隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月14日閉幕，就預(yù)期性、理性而言，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面的懸念基本落定，房地產(chǎn)市場的未來走勢無疑也因之基本落定：明年，房地產(chǎn)調(diào)控將更嚴(yán)厲，調(diào)控政策只會(huì)繼續(xù)從緊而不會(huì)放松，房地產(chǎn)市場將加速回調(diào)，房價(jià)將加速下降。之所以這么說，可從影響未來房地產(chǎn)市場走勢的諸多因素找到答案。

深入“微觀”的“宏觀”改變?yōu)榉渴薪o定了大的生態(tài)環(huán)境

12月12日-14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，確立了明年經(jīng)濟(jì)工作“好穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)。會(huì)議指出，做好明年的經(jīng)濟(jì)工作，要把穩(wěn)增長、控物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、抓改革、促和諧更好地結(jié)合起來。繼續(xù)采取綜合措施，保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，防止價(jià)格走勢出現(xiàn)反彈。把保障改善民生放在更加突出的位置，集中解決緊迫性問題，切實(shí)辦成一些讓人民群眾看得見、得實(shí)惠的好事實(shí)事。以更大的決心和氣力推進(jìn)改革開放，著力解決影響經(jīng)濟(jì)長期健康發(fā)展的體制性、結(jié)構(gòu)性矛盾，在一些重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得新的突破，以開放促改革、促發(fā)展、促創(chuàng)新。正確處理改革發(fā)展穩(wěn)定關(guān)系，積極有效化解各種矛盾和風(fēng)險(xiǎn)隱患，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)，其中包括：繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。必須統(tǒng)籌處理速度、結(jié)構(gòu)、物價(jià)三者關(guān)系，特別是要把解決經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的突出矛盾和問題、有效防范經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的潛在風(fēng)險(xiǎn)放在宏觀調(diào)控的重要位置。要深入分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行趨勢變化，準(zhǔn)確把握宏觀調(diào)控的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財(cái)政政策和信貸政策都要注重加強(qiáng)與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)和配合，充分體現(xiàn)分類指導(dǎo)、有扶有控，繼續(xù)加大對(duì)“三農(nóng)”、保障性住房、社會(huì)事業(yè)等領(lǐng)域的投入。加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)自主協(xié)調(diào)發(fā)展。要調(diào)整財(cái)政轉(zhuǎn)移支付結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)縣級(jí)基本財(cái)力保障。要推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，合理調(diào)整消費(fèi)稅范圍和稅率結(jié)構(gòu)，全面改革資源稅制度，研究推進(jìn)環(huán)境保護(hù)稅改革。大力保障和改善民生，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理。要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。等等。

對(duì)照近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來看，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在對(duì)待如何處理穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長與控物價(jià)、抑房價(jià)、保民生這幾者之間的關(guān)系上，在設(shè)計(jì)政策、措施以消除房地產(chǎn)泡沫、打擊通貨膨脹及其所威脅到民生等具體問題方面，決策層沒有過于糾纏于如何處理一些理論學(xué)者言必稱之卻一時(shí)無法做到的所謂“頂層設(shè)計(jì)的”問題，排除了一些不當(dāng)輿論干擾，采取了不回避而是直接指向并力求盡快解決現(xiàn)實(shí)問題的“對(duì)癥下藥”的做法，措施更加具有針對(duì)性，思路更加清晰，態(tài)度更加堅(jiān)決，顯得積極而務(wù)實(shí)，這是深入“微觀”的“宏觀”改變。

無疑，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，為未來房地產(chǎn)市場運(yùn)營乃至企業(yè)生存給定了大的生態(tài)環(huán)境，決定著未來房地產(chǎn)市場的生存模式和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)準(zhǔn)則。也就是說，明年，乃至將來更長一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場只能在這種生態(tài)大環(huán)境下“有所作為”。在這種大的生態(tài)環(huán)境下，房地產(chǎn)市場只得朝著合理的方向繼續(xù)回調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)只能是“適者生存，不適者被淘汰”。

促進(jìn)房價(jià)合理回歸是明年的重要目標(biāo)之一

12月9日，中央政治局會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，為今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定了調(diào)。

一脈相承，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，明年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同時(shí)，要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。

無疑，這兩次重要會(huì)議，為明年經(jīng)濟(jì)工作中有關(guān)房地產(chǎn)工作的思路給出了定性，為明年房地產(chǎn)調(diào)控給出了定性，并明確要促進(jìn)房價(jià)合理回歸，而不是以前的“穩(wěn)定房價(jià)”的模糊措辭。

在這兩次重要會(huì)議之前，決策層及相關(guān)調(diào)控部門已在不同場合多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖：下調(diào)房價(jià)是國家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房價(jià)將使民眾能夠接受；增加普通商品住房用地，促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整；對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房價(jià)回歸到合理的價(jià)格；房地產(chǎn)市場調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松；堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整；堅(jiān)決落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)實(shí)施限購等遏制房價(jià)過快上漲的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施等

可見，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)延續(xù)了中央政府對(duì)于繼續(xù)強(qiáng)力推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控、將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底、促使房價(jià)合理下降的決心和房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，說明中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是一致而堅(jiān)決的，也說明繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控、防止已經(jīng)開始下降的房價(jià)反彈、進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果將是明年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，促進(jìn)房價(jià)合理回歸是明年經(jīng)濟(jì)工作的重要目標(biāo)之一。這樣來看，在明年內(nèi)，哪怕是下半年，也沒有松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能。

擴(kuò)大有效供給擠壓高價(jià)商品房的生存空間

需要注意到的是，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年要加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。此言含義深刻。

應(yīng)該說，這里所指的擴(kuò)大普通商品住房的“有效供給”，是指價(jià)格不高、普通老百姓買得起且用于自居的供給，而不是開發(fā)出來而老百姓買不起只有投資投機(jī)者買得起卻不是用來自住而是用來囤積、炒房的供給，否則就是基于虛擬需求或提前透支性釋放出來的需求所吸收的供給，而不是有效供給。

這就意味著，政府將通過加快普通商品住房建設(shè)，增加老百姓買得起（即比現(xiàn)行高價(jià)商品房價(jià)要低）且用于自住的供給，自然會(huì)進(jìn)一步改變市場的供求關(guān)系，擠壓高價(jià)商品房的生存空間，使得那些高價(jià)商品房面臨更短缺的需求，越來越難賣，最后被迫降價(jià)銷售。

另一方面，包括前述決策層多次表態(tài)和商業(yè)銀行及目前絕大多數(shù)地方政策實(shí)際做法等種種跡象顯示，包括限購、限貸等已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，沒有在明年松動(dòng)的可能。尤其是，最近，住建部知會(huì)地方政府繼續(xù)執(zhí)行限購政策，表示至少在明年，甚至在找到替代性調(diào)控政策之前，限購政策不會(huì)退出，還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。

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