昆明二環(huán)路，是一道圍城，“住宅郊區(qū)化”的人剛沖出去，“返城運動”又沖回來，來來往往，周而復(fù)始。在這反復(fù)中，昆明八年房地產(chǎn)發(fā)展的脈絡(luò)逐漸清晰。一個城市八年的冷暖，樓市八年傷痛和歡喜，有誰能現(xiàn)身說法、感同身受？誰有資格為這個城市描畫藍圖？城市是什么？被美麗的大自然驅(qū)逐出境的人所組成的部落？還是相互依賴、保持距離才能生存的刺猬家族？誰來界定城市？誰來定義城市？

數(shù)學(xué)課：生命的減法和加法

優(yōu)秀的企業(yè)和企業(yè)家都善于做加減法，譬如海爾、譬如萬科。

俊發(fā)的數(shù)學(xué)課至少有兩個方面：一方面是價值的辨證法；一方面是生活的情感教育。

俊發(fā)的第一個“俊園”品牌——翠湖俊園當(dāng)年每平方米不到4000元，如今已經(jīng)至少升達40％；2004年，水晶俊園開盤價格3000多元，入住以后也升到4000元以上；世紀(jì)俊園情況也與水晶俊園類似；時光俊園以世紀(jì)俊園Ⅱ期，世紀(jì)俊園Ⅰ、Ⅲ期連成一片，成為昆明迄今最大的城市住宅社區(qū)，憑借已是現(xiàn)房的水晶俊園和世紀(jì)俊園的價格參照，時光俊園雖然9月2日才開始預(yù)選房，但日后的升值空間卻是可以預(yù)見的。

業(yè)主買俊發(fā)的房增值，是加法；根據(jù)“此消彼漲”的原理，對于開發(fā)商俊發(fā)的利益來說，就是減法，表面上就是利潤“隱形的損失”，其實不然，“俊園”的增值空間帶來了口碑和市場信任度，這個對于“俊園”來說，非常重要，尤其“俊園”是作為系列品牌來推廣的。一加一減之間，蘊含著哲學(xué)智慧。

俊發(fā)所打造的“俊園”系列，都位于昆明二環(huán)路以內(nèi)的主流生活區(qū)的優(yōu)勢地段，所以俊園的業(yè)主在買房之前，都算過這樣的時間賬：交通，每天節(jié)約30分鐘；購物，每天節(jié)約20分鐘；上學(xué)，節(jié)約30分鐘；娛樂，節(jié)約40分鐘。這樣算下來，與居住在遠(yuǎn)郊相比，每天節(jié)約了若干交通費用，多出兩個小時用來陪父母、陪孩子、陪愛人，陪朋友，生活的質(zhì)量也會大大提高。

注重情感交流，感知來自城市的溫暖，這也是俊園一直提倡的生活方式，并為這種生活方式創(chuàng)造了可能。

在俊園的數(shù)學(xué)課上，還有令人耳目一新的新概念——“生活中的黃金分割點”：從這一點出發(fā)，所有與生活密切相關(guān)的活動都控制在一個非常合適的距離和時間以內(nèi)。像昆明這樣的中小型城市，工作學(xué)習(xí)娛樂出行等等平均時間控制在20到30分鐘，是最適宜、舒適度最高的，四個俊園都處在這樣一個黃金分割點，拿捏到這種水平，這樣的社區(qū)，錯過就難再有了。

歷史課：城區(qū)住宅的晴雨表

俊發(fā)八年的歷史是昆明商品房發(fā)展的八年，從1999年開始，俊發(fā)的軌跡是這樣的：1999年，建設(shè)翠湖俊園；2004年，開發(fā)水晶俊園；2005年，開發(fā)世紀(jì)俊園；2006年，開發(fā)時光俊園。

請注意這四個年份，在昆明樓市城區(qū)住宅發(fā)展的歷史上，這是四個有坐標(biāo)意義的年份，而且這四個俊園皆是當(dāng)年城區(qū)住宅的巔峰代表作。

1999年，翠湖俊園成為當(dāng)年最轟動的樓盤，有人曾經(jīng)評論《飄》的費雯麗說：“她是如此美麗以至于不需要有這么高的演技；她有如此高的演技以至于她不需要如此美麗”。這個句式套用在翠湖俊園上就是“它有如此好的地段以至于它不需要這么優(yōu)秀；它是如此優(yōu)秀以至于它不需要有如此好的地段”。

翠湖俊園的不可替代不僅僅因為它的絕版地段，直到現(xiàn)在，它還保持著昆明樓市的多項“第一”，它記載著昆明樓市開篇最濃墨重彩的一筆。

俊園系列的相繼落成，客觀上提供了一個切實可見的“城區(qū)住宅”的范本：位于二環(huán)路以內(nèi)；以小高層、高層為主；建筑密度低，容積率高；樓盤周圍是較為密集的城市建筑群和街道；小區(qū)內(nèi)部景觀精致；交通方便，周圍有發(fā)達的城市生活配套。

世紀(jì)俊園Ⅰ期、世紀(jì)俊園Ⅱ期、時光俊園，世紀(jì)俊園Ⅲ期三者連成一片；總建筑面積60萬平方米，總戶數(shù)超過6000戶。就一個城市住宅品牌而言，俊園系列從規(guī)模上是“第一把交椅”，這個格局的形成，是昆明城區(qū)住宅發(fā)展史上的一件大事。俊園對于城區(qū)（二環(huán)路以內(nèi)）住宅具有巨大的參考意義，成為價格和質(zhì)量的標(biāo)桿，一個名副其實的“晴雨表”。

競技課：大腕們的新賽事

俊發(fā)地產(chǎn)成立以來開發(fā)的項目中，90％是城市住宅�？“l(fā)地產(chǎn)的歷史，是不斷復(fù)制品牌，不斷開發(fā)城市住宅的歷史。

在俊發(fā)這樣的專業(yè)公司出現(xiàn)之前，房地產(chǎn)市場上比的是開發(fā)規(guī)模，拼的是綜合實力，當(dāng)時具有影響力的開發(fā)商都是一些“全能選手”，所開發(fā)項目既有住宅小區(qū)，又有商業(yè)地產(chǎn)，既有遠(yuǎn)郊別墅，又有城市高層公寓，有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至還涉足房地產(chǎn)行業(yè)的上游和下游產(chǎn)業(yè)，比如建材加工、建筑施工和室內(nèi)裝修等等，像官房就是這種“全能運動員”的代表。

“全能運動員”雖然實力雄厚，規(guī)模龐大，項目大小通吃、無所不包，但在各個“單項”領(lǐng)域，全能選手卻表現(xiàn)平平，很難創(chuàng)出精品。這一類房地產(chǎn)公司在開發(fā)大規(guī)模綜合性樓盤中還有一些優(yōu)勢，但一旦進入單項PK，整體表現(xiàn)就不如像俊發(fā)這樣的專業(yè)公司優(yōu)異。

而以俊發(fā)為代表的新一代地產(chǎn)商，規(guī)模不一定最大，所涉足產(chǎn)業(yè)不一定最全，但卻在某一個細(xì)分市場上具有品牌優(yōu)勢，在某種特定建筑產(chǎn)品開發(fā)方面占據(jù)領(lǐng)先地位。就目前而言，俊發(fā)在城市住宅開發(fā)方面的專業(yè)性和品牌及規(guī)模優(yōu)勢，確實無人能敵。

因此，在昆明樓市，這樣的消費取向已經(jīng)漸漸明晰：如果要買精品城市住宅，首選擇俊發(fā)的俊園系列；如果買低密度住宅，百年置業(yè)的樓盤比較有競爭力；如果買低價適用住宅，江東集團的產(chǎn)品可能較為合適；要是重視小區(qū)景觀，銀海的樓盤是不錯的選擇……

越專業(yè)、越出色。房地產(chǎn)市場靠大而取勝的時代已經(jīng)結(jié)束了。

以萬科和SOHO的實力和經(jīng)驗，并非不能做大做全，也不是開發(fā)不了其他地產(chǎn)項目，但它們卻不約而同選擇了放棄全面開花，而專心開發(fā)一種房產(chǎn)類型，在自己最擅長的領(lǐng)域做老大。種種跡象表明，專業(yè)、細(xì)分，在單項上謀求領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，已經(jīng)是當(dāng)今國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)追求的方向。

目前，昆明房地產(chǎn)市場上已經(jīng)沒有真正意義的全能霸主，相反，具有專業(yè)素養(yǎng)的公司則明顯增多，有些已經(jīng)在細(xì)分市場上確立了領(lǐng)導(dǎo)地位。

比如在城市住宅市場，俊發(fā)無論是開發(fā)規(guī)模還是水平、品牌，都明顯具有優(yōu)勢。百年置業(yè)通過波希米亞花園、公園道1號的開發(fā)，在低密度住宅市場掌握了話語權(quán)。老牌房地產(chǎn)企業(yè)銀海一向以景觀出色著稱，如今這一優(yōu)勢依舊得到延續(xù)。世紀(jì)金源集團最擅長大規(guī)模住宅社區(qū)建設(shè)，昆明世紀(jì)城就是其中代表。本地開發(fā)商江東集團也擅長此類項目運作。

比起綜合實力和規(guī)模的抗衡，單項比賽是一個更為廣闊的戰(zhàn)場，開發(fā)商也更能找到自己的位置。如今，城市住宅的冠軍頭銜已經(jīng)歸于俊發(fā)地產(chǎn)，低密度住宅、景觀住宅、綜合大盤等單項比賽的冠軍頭銜也已名花有主，但是更多單項桂冠依舊空懸。

懂得“以己之長攻人之短”，以專業(yè)化精神在細(xì)分市場稱霸，是俊發(fā)的制勝之道。

審美課：藝術(shù)寓所和色彩教育

小戶型一定是“過渡戶型”嗎？俊園說不，然后又補充了一句：小戶型不但可以滿足正常功能的居住，而且可以做成藝術(shù)品。一個建筑的價值除了所依附的地段，同時和自身的品質(zhì)密不可分，時光俊園要把自己做成地標(biāo)式建筑，成為藝術(shù)品。

已經(jīng)成型的世紀(jì)俊園部分，時光俊園造型挺拔、氣勢宏偉，能見度非常高，無論從北站方向還是北京延長線方向看，世紀(jì)俊園都堪稱北京路中軸線的“標(biāo)志性建筑”。

傳統(tǒng)小戶型只是作為配角出現(xiàn)，在市場上起著拾遺補缺的作用，如今，螞蟻工房和時光俊園把小戶型當(dāng)作藝術(shù)品、時尚產(chǎn)品來做，必然是另一種天地。

時光俊園90％以上的戶型在90平方米以下，和螞蟻工房一樣，時光俊園也位于鬧市區(qū)，周圍生活配套方便，住宅可以不必附加很多功能，但空間設(shè)計一定小而精，極其有品質(zhì)感。時光俊園除了面積比較小之外，在材料使用、空間布局和建筑品質(zhì)上甚至超過大多數(shù)大戶型住宅，居住感覺更是不亞于任何樓盤。

在萬科的螞蟻工房和俊發(fā)的時光俊園里，小戶型住宅被賦予了設(shè)計至上的精品概念，這是全球工業(yè)化設(shè)計中小型化思路在住宅中的體現(xiàn)。

灰色終結(jié)黃色”，俊發(fā)的色彩教育同樣有聲有色，2006年時光俊園發(fā)起的規(guī)模巨大的“灰色革命”，這是一場別出心裁的“色彩教育”，傳播了俊發(fā)的建筑理念：更注重設(shè)計，注重戶型和建筑的宜居性、建筑作品更多樣化、更具有創(chuàng)新精神

灰色的大膽啟用貫徹了俊發(fā)一貫“特立獨行”、“敢為人先”的品質(zhì)，色彩教育由表及里，說明了從重視外觀到建筑實質(zhì)的轉(zhuǎn)變，個性大于流行，實用重于表面。

在世紀(jì)俊園之前，昆明的新建筑大規(guī)模流行黃色外立面，世紀(jì)俊園和時光俊園是目前昆明市區(qū)體量最大的建筑群，如此大規(guī)模的灰色建筑讓昆明人有超越生活經(jīng)驗的視覺感受，無形中具有了示范意義。

色彩教育由俊發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商的自覺實踐、積極倡導(dǎo)，這一行為充滿了時代色彩，如果給俊發(fā)這本“城區(qū)住宅發(fā)展史”裝訂成冊，做一個封面的話，那一定要做灰色的，質(zhì)樸、含蓄，打動人心。

世紀(jì)俊園一期

1、項目介紹：

該工程位于北京路與聯(lián)盟路交叉口，建筑形式為大底盤多塔樓建筑群

建筑耐久年限：一級

建筑耐火等級：一級

建筑類別：一類高層建筑

2、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：

總占地面積：24865㎡；總建筑面積：182333.5㎡

地上總建筑面積：150763.5㎡，地下建筑面積：31570㎡

一二層商場建筑面積：30653㎡；三層架空綠化平臺建筑面積：10219㎡

建筑密度：61%

容積率：6.3

地下泊車位：－1F層212個，－2F層206個（為非正式設(shè)計圖）

綠地率：28%

住宅總建筑面積：108611㎡，陽臺面積：12221㎡

總戶數(shù)：1465戶

世紀(jì)俊園二期時光俊園

總用地面積為42929.8平方米（64.39畝），地上總建筑面積為182626.95平方米，地下室建筑面積為27000平方米。包括規(guī)劃路北側(cè)的1#辦公樓及帶商業(yè)網(wǎng)點的2#高層住宅，規(guī)劃路南側(cè)的3#、4#帶商業(yè)網(wǎng)點的高層住宅。

建筑耐火等級：一級

建筑類別：一級高層建筑

翠湖俊園

項目占地面積：27333.47㎡

建筑占地面積：19333.43㎡

總建筑面積:102000㎡

地上建筑總面積:80000㎡

地下建筑總面積:20000㎡

住宅建筑面積:67000㎡

商業(yè)建筑面積:15000㎡：

公建面積：8000㎡

綠化率：38.5%

總戶數(shù)：417

棟數(shù)：7

電梯：13

停車場：2

水晶俊園

項目占地面積:9843.786㎡

建筑占地面積：2038.750㎡

總建筑面積：58813.05㎡

地上建筑總面積：52203.270㎡

地下建筑總面積：6609.780㎡

住宅建筑面積：50516.520㎡

商業(yè)建筑面積：1588.750㎡

綠化率：60%

總戶數(shù)：532戶

棟數(shù)：A棟26層，B棟26層，C棟25層，D棟22層

電梯：三菱高速電梯，速度2.0m/秒

停車場：智能化收費系統(tǒng)

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