，剔除虧損公司后房地產(chǎn)板塊靜態(tài)加權(quán)平均PE值為33倍，在A股市場中處于合理水平。EPS0.2-0.3元以上公司的加權(quán)平均PE值在22-25倍之間，與香港和歐美國家的估值水平相近，但由于中國房地產(chǎn)公司規(guī)模小并處于高速擴(kuò)張期，同時年凈利潤增長幅度超過30％以上，動態(tài)PE遠(yuǎn)低于香港和歐美國家的估值水平。我們預(yù)計優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司未來6月到1年內(nèi)，估值水平仍有40％的上漲空間。
行業(yè)整合帶來歷史機(jī)遇
今年1-8月房地產(chǎn)投資速度處于合理水平，土地需求依然保持增長態(tài)勢。商品房銷售與需求并未受到國家宏觀調(diào)控的影響，需求依然保持旺盛，廣東、上海等地區(qū)銷售額創(chuàng)歷史最好水平。但房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比較緊張，資金訴求于銀行，自有資金已有限。預(yù)期4季度“金九銀十”仍將保持良好態(tài)勢。
未來土地供應(yīng)收緊將抬高成本，豪華住宅供給大幅減少，銀行貸款也會依章辦事。中期可能的政策安排是稅收調(diào)節(jié)，住房制度的重新調(diào)整也為期不遠(yuǎn)，調(diào)整方向是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例大幅增加。這樣，在行業(yè)加速整合中，將給有資金、品牌、規(guī)模、市場實力的相關(guān)上市公司帶來資源整合、提升市場份額的絕好機(jī)遇。
嬰兒潮所帶來的消費(fèi)，全流通下的大小股東利益一致，人民幣升值不可逆轉(zhuǎn)的背景下，具有資金、品牌、規(guī)模、資源和市場整合優(yōu)勢的公司，具有注資、整體上市的公司，在行業(yè)整合和宏觀調(diào)控過程中比較優(yōu)勢凸現(xiàn)。尤其是近兩年凈利潤增速超過30％、擁有大量廉價優(yōu)質(zhì)土地的上市公司與其他行業(yè)板塊公司相比，其估值明顯偏低。優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司的估值水平仍有40％的上漲空間。
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