1月15日，二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目金尚俊園以7600元/平米的均價(jià)火爆開(kāi)盤后，昆明樓市僵局進(jìn)一步加劇，隨后二環(huán)邊的項(xiàng)目江東禧瑞都，又推出精裝房均價(jià)6600元的勁爆消息。此舉一出，一些樓盤要么從容不迫要么忐忑不安。降還是不降，成為2012年昆明樓市最大的選擇題。作為北市區(qū)的大體量城中村改造項(xiàng)目，國(guó)�，F(xiàn)代城對(duì)俊發(fā)、江東的降價(jià)事件作何感想？國(guó)福會(huì)不會(huì)考慮降價(jià)？今年適合購(gòu)房置業(yè)嗎？——國(guó)福集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)楊程榮與云南房網(wǎng)面對(duì)面，對(duì)近期昆明樓市的系列敏感問(wèn)題一一進(jìn)行了解答。

國(guó)福集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)楊程榮

——專訪國(guó)福集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)楊程榮

云南房網(wǎng)：楊總監(jiān)你好，國(guó)家一再重申調(diào)控政策不會(huì)變，也要求地方政府不得擅自調(diào)整調(diào)控政策，包括云南省也提出要繼續(xù)用四項(xiàng)措施抑制房?jī)r(jià)，這是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境，今年不會(huì)有大的改觀？

楊程榮：今年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境會(huì)不會(huì)改觀，應(yīng)該會(huì)以春交會(huì)為一個(gè)分水嶺，我覺(jué)得政策上應(yīng)該不會(huì)有太大的改變。因?yàn)槔ッ魉闶锹糜晤惓鞘�，而且只能算是三線城市，不是人口高密度型的，不像北京、上海，限購(gòu)令對(duì)他的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有大城市那么大。包括俊發(fā)、廣基、江東幾個(gè)項(xiàng)目雖然跳水了，但其他項(xiàng)目都還沒(méi)動(dòng)。所以我覺(jué)得年內(nèi)昆明的調(diào)控政策要松動(dòng)還是比較難。

云南房網(wǎng)：您剛剛提到了金尚俊園、廣基錦悅四季和江東禧瑞都這三個(gè)樓盤帶頭跳水，您覺(jué)得昆明未來(lái)樓市的走向會(huì)如何？會(huì)形成一種連鎖降價(jià)反應(yīng)嗎？

楊程榮：我覺(jué)得整個(gè)市場(chǎng)明目張膽地降價(jià)不太可能，更多的會(huì)表現(xiàn)在，部分開(kāi)發(fā)商選擇變相優(yōu)惠，比如從原來(lái)的一次性優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)變成優(yōu)惠8個(gè)點(diǎn)，不可能整個(gè)昆明樓市都大幅降價(jià)。

為什么呢？首先第一個(gè)，昆明目前的供盤量大頭還是屬于城中村改造項(xiàng)目。既然是城中村改造項(xiàng)目，就會(huì)有一個(gè)成本——土地成本。也就是說(shuō)國(guó)家招拍掛這個(gè)沒(méi)變，土地價(jià)格始終沒(méi)降。第二個(gè)，回遷安置費(fèi)沒(méi)有減少。隨著城中村改造的推進(jìn)，村民們對(duì)整個(gè)回遷安置的流程、賠償標(biāo)準(zhǔn)等方面是越來(lái)越精明，這就意味著現(xiàn)在的賠償費(fèi)用比前些年有所增加。第三，整個(gè)國(guó)家的物價(jià)都在增加，不管鋼筋、水泥、人工還是其他，也就是說(shuō)建安成本在增加。這三個(gè)因素決定房產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)成本在增加。這還是顯性的成本，還有隱性的成本。比如說(shuō)稅收啊、宣傳費(fèi)用啊、廣告投入啊等等，所以從成本上來(lái)說(shuō)價(jià)格不可能低。

現(xiàn)在昆明的城中村改造是沒(méi)有什么泡沫的。拿國(guó)福現(xiàn)代城來(lái)說(shuō)，土地成本加上建安成本、安置費(fèi)用，稅收等，目前的售價(jià)基本是微利。我們是這樣，相信其他城中村項(xiàng)目也是如此。金尚俊園也好，禧瑞都也好，錦悅四季也好，包括歡樂(lè)城，他們降價(jià)肯定有他們自己的原因。

拿江東禧瑞都來(lái)說(shuō)，他當(dāng)時(shí)拿地相當(dāng)便宜，成本上就勝過(guò)了我們，所以我覺(jué)得他降價(jià)只是一個(gè)個(gè)案，不會(huì)成為昆明樓市的一個(gè)范例，不會(huì)成為共性。

云南房網(wǎng)：您的意思就是說(shuō)，如果昆明樓市大范圍降價(jià)，樓市會(huì)亂對(duì)嗎？

楊程榮：如果大范圍降價(jià)，延續(xù)這種趨勢(shì)，國(guó)家肯定會(huì)出新的政策，要么限購(gòu)令取消，要么限購(gòu)令放松。從08年我們就能看出來(lái)，國(guó)家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是該打壓的打壓一下，一旦有崩盤的端倪出現(xiàn)，國(guó)家往往會(huì)救市。也就是說(shuō)國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策是想讓樓市回歸理性，良性發(fā)展，而不是想讓房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)崩盤。

云南房網(wǎng)：那么請(qǐng)問(wèn)楊總監(jiān)，在這個(gè)降價(jià)風(fēng)潮下，國(guó)�，F(xiàn)代城會(huì)考慮降價(jià)嗎？

楊程榮：國(guó)�，F(xiàn)代城的預(yù)售證還沒(méi)辦下來(lái)，因?yàn)楝F(xiàn)在都是一房一價(jià)，并且要在網(wǎng)上進(jìn)行公示，預(yù)售證沒(méi)拿到，所以公示的價(jià)格還沒(méi)出來(lái)。但內(nèi)部的一房一價(jià)已經(jīng)制定出來(lái)，只是目前暫時(shí)不能透露。

云南房網(wǎng)：為什么呢？我們主要是很好奇國(guó)福會(huì)如何定價(jià)？

楊程榮：你想啊，如果未來(lái)幾個(gè)月限購(gòu)令解除了，國(guó)福的均價(jià)肯定會(huì)上調(diào)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)都是以追求利潤(rùn)為目的的。如果未來(lái)昆明真的出現(xiàn)了大家都不愿意看到的情況，全部樓盤都在跳水，那我們價(jià)格可能也會(huì)有調(diào)整，所以現(xiàn)在定的價(jià)格不便透露——我們不想步禧瑞都的后塵。

但有一點(diǎn)是肯定的，目前國(guó)�，F(xiàn)代城肯定不會(huì)考慮降價(jià)。原因很簡(jiǎn)單，第一，金尚俊園雖然價(jià)格有所降低，但等到國(guó)�，F(xiàn)代城開(kāi)盤時(shí)它可能已經(jīng)全部賣化完。也就是說(shuō)我們和金尚俊園沒(méi)有真正的競(jìng)爭(zhēng)，所以它不在我們的考慮范圍之內(nèi)。

第二，禧瑞都，它已經(jīng)被工商局叫停——停止所有報(bào)媒廣告。因?yàn)樗€沒(méi)有拿到預(yù)售許可證，所以這個(gè)我也不擔(dān)心。而且從工期或者營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，禧瑞都應(yīng)該比國(guó)�，F(xiàn)代城的進(jìn)度更慢，它現(xiàn)在連售樓部都沒(méi)有，對(duì)不對(duì)？

第三，歡樂(lè)城，它距離咱們這個(gè)項(xiàng)目還是挺遠(yuǎn)的，在彩云北路那邊，從區(qū)域上來(lái)說(shuō)，屬于不同的范圍。而且歡樂(lè)城降價(jià)都是噱頭，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性地降價(jià)。我們?nèi)ガF(xiàn)場(chǎng)踩過(guò)盤，他那個(gè)5906元/平米的價(jià)格雖然低，但基本都沒(méi)有房源。他這種操作方式和幾年前的特價(jià)房是一樣的，就是說(shuō)，他的特價(jià)房可能只有一套或兩套，你被價(jià)格吸引了去看，他就說(shuō)這個(gè)特價(jià)房已經(jīng)賣完了。其實(shí)歡樂(lè)城真正的價(jià)格大概在7600、7800元/平米左右。

所以說(shuō)這三個(gè)項(xiàng)目目前還沒(méi)有對(duì)國(guó)�，F(xiàn)代城形成威脅，整個(gè)市場(chǎng)所謂的“跳水”對(duì)我們影響還不是很大。

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