天鴻寶業(yè)、泛海建設(shè)跌幅在9%以上，近幾年來實力不停壯大的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、名流置業(yè)和中糧地產(chǎn)當(dāng)日跌幅也均在5%以上。我們認(rèn)為，前期地產(chǎn)股在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下還高昂牛頭，是中報業(yè)績和人民幣升值兩大關(guān)鍵因素在支撐。同樣的，在相關(guān)政策的調(diào)控下，我們認(rèn)為地產(chǎn)股調(diào)整是必然的但不會是長期的，本幣升值和剛性的需求還將力挺地產(chǎn)股在短暫的沉寂后再度活躍。
調(diào)控滯后效應(yīng)逐步顯現(xiàn)
今年二季度以來，國家針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一輪新的調(diào)控，頒布了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施。在宏觀調(diào)控趨緊的背景下，不少地區(qū)的房價不跌反漲，房地產(chǎn)企業(yè)也業(yè)績大增。統(tǒng)計顯示，地產(chǎn)板塊中報業(yè)績因此出現(xiàn)了非常搶眼的增長趨勢。公布中報的76家房地產(chǎn)類上市公司中，凈利潤增長的有47家，凈利潤增幅在30%以上的有34家。其中龍頭公司萬科、金融街、泛海建設(shè)、棲霞建設(shè)等凈利潤增幅更在50%以上。前幾年市場的火爆正滯后體現(xiàn)于上市公司賬面上。也就是說，地產(chǎn)行業(yè)目前反應(yīng)的是前1年甚至更早期的銷售情況。
但與業(yè)績增長相反的是，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售則不再像去年同期那樣活躍。定金及預(yù)售款，多年來一直占據(jù)房產(chǎn)企業(yè)總資金來源的首位，而有資料顯示，2006年前三季度此兩項出現(xiàn)了7.3%的負(fù)增長。定金及預(yù)售款的下降，反應(yīng)了行業(yè)預(yù)銷售同比下降。
另外，信托投資的減少也折射出房地產(chǎn)企業(yè)資金缺乏的窘?jīng)r。當(dāng)銀行在調(diào)控政策影響下不再向房地產(chǎn)企業(yè)提供充足資金后，從一級市場融資和信托計劃就成了房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。而據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計顯示，9月發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃僅3個，發(fā)行規(guī)模約2.7億元，相比8月減少近五成。去年9月下發(fā)的212號文件大幅提高了房地產(chǎn)信托的門檻，文件規(guī)定自有資金超過35％、四證齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)三個條件全部具備才能融資。這意味著監(jiān)管層在審批地產(chǎn)類信托計劃時，將更為嚴(yán)格。資金困境遲早會反映到企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績上，這或許正是投資者減持房地產(chǎn)股的最大原因。
兩大因素力挺地產(chǎn)股
8月加息后，市場預(yù)期利率政策已經(jīng)告一段落，貨幣調(diào)控重心開始轉(zhuǎn)向匯率政策，而人民幣則有加速升值的跡象。房地產(chǎn)行業(yè)是人民幣升值受惠最大的行業(yè)，持續(xù)升值預(yù)期對房地產(chǎn)價格將構(gòu)成長期利好。除本幣升值決定了地產(chǎn)股還會卷土重來外，剛性需求也是支持地產(chǎn)股的一個重要因素。我國有5.4億城鎮(zhèn)居民，加上農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化和農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，在人口增長、經(jīng)濟增長和城市化的大背景下，房產(chǎn)需求依然巨大，而受到土地、資金、政策等限制，供給相對有限，供小于求將是市場的常態(tài)。因此，可以預(yù)期，這幾年住房大躍進(jìn)式發(fā)展，雖然會使局部地區(qū)的房價進(jìn)行調(diào)整，地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入市場化后的第一次低潮，但在上述兩大因素的作用下，房地產(chǎn)股中長線仍可看好。
擇優(yōu)劣汰精選優(yōu)勢企業(yè)
而在投資策略上，雖然地產(chǎn)行業(yè)仍可長期看好，但目前房地產(chǎn)板塊加權(quán)平均市盈率為35倍左右，整體估值居于高位，也存在一定的系統(tǒng)風(fēng)險。因此，選擇好個股則成為投資的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前正處于競爭激烈、集中度提高的趨勢中，具有規(guī)模和品牌優(yōu)勢的地產(chǎn)公司在競爭中日益處于有利地位，而宏觀調(diào)控又使這種集中化趨勢進(jìn)一步加劇，行業(yè)的整合速度將不斷加快。由于上市公司擁有較多的融資渠道，資金對它們的影響也會遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于對其他非上市公司的影響，因此調(diào)控有利于優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)加大兼并力度，萬科收購南都就可以作為行業(yè)整合的一個標(biāo)志性事件。投資者可以重點關(guān)注有大規(guī)模兼并重組行動的公司，如萬科、中糧地產(chǎn)等。
而從操作上看，投資者在暫時回避系統(tǒng)性風(fēng)險后，對土地儲備豐富、有兼并重組能力的地產(chǎn)龍頭可以中長線持有。對大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，未來發(fā)展空間也從來沒有像今天這樣清晰，它們將在日趨嚴(yán)格的政策環(huán)境和規(guī)范的市場環(huán)境中，迅速取得那些中小企業(yè)退讓出來的市場份額，并且當(dāng)仁不讓地成為行業(yè)未來市場的主導(dǎo)力量。滬深上市房地產(chǎn)公司憑借強大的資金優(yōu)勢和土地儲備，具有很大的發(fā)展空間。一些全國擴張性房地產(chǎn)企業(yè)擁有較大的存量土地儲備，土地溢價明顯。如萬科、金地集團等，分別擁有1000萬平方米和600萬平方米以上的土地儲備，未來發(fā)展較為明朗，在房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展前景下，長期投資價值明顯。而正向全國性公司發(fā)展的企業(yè)如招商地產(chǎn)、北京城建、金融街等，土地儲備在300萬平方米至600萬平方米之間，也有很大的發(fā)展?jié)摿Α?BR>
另外，在土地儲備的難度不斷加大的大趨勢下，有些企業(yè)采取了租售并舉的商業(yè)模式，持有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)出租物業(yè)，可以使公司更長期的享有土地升值和物業(yè)升值的收益。如中華企業(yè)、浦東金橋以及深天健等均選擇了租售并舉的戰(zhàn)略，對這類公司也可關(guān)注。
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