（2）開盤銷售情況分析
10月開盤整體物業(yè)銷售率分析：本月推出以高層普通住宅為主，整體銷售率為58%。公寓推出24套，整體銷售率為48%。別墅產(chǎn)品共推出89套，銷售率為77%。商業(yè)類項目本月較上月相比大幅增加，其銷售率為49%。寫字樓供應(yīng)280套，銷售率為70%。
表2-5：2011年1月-2011年10月開盤項目銷售變化（數(shù)據(jù)來源至祥研究中心）
年月 普通住宅（套） 公寓（套） 別墅（套） 商業(yè)（套） 寫字樓（套） 銷售套數(shù) 銷售率 銷售套數(shù) 銷售率 銷售套數(shù) 銷售率 銷售套數(shù) 銷售率 銷售套數(shù) 銷售率 2011年1月 495 40% 137 55% 94 60% 22 24% - - 2011年2月 205 13% - - - - - - - - 2011年3月 273 73% - - - - 46 33% - - 2011年4月 1176 59% 240 45% - - 367 48% - - 2011年5月 265 25% 382 56% 58 88% 159 71% - - 2011年6月 1196 53% 237 25% - - 82 100% - - 2011年7月 647 64% - - - - 194 44% - - 2011年8月 1022 47% - - - - 101 48% 367 97% 2011年9月 683 52% - - 188 61% 70 53% - - 2011年10月 664 58% 24 48% 89 77% 90 49% 280 70%
（3）開盤成交價格分析
10月昆明開盤項目住宅成交均價7550元/㎡，公寓5804元/㎡，商業(yè)58596元/㎡，寫字樓16000元/㎡，別墅13130元/㎡。住宅均價按區(qū)域來看，昆明主城區(qū)約9000元/㎡左右，但本月主城區(qū)只有一個項目開盤，故該價格不能真實反映房價走勢。而別墅產(chǎn)品的價格主要是受石林區(qū)域的彩云天地這個項目的影響把總體均價拉低。總體來看，本月各物業(yè)類型價格由于受供應(yīng)項目區(qū)位的影響基本保持合理、穩(wěn)定的一個區(qū)間，而商業(yè)價格也只有一個項目開盤，所以均價也不能得到真實反映。從本月均價來看住宅同比下降了3.84%，環(huán)比下降9.88%。商業(yè)同比上升了4.18%，環(huán)比上升30.47%。
圖2-7：2010年10月-2011年10月開盤項目均價變化（數(shù)據(jù)來源昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，至祥研究中心整理）
圖2-8：2011年10月開盤項目物業(yè)均價走勢（數(shù)據(jù)來源昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，至祥研究中心整理）
小結(jié):
10月值得注意的是，底價成交與土地流拍已經(jīng)成了土地交易市場的“主流”。實力派房企會選擇拿地“抄底”，這或許已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)人士的共識，目前信貸持續(xù)緊縮，有效需求不足仍是當(dāng)前和未來較長一段時間制約樓市成交的重要因素，但現(xiàn)在對于一些現(xiàn)金充裕的大型開發(fā)商而言應(yīng)該是拿地或并購的大好時機(jī)。逆市拿地、提前布局，這似乎已經(jīng)成為了目前實力開發(fā)商的共同心態(tài)。而市場似乎也在給房企一個機(jī)會，房地產(chǎn)市場從來沒有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長因素，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進(jìn)而影響房地產(chǎn)走勢似乎是一個逃不出的“鐵律”。近日住建部部長姜偉新對媒體說“住房信息完善后可取消限購”，此消息傳出后更是增加了開發(fā)商的信心，而后市能否走出冷清的現(xiàn)狀，預(yù)計明年2、3月份市場才能看到一個滿意的答案。
來源：至祥置業(yè)
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