2012年5月昆明市商業(yè)價格綜合指數(shù)分析

“昆明商業(yè)綜合價格指數(shù)”是以昆明市各板塊每月在售商業(yè)項目為樣本，以各個項目的當(dāng)期報價均價為基準，結(jié)合前一期報價均價，逐期滾動計算，動態(tài)反映昆明市區(qū)商業(yè)項目的價格變動趨勢，以此大致反應(yīng)昆明商業(yè)房地產(chǎn)市場變化趨勢。本文中的數(shù)據(jù)信息或所表達意見不構(gòu)成投資、最終操作建議，僅供參考。

一、昆明市商業(yè)價格綜合指數(shù)走勢分析

盡管本期沒有商業(yè)項目開盤入市，但整個市場卻更加沸沸揚揚，這一切歸因于正義坊南館商戶的集體搬遷，商鋪價格在租約到期后從1000元/平方米•月左右上浮至1300-1500元/平方米•月，漲幅到達30%-50%，以上，讓眾多商戶無法承受而選擇關(guān)店或遷移，成為近年來昆明商業(yè)市場火爆所帶來負面影響的一個縮影。

從2009年初至今，昆明的商業(yè)的整體出售均價已經(jīng)翻番，售價翻番的背后，必然帶動商家對于租金回報的更高的要求，由于商業(yè)一般都以3年或5年或者更長的時間為一個簽約年限，在養(yǎng)商階段度過之后，商業(yè)價值也得到了顯著的提升，投資者必然會有更高的要求，給商業(yè)市場帶來階段性的沖擊。

圖3-1：2011年6月-2012年5月昆明商業(yè)價格指數(shù)走勢圖（數(shù)據(jù)來源：至祥研究中心）

面對昆明的在售項目，諸如七彩俊園、紅星國際等項目的商業(yè)價格攀升到了較高價位，但與正義坊相比，區(qū)位畢竟處于一定的劣勢，盡管未來也有較大的可以預(yù)期的空間。在這一背景下，投資商鋪的風(fēng)險讓更多的人變得謹慎起來。

投資收益的方式是出租還是出售，出售的成本如何，城市規(guī)劃將如何發(fā)展，交易費用如何計算，都對投資者的專業(yè)性提出了更高的要求，以避免陷入租金回報率過低、轉(zhuǎn)讓出售大幅削減可能利潤、城市規(guī)劃拆遷等困局之內(nèi)。

圖3-2：2011年6月-2012年5月昆明商業(yè)銷售價格走勢圖（數(shù)據(jù)來源：至祥研究中心）

二、2012年5月昆明市商業(yè)價格情況

表3-1：2012年5月不同商業(yè)業(yè)態(tài)租售均價(數(shù)據(jù)來源：至祥研究中心）

表3-2：2012年5月不同商業(yè)業(yè)態(tài)租售均價（數(shù)據(jù)來源：至祥研究中心）

備注：

本期出租價格計算中欣都龍城、翡翠灣、匯都國際、蓮花池國際商貿(mào)城項目為招商租金進行分析。

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