房地產(chǎn)：行業(yè)影響分化大開發(fā)商日益得勢

央行加息提高了開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)貸款成本，同時(shí)也會(huì)影響到他們的盈利水平和經(jīng)營效率。年內(nèi)兩次加息將使得這一負(fù)面影響被持續(xù)放大。

貸款成本提高，加上嚴(yán)格管理土地出讓金支付時(shí)間、所得稅預(yù)售后預(yù)繳等調(diào)控政策，使得資金實(shí)力越來越成為開發(fā)商之間競爭優(yōu)勢的主要體現(xiàn)，大開發(fā)商的成長發(fā)展空間在行業(yè)規(guī)范和競爭加劇過程中顯得越來越清晰。

央行降低按揭貸款利率下限、住房公積金貸款利率沒有上調(diào)再次表明了國務(wù)院和其他中央部委在國五條中顯示的政策初衷：對于住宅真實(shí)消費(fèi)需求持保護(hù)甚至鼓勵(lì)態(tài)度。實(shí)際測算也表明，處于基準(zhǔn)利率附近的真實(shí)消費(fèi)需求年月供總額增幅低于4％，增加額低于2100，因此，來自于第一套住宅、動(dòng)拆遷等消費(fèi)需求受加息影響較小。

投資需求貸款利率會(huì)必然在基準(zhǔn)利率之上加點(diǎn)，雖然月供增加額和增幅都不算大，但利率提高使得貸款購房投資越來越不合算，若再考慮首付成數(shù)提高、個(gè)人所得稅等稅負(fù)增加，二手房交易活躍度下降，則這一結(jié)論更為成立。因此，投資需求所受負(fù)面影響將會(huì)越來越明顯。

加息和稅收等政策效應(yīng)疊加，可能導(dǎo)致短期內(nèi)市場觀望氣氛上升和延長，由此可能使得整體房價(jià)水平出現(xiàn)徘徊，交易量出現(xiàn)下降。

因宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)低、需求處于上升階段，寫字樓和商業(yè)用房市場受此次加息影響較小。因資金成本敏感性較低，出租市場受加息影響也較小，因此投資者可關(guān)注G金融街、G金橋、G張江、G國貿(mào)等上市公司。

在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣、人民幣升值預(yù)期和趨勢深化、包括普通住房在內(nèi)的消費(fèi)需求是擴(kuò)大內(nèi)需之重點(diǎn)，行業(yè)發(fā)展越來越規(guī)范等多重因素的影響下，我們依然并不認(rèn)為行業(yè)景氣向下的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。同時(shí)，重點(diǎn)公司基本擁有較大規(guī)模的預(yù)售房款等待竣工結(jié)算，今明兩年的業(yè)績很難受到目前加息等調(diào)控政策的負(fù)面影響，因此，盡管短期內(nèi)行業(yè)和板塊可能會(huì)有沖擊，但我們維持增持的行業(yè)投資評級。

自2005年以來，我們始終堅(jiān)持"對行業(yè)冷靜一點(diǎn)"的看法，對行業(yè)的冷靜來自于我們對行業(yè)必須規(guī)范發(fā)展的預(yù)期，對行業(yè)冷靜的結(jié)果使得我們對大開發(fā)商越來越看好，尤其是大股東將注入增量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的大開發(fā)商，因此，我們維持對"1＋3"組合（G萬科、G中糧地、G華僑城、G招商局），G實(shí)發(fā)展、G張江等重點(diǎn)公司的增持推薦。

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