房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，與百姓生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是舉國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)。二十世紀(jì)南中國(guó)的房地產(chǎn)投機(jī)狂朝，海南房地產(chǎn)泡沫，進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，降息，加息，控制土地閘門(mén)，國(guó)八條，國(guó)六條，房地產(chǎn)市場(chǎng)變幻的風(fēng)云不停地出現(xiàn)在報(bào)紙、雜志、互聯(lián)網(wǎng)上，隨之而來(lái)的是憤怒地質(zhì)問(wèn)、振振有詞地辯護(hù)、激烈的爭(zhēng)論、悲觀的和樂(lè)觀的預(yù)言，房地產(chǎn)已經(jīng)超越了單純的經(jīng)濟(jì)范疇進(jìn)而涉及到社會(huì)分配、道德倫理，這一切使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加撲朔迷離。

面對(duì)活躍的市場(chǎng)，對(duì)自身責(zé)任的思考讓新聞媒體和學(xué)術(shù)界走到一起滇池晨報(bào)的新聞人和云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)，留學(xué)生院院長(zhǎng)徐光遠(yuǎn)及專家學(xué)者組成一個(gè)團(tuán)隊(duì)共同構(gòu)建起一個(gè)認(rèn)識(shí)、分析昆明市、云南省乃至全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的平臺(tái)。責(zé)任是我們的出發(fā)點(diǎn)，理性是我們的原則。在責(zé)任和理性的旗幟下，我們將深入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方方面面，深入解讀我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和調(diào)控政策，解析區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)，認(rèn)識(shí)和分析全國(guó)、云南和昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求以及價(jià)格的現(xiàn)狀和變動(dòng)趨勢(shì)，探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略，建言區(qū)域和城市發(fā)展戰(zhàn)略，給個(gè)人決策提供參考。

更客觀、更專業(yè)的理論指導(dǎo)是地產(chǎn)市場(chǎng)的呼喚，關(guān)注國(guó)計(jì)民生是新聞人的責(zé)任，學(xué)以致用，經(jīng)世濟(jì)人是經(jīng)濟(jì)學(xué)人的為世之道。于是，賢士有合，大道可明。

房交會(huì)向來(lái)是房產(chǎn)界的風(fēng)向標(biāo)。房交會(huì)的舉辦，為房地產(chǎn)公司確切了解房產(chǎn)市場(chǎng)，展示開(kāi)發(fā)商的新樓盤(pán)，樹(shù)立公司品牌形象，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)等諸多方面起著舉足輕重的作用。2006年昆明秋季房交會(huì)即將拉開(kāi)帷幕，在“國(guó)六條”細(xì)則出臺(tái)后，本屆房交會(huì)是否會(huì)帶動(dòng)昆明房?jī)r(jià)走向又一輪新高？哪些樓盤(pán)將會(huì)脫穎而出成為最受歡迎的Top10？透過(guò)房交會(huì)，看當(dāng)前過(guò)熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，我們?cè)谒妓鳎悍康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的騰飛，會(huì)對(duì)我們的生活，地區(qū)經(jīng)濟(jì)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生什么樣的影響？需求過(guò)旺的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，是潮流還是泡沫？昆明特色的購(gòu)房消費(fèi)群結(jié)構(gòu)是否合理？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市發(fā)展總體規(guī)劃是否協(xié)調(diào)？毋庸質(zhì)疑，透過(guò)房交會(huì)這一房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的縮影，我們可以把昆明房地產(chǎn)業(yè)看得更加清楚。

金融危機(jī)預(yù)警

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年昆明秋季房交會(huì)上的購(gòu)房群體出現(xiàn)了一個(gè)從未有過(guò)的特征：24歲以下的客戶占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的15.4﹪，25－29歲的客戶占總購(gòu)房總?cè)藬?shù)的24.3﹪。也就是說(shuō)，合同成交和意向成交的5683套商品房中有39.7﹪的商品房是由29歲以下的年輕客戶群體購(gòu)買(mǎi)的。作為“新生代”的一族，擁有新的價(jià)值觀和新的消費(fèi)觀無(wú)可厚非。但由于目前的年齡和社會(huì)閱歷決定了這一消費(fèi)層的平均收入水平較低，個(gè)人資產(chǎn)積累尚處于初始階段，更重要的是他們的生活還存在較多的不確定性。這一消費(fèi)層在購(gòu)房者中占的比例過(guò)大，無(wú)疑會(huì)增加房地產(chǎn)信貸的金融風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行過(guò)度青睞不動(dòng)產(chǎn)投資往往是金融危機(jī)的前奏，特別是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，各國(guó)商業(yè)銀行的態(tài)度可謂愛(ài)恨交加：這既是資本回報(bào)率較高的優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)，又是極易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)地帶。因?yàn)橘J款者的債務(wù)負(fù)擔(dān)越重，銀行所承擔(dān)的信用風(fēng)險(xiǎn)越大。因此，“房奴”隊(duì)伍的過(guò)度膨脹意味著銀行貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的積累，這一購(gòu)房消費(fèi)層被壓垮之日也就是信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)之時(shí)，年輕的房東失掉房子，而銀行將背上一屁股不良資產(chǎn)。

銀行放貸過(guò)于寬松，購(gòu)房者負(fù)債過(guò)于容易，這是“房奴”隊(duì)伍急速壯大的重要原因之一。透過(guò)“房奴”背負(fù)的生活壓力和日漸積累的金融風(fēng)險(xiǎn)，我們似乎看到了某些商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“合謀”。開(kāi)發(fā)商和一些商業(yè)銀行各得其樂(lè)：前者收獲巨額利潤(rùn)，后者獲得驕人業(yè)績(jī)。至于銀行資產(chǎn)是否存在風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家金融安全是否存在隱患，并沒(méi)有得到那些放貸者的重視。

盡管有的開(kāi)發(fā)商是在“為富人蓋房子”，但事實(shí)并非如此。那些無(wú)資格買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房又有能力貸款購(gòu)房的“白領(lǐng)”應(yīng)當(dāng)算是“富人”了，可他們還是在上漲的房?jī)r(jià)面前敗下陣來(lái)。按照開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，除了等待廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房救濟(jì)的低收入者外，“中產(chǎn)者”以上都是“購(gòu)買(mǎi)自有產(chǎn)權(quán)房的主力群體”；而這些所謂的“主力群體”正在高房?jī)r(jià)的重壓下加入“房奴”的行列。房貸已經(jīng)成為銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中最大的一塊蛋糕，房?jī)r(jià)越高，貸款買(mǎi)房的人就越多，銀行的貸款總額增長(zhǎng)得越快、利息收益也就越多。

“房奴”隊(duì)伍的膨脹是金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警信號(hào)，應(yīng)當(dāng)引起政府宏觀調(diào)控機(jī)構(gòu)和金融監(jiān)管部門(mén)的重視。如果不能促使商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、嚴(yán)格貸款審批、提高貸款門(mén)檻，房?jī)r(jià)不可能下降、“房奴”不可能減少，國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和隱患也就越來(lái)越嚴(yán)重。在97年?yáng)|南亞金融危機(jī)的案例中就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)這樣的情況：經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)使人們得到了頗為豐厚的收入，通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)使不少人一步就邁入令人羨慕的中產(chǎn)階級(jí)。然而，過(guò)度超前消費(fèi)埋下的隱患只因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放慢，個(gè)人收入的部分減少就釀成了可怕的金融危機(jī)。

對(duì)此，2006年6月“國(guó)六條”細(xì)則的出臺(tái)，從政策上抑制了這一現(xiàn)象，那么，即將開(kāi)幕的此次房交會(huì)是否出現(xiàn)購(gòu)房消費(fèi)群的結(jié)構(gòu)的變化，從而有效預(yù)防金融危機(jī)。

“房奴”的威脅

前不久，新浪網(wǎng)上登出一組調(diào)查數(shù)據(jù)，調(diào)查顯示，在貸款買(mǎi)房的人當(dāng)中，54.1%的人月供占其收入的20％至50％，甚至有31.8％的人，月供占到了其收入的50％以上。對(duì)住房的渴求，加上抵押貸款的推出，使越來(lái)越多的居民成為了“負(fù)翁”（即大量負(fù)債導(dǎo)致居民總資產(chǎn)可能負(fù)）。這種說(shuō)法主要是基于居民現(xiàn)有總資產(chǎn)與其總負(fù)債的比率，其實(shí)，只要在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，居民的現(xiàn)金能支付相應(yīng)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，即每個(gè)月的個(gè)人可支配收入能償還“月供”，那做“負(fù)翁”也無(wú)妨，至少能逐步擁有自己的住房。但是，有不少人盲目地選擇大戶型，追求超前消費(fèi)，甚至漠視自己的收入水平與收入風(fēng)險(xiǎn)超前消費(fèi)。他們把一個(gè)人，甚至父母一輩子的積蓄外加數(shù)十萬(wàn)貸款，換成一處100多平方米的豪華裝修住房后，每天卻要面對(duì)數(shù)以百元計(jì)的銀行債務(wù)，精神很難再輕松下來(lái)。其中不乏許多年輕夫婦，去年昆明房交會(huì)合同成交和意向成交的5683套商品房中就有39.7％是由29歲以下的年輕客戶購(gòu)買(mǎi)。（《經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索》2006增刊，徐光遠(yuǎn)，《從秋季房交會(huì)看昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)》）負(fù)債累累使他們變成了“負(fù)翁”，“負(fù)婆”，一生為銀行“打工”。如此這般，又怎么能“安居樂(lè)業(yè)”呢？

不可否認(rèn)，房子是一個(gè)人一生之中最重要的資產(chǎn)之一。很多人苦苦奔波，就是為了能有自己的一套房子，結(jié)婚，生子……但是誰(shuí)都知道被房子“套牢”的滋味一點(diǎn)也不好受。“房奴”現(xiàn)象一旦嚴(yán)重，不再是簡(jiǎn)單的個(gè)人問(wèn)題，而成為了一個(gè)嚴(yán)峻的社會(huì)問(wèn)題。

首先，人們不再有積蓄。尤其是年輕人，絕大部分都是靠父母來(lái)交房屋的首付。上一代人十幾年甚至幾十年的積蓄，就被下一代“砸”進(jìn)了他們的“溫暖窩”。而年輕這一代，如果還貸壓力如上面的數(shù)字所說(shuō)，加上平時(shí)生活的高消費(fèi)，更是不可能有任何積蓄。用句老百姓的話說(shuō)，生活質(zhì)量的降低，“熬一熬”就過(guò)去了�？稍陂L(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的漫長(zhǎng)還貸過(guò)程中，這些為還貸所累所苦的年輕人，他們拿什么去熬呢？

再有，誰(shuí)來(lái)贍養(yǎng)父母。資料顯示，本世紀(jì)20年代至40年代將是我國(guó)老年人口增長(zhǎng)最快的時(shí)期。60歲以上老人數(shù)平均每年將增長(zhǎng)4%以上，65歲以上老人數(shù)的年增長(zhǎng)速度將超過(guò)5%，被稱為老年老人或老老人的80歲以上人口數(shù)增長(zhǎng)速度更快。老齡化社會(huì)必將帶來(lái)沉重的社會(huì)扶養(yǎng)壓力和社會(huì)保障壓力，而要緩解這種“壓力”，一則需要國(guó)家進(jìn)一步健全老年人保障體系，在保險(xiǎn)、醫(yī)療、文化生活等諸多方面提供科學(xué)有效的制度支撐；另一方面，也要求子女必須承擔(dān)起更大的贍養(yǎng)老人的責(zé)任和義務(wù)。但是“房奴”們自己生活都十分地艱難，在未來(lái)，將會(huì)出現(xiàn)大量沒(méi)有贍養(yǎng)能力的人群。

這里有一組數(shù)據(jù)可以參考借鑒，上半年昆明房市均價(jià)2889元，而上半年，昆明的城鎮(zhèn)居民收入人均可支配收入5408.6元，按此做個(gè)簡(jiǎn)單的推算，全年人均可支配收入為1.54萬(wàn)元。若100平米的一套房屋，總房?jī)r(jià)是28.89萬(wàn)，房?jī)r(jià)收入比是26.7。若80平米的房屋，房?jī)r(jià)收入比是15。若考慮夫妻雙方共同承擔(dān)，100平米和80平米的房?jī)r(jià)收入比各為13.35和7.5。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)收入比是在6到8之間。所以，就個(gè)人而言，最好依據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，選擇合適面積的房屋，才是明智之舉。

昆明房?jī)r(jià)上漲是潮流還是泡沫

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，價(jià)格由供給、需求共同確定，任何一方的變動(dòng)都會(huì)引起價(jià)格變化。

從需求方面看，在人均可支配收入有較大增幅之前，二次置業(yè)產(chǎn)生的需求仍是消化商品房供給的主力。房地產(chǎn)投資需求在不斷增加。由于中低收入群體的住房需求尚未得到充分滿足，加之城市化進(jìn)程不斷加快，二手房市場(chǎng)還將繼續(xù)升溫和發(fā)展。

從供給方面看，2003年以來(lái)調(diào)高存貸款利率的緊縮性貨幣政策加大了土地的持有成本，又因中央清理土地市場(chǎng)的力度不斷加大，“71號(hào)令”規(guī)定土地兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府可以收回使用權(quán)重新拍賣(mài)。這樣，待有限的土地開(kāi)發(fā)完畢后，開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)“招、拍、掛”的方式取得土地，致使土地價(jià)格上升，其樓盤(pán)的價(jià)格自然會(huì)隨之升高。需要特別說(shuō)明的是，昆明的房?jī)r(jià)在全國(guó)處于中下水平，已經(jīng)偏低，就全國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)而言，昆明房?jī)r(jià)下跌的可能性微乎其微。

因此，我們完全有理由相信，2006年下半年至2007年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將會(huì)隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而穩(wěn)步上升。昆明房?jī)r(jià)上升可謂是大勢(shì)所趨。

當(dāng)然，政府也應(yīng)該繼續(xù)加大對(duì)二手房市場(chǎng)的監(jiān)管力度，通過(guò)法律、法規(guī)規(guī)范二手房市場(chǎng)，警惕房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃

從近年來(lái)昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況看，一環(huán)以內(nèi)城市中心區(qū)出現(xiàn)了不少的高層樓盤(pán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲取高額利潤(rùn)，一味地增加市區(qū)黃金地段樓盤(pán)的“容積率”，致使高樓林立。這與“把昆明打造成歷史文化名城”的城市規(guī)劃相背離。再者，由于高度密集的住戶，更增加了城市中心各種交通的通勤量，使本已擁擠不堪的城市道路交通雪上加霜。

為此建議政府主管部門(mén)，特別是城市規(guī)劃部門(mén)應(yīng)及時(shí)扭轉(zhuǎn)這種情況，避免個(gè)別房地產(chǎn)商為獲得巨額利潤(rùn)而極大地?fù)p害城市建設(shè)的社會(huì)效益的狀況；從政策，法規(guī)的高度明確限定一環(huán)以內(nèi)的建筑高度以避免昆明城市建設(shè)與交通的惡性循環(huán)。

另外，“滇中城市群”的戰(zhàn)略規(guī)劃也許能給我們帶來(lái)解決問(wèn)題的方法，以昆明市為中心，將周邊的曲靖、玉溪、楚雄等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的城市統(tǒng)籌規(guī)劃形成一個(gè)相互依存、密切聯(lián)系，共同發(fā)展的城市群，這樣一來(lái)，不但能給廣大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)辟一個(gè)更為廣闊的發(fā)展空間。而且還能很好地解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度與城市生存空間有限的矛盾。

相關(guān)鏈接

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，我們生活離不開(kāi)房地產(chǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各部門(mén)開(kāi)展生產(chǎn)和業(yè)務(wù)活動(dòng)需要有廠房，倉(cāng)庫(kù)，辦公室等也離不開(kāi)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)景氣，率先發(fā)展的是房地產(chǎn)業(yè)；反之，一個(gè)國(guó)家出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)首當(dāng)其沖的也是房地產(chǎn)業(yè)和相伴的建筑業(yè)。

改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，與之伴隨的就是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。2006年上半年GDP增幅達(dá)到10.9%，固定資產(chǎn)投資同期增長(zhǎng)29.8%，占固定資產(chǎn)投資重要比重的房地產(chǎn)業(yè)也是芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高。房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度持續(xù)快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響力日益增大。作為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，從1986年的101億元增加到2005年的15759億元，19年間增長(zhǎng)155倍，其快速發(fā)展程度可想而知。房地產(chǎn)投資占固定資本形成的比重不斷上升。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，其占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重從1986年的3.2％上升到1997年的12.7％和2004年的18.8%。

房地產(chǎn)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率逐步提高。1997年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為3.9％，2004年為7.5％，2005年提高至8.64%。一般來(lái)說(shuō)，在GDP中所占比重超過(guò)5％就是支柱產(chǎn)業(yè)。就云南而言，看一項(xiàng)數(shù)據(jù)：2005年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的固定資產(chǎn)投資額是254億元，而2005年全省生產(chǎn)總值達(dá)3475億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成固定資產(chǎn)投資占到GDP的7.3％。已經(jīng)超過(guò)了2.3個(gè)百分點(diǎn)，且不討論房地產(chǎn)行業(yè)是否成為云南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，但就其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)來(lái)看足以見(jiàn)其重要性。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要作用在于帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多行業(yè)和部門(mén)直接或間接提供物質(zhì)資料，如我國(guó)建筑成本中有70%是材料消耗，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)則需要建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等部門(mén)和行業(yè)提供產(chǎn)品和勞務(wù)與之配合，從而“波及”和拉動(dòng)其發(fā)展。還有，由于鋼鐵和有色金屬的變動(dòng)會(huì)影響到煤、電、油、運(yùn)。在我國(guó)，每增加1億元的住宅投資，其他幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加投入約1.5億元，而每一個(gè)產(chǎn)業(yè)所增加的投資必定對(duì)GDP的增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。

從以上數(shù)字看出房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，從中央政府到地方政府無(wú)不大力關(guān)注，由其所產(chǎn)生的財(cái)政收入也成為績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)之一。因此房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展是各級(jí)部門(mén)與老百姓十分關(guān)心的。

當(dāng)然，從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，首先從投資方面來(lái)看，很多矛盾在進(jìn)一步顯現(xiàn)，有些問(wèn)題還在發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性很強(qiáng)，不同地區(qū)的市場(chǎng)情況差異很大。目前的情況是，部分地區(qū)不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)際需要，投資增幅過(guò)大，新開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)多，在建規(guī)模過(guò)大，投資結(jié)構(gòu)不合理，造成城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)分依賴，風(fēng)險(xiǎn)增大。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降，將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成重大影響。其次從購(gòu)房方面來(lái)看，普通老百姓買(mǎi)不著經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房子，而部分集體或個(gè)體投機(jī)者乘勢(shì)炒樓，從表面上看需求旺盛，供不應(yīng)求，政府財(cái)政收入不斷提高，但這些是我們不愿看到的，他們嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)秩序，是城市經(jīng)濟(jì)的偽發(fā)展，有關(guān)部門(mén)必須加以改革與治理。

以與老百姓相關(guān)的住房制度改革為例，其重要指導(dǎo)思想之一是加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但這里有一個(gè)住宅建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展如何相適應(yīng)的問(wèn)題。即住宅建設(shè)既要發(fā)揮促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，又必然要受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的制約，所以在兩者關(guān)系的把握上要掌握適度。從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資取決于市場(chǎng)消費(fèi)需求，應(yīng)力求做到供給和需求基本平衡，供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)。

為此，國(guó)務(wù)院要求必須繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，這是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)十分重要而緊迫的任務(wù)。2005年的一系列宏觀調(diào)控政策總的來(lái)說(shuō)取得了一定成效，在保證財(cái)政收入的同時(shí)對(duì)穩(wěn)定全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)起到了積極的作用。今年發(fā)布了“國(guó)六條”等政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。人民銀行調(diào)高銀行存貸款利率來(lái)防止投資過(guò)熱。中國(guó)要少一點(diǎn)偽發(fā)展，多一點(diǎn)真發(fā)展。

展望未來(lái)，“十一五”規(guī)劃綱要指出：到2010年，我國(guó)人均GDP將達(dá)到19270元，GDP年均增速達(dá)到7.5%，城市化水平由43%提高到47%。這些都為房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展提供了源動(dòng)力。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP達(dá)到2000美元以上，是房地產(chǎn)發(fā)展的加速期；GDP年均增速達(dá)到7.5%意味著國(guó)民經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)健康發(fā)展的階段，更為重要的是：城市化水平提高4個(gè)百分點(diǎn)，意味著將有5400萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)入城市，旺盛的需求將是房地產(chǎn)景氣的源動(dòng)力。我們相信隨著制度的進(jìn)一步完善，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)步入良性的可持續(xù)發(fā)展之路，真正造福于民，同時(shí)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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