30％？50％？100％

王小姐購(gòu)買了滇池路某樓盤的一套住房，但她近兩年都不準(zhǔn)備入住，本以為空置的房屋可以少交一些物管費(fèi)，但物管公司卻要求她全額交清物管費(fèi)。王小姐認(rèn)為，自己目前并不準(zhǔn)備入住，自從交房后房子就一直空著，不應(yīng)該全額交納物管費(fèi)。但是物管公司卻認(rèn)為，不管業(yè)主是否入住，他們的管理工作都照常進(jìn)行，當(dāng)然應(yīng)該全額交納物管費(fèi)。那么，空置房的物管費(fèi)究竟該怎么交呢？

聲音一：不入住就應(yīng)該不交

陸先生是去年買的房，今年交房后一直沒有入住，物管公司一開始也是要求陸先生交全額物管費(fèi)，后來(lái)陸先生一再表示自己可能要兩年以后才裝修入住，這兩年時(shí)間房子將一直空著，是否可以不交物管費(fèi)？

陸先生的要求當(dāng)即被回絕了，物管公司的工作人員告訴他，他即使不入住，他的房子仍然被物管管理著，同樣享受了物管公司的服務(wù)，物管費(fèi)是必須要交的。不過(guò)考慮到陸先生的房子一直空著，物管公司只收了陸先生一半的物管費(fèi)。

對(duì)于50％的物管費(fèi)，陸先生表示還是不能接受，他說(shuō)，自己的房子一直空著，并不需要物管來(lái)管理，也沒有增大物管公司的工作量，為什么還要交費(fèi)？陸先生始終堅(jiān)持認(rèn)為，空置房屋收物管費(fèi)是不合理的。而且在有些城市，空置的房屋只交30％的物管費(fèi)。物管公司收他50％，明顯是高了。

聲音二：不入住也應(yīng)該交

楊先生購(gòu)買的是昆明近郊的別墅，房子蓋好兩年了，但入住率還不到一半。“我們小區(qū)120多戶,只住了68戶,單綠化就有30000多平米。現(xiàn)在就是我們貼的錢給物業(yè)。你說(shuō)他們不住就不交費(fèi)公平嗎？”

楊先生說(shuō)，物管管理的是公眾的場(chǎng)地，業(yè)主雖然沒有入住，但同樣享受了物管公司的服務(wù)，物管公司的工作人員每天都要巡查，要維護(hù)一些公用設(shè)施，要保證公共區(qū)域的衛(wèi)生和安全，要維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)肯定是要不少錢的。如果不入住的業(yè)主都不交物管費(fèi)，那就只能讓入住的業(yè)主來(lái)交，這無(wú)疑加重了已入住業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，對(duì)物管工作也設(shè)置了一些障礙。

物管：應(yīng)該全額交納

記者聯(lián)系了王小姐所在樓盤的物業(yè)管理公司，工作人員表示，之所以收空置房全額的物管費(fèi)，是因?yàn)楫?dāng)初業(yè)主在購(gòu)房時(shí)就跟公司簽訂了《物業(yè)管理協(xié)議》，協(xié)議上面有明確的規(guī)定，現(xiàn)在的收費(fèi)情況也是協(xié)議上所約定的。這位工作人員表示，物業(yè)管理是對(duì)公共區(qū)域的巡查、養(yǎng)護(hù)，還要保證業(yè)主財(cái)產(chǎn)的安全，不管業(yè)主有沒有入住，其所享受的服務(wù)都是一樣的，物業(yè)管理公司所付出的勞動(dòng)幾乎都是相同的，工作人員并不因?yàn)槟承I(yè)主沒有入住而減少多少勞動(dòng)量，所以收空置房全額的物管費(fèi)也是有道理的。

這位工作人員說(shuō)，根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；(3)綠化管理費(fèi)；(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)；(5)保安費(fèi)；(6)辦公費(fèi)；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；(8)法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。

業(yè)主雖沒入住新房，但物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的管理是公共性服務(wù)，即公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、房屋以及小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)日常管理等，這種公共性服務(wù)不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人或者幾個(gè)人長(zhǎng)期不在此居住，小區(qū)內(nèi)有空房存在，管理成本就會(huì)減少。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會(huì)因個(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止，故業(yè)主無(wú)論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)按合同約定交納管理費(fèi)。

現(xiàn)行規(guī)定

空關(guān)房應(yīng)交30％

記者查詢了有關(guān)文件，一份《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)<昆明市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法>的通知》中第七條對(duì)空置房屋的物管費(fèi)作了解釋：“高級(jí)公寓和寫字樓的綜合服務(wù)費(fèi)，可在小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)的300％以內(nèi)浮動(dòng)。小區(qū)內(nèi)學(xué)校、幼兒園及個(gè)別確需獨(dú)立實(shí)行物業(yè)管理的建筑物，綜合服務(wù)費(fèi)在小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)的50％以內(nèi)浮動(dòng)。空關(guān)房的綜合服務(wù)費(fèi)按所在小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)的30％交納。未出售、出租、使用的空關(guān)房，由開發(fā)建設(shè)單位交納；已出售的空關(guān)房由房屋所有人交納，出租房由承租人交納�！�

這份文件對(duì)空關(guān)房的綜合服務(wù)費(fèi)作出了明確規(guī)定。那么，空置的房屋是否就是“空關(guān)房”呢？記者在昆明市物業(yè)管理協(xié)會(huì)找到了答案。

昆明市物業(yè)管理協(xié)會(huì)工作人員給記者提供了一份文件——《關(guān)于對(duì)昆明市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)中小區(qū)空關(guān)房問題的解釋》，該文件是2001年3月27日由昆明市物價(jià)局下發(fā)的，文件對(duì)“空關(guān)房”作了詳盡的解釋：“空關(guān)房是指開發(fā)建設(shè)單位未出售、出租、使用的商品住宅或非住宅；已出售但未使用、未裝修的商品住宅和非住宅。未裝修已使用、已裝修未使用的商品住宅和非住宅，從使用、裝修之日就不再視為空關(guān)房。”

據(jù)昆明市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的工作人員介紹，由于目前昆明市還沒有出臺(tái)新的規(guī)定，所以他們就一直以這份老的文件作為指導(dǎo)文件。
按照這份文件的解釋，那么業(yè)主王小姐的房子應(yīng)該就是屬于空關(guān)房了，因?yàn)橥跣〗愕姆孔邮菍儆凇耙殉鍪鄣词褂�、未裝修的商品住宅”，那么就適用于《昆明市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第七條：“空關(guān)房的綜合服務(wù)費(fèi)按所在小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)的30％交納�！�

物管問答

物管費(fèi)能否報(bào)停

劉小姐要離開昆明很長(zhǎng)一段時(shí)間，她認(rèn)為自己不住在家里了，物管費(fèi)應(yīng)該可以不交了。于是，劉小姐到物業(yè)管理公司申請(qǐng)報(bào)停，但物管公司的工作人員告訴她，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦理》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納�！庇捎诟飿I(yè)公司沒有特別約定，所以物管費(fèi)不可以報(bào)停。

新聞鏈接

江蘇：空關(guān)房要全額交

近年來(lái)，關(guān)于物業(yè)管理的投訴量一直高居不下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，此類投訴已經(jīng)占房屋投訴總量的20%。政府建設(shè)、物價(jià)等相關(guān)管理部門也一直在想方設(shè)法解決此類矛盾，但因?yàn)楦魑飿I(yè)情況千差萬(wàn)別，管理起來(lái)具有相當(dāng)大的難度，而且也收不到很好的效果。

2004年，一部旨在解決物業(yè)管理中諸多問題的《江蘇省服務(wù)收費(fèi)管理辦法》出臺(tái)。按照南京過(guò)去的物業(yè)管理規(guī)定，業(yè)主辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期（6個(gè)月以上）不入住的空置物業(yè)及入住后長(zhǎng)期（6個(gè)月以上）不使用的空置物業(yè)，應(yīng)按公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納空置物業(yè)管理費(fèi)，但是很多業(yè)主表示不理解：“我又沒去住，憑什么收費(fèi)？”《新法》對(duì)其作出了明確規(guī)定，不但要收費(fèi)，而且將50％的繳費(fèi)比例調(diào)整為100％。據(jù)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹，這樣做的目的一來(lái)是為了控制炒房，這項(xiàng)規(guī)定增加了炒房的成本。二來(lái)在業(yè)主買了房以后，很難界定是否完全空置，有時(shí)來(lái)拿個(gè)東西，臨時(shí)住兩天，那算不算空置物業(yè)呢。

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