央行再次加息房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有多少？

今年4月27日央行加息的風(fēng)波才過(guò)，不到4個(gè)月，央行再次宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。自2006年8月19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.12%。

其中與個(gè)人住房貸款相關(guān)度最高的5年期個(gè)人商業(yè)貸款由4月份上調(diào)后的6.39％上調(diào)至6.84％；同時(shí)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍。商業(yè)銀行可按照國(guó)家有關(guān)政策，根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。

對(duì)于此次央行的再次加息，“我愛(ài)我家”房產(chǎn)專家分析認(rèn)為，國(guó)家將宏觀調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)主要目的就在于適當(dāng)抑制投資和信貸規(guī)模的擴(kuò)張，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下幾方面影響：

（1）對(duì)于投機(jī)型購(gòu)房具有打擊和抑制作用，對(duì)于自住型購(gòu)房影響不大。

調(diào)高利率以后，對(duì)于房產(chǎn)投資來(lái)講貸款的利息成本會(huì)相應(yīng)增加。由于商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限管理由0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，給投資者發(fā)出了明確的信號(hào)，日后自住與投資之間的利率差將會(huì)越來(lái)越大。由于對(duì)個(gè)人自住型購(gòu)房仍采取下限管理，由以前的0.9倍擴(kuò)大到0.85倍。如果按優(yōu)惠利率計(jì)算，則此次上調(diào)幅度僅為0.06%(由5.751%上調(diào)至5.814%)，對(duì)于自住消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，每月還款支出增加并不大。由于二手房市場(chǎng)主要以自住型購(gòu)房為主，其中北京的自住需求在90％以上，對(duì)二手房需求的影響不會(huì)很大。

（2）短時(shí)間內(nèi)連續(xù)的加息將會(huì)增加二手商品房的房源供給。

一方面，由于利率連續(xù)兩次提升，投資型購(gòu)房者的月供壓力會(huì)進(jìn)一步增加；另一方面，北京的整體房屋租賃價(jià)格一直比較平穩(wěn)，隨著“住宅禁商”的推行，高檔物業(yè)的租金會(huì)不斷下滑。綜合考慮，加息使投資住房靠出租獲取收益的人來(lái)講，收益本身沒(méi)有明顯的增加，還有可能下降，而他的投資成本如貸款的利息等都在增加，凈收益趨向減少，因此，這部分業(yè)主將有可能選擇出售房屋，從而有利于促進(jìn)二手商品房房源的供給。

（3）在通過(guò)加息加大宏觀調(diào)控力度的同時(shí)，又給了各家商業(yè)銀行更多市場(chǎng)操作的空間。

商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，商業(yè)銀行可按照國(guó)家有關(guān)政策，根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平，這將進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化。而8月17日，在銀監(jiān)會(huì)下達(dá)的九條關(guān)于嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定中指出：二手房貸款市場(chǎng)，首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定，不宜“一刀切”。因此，就個(gè)人房貸市場(chǎng)而言，國(guó)家在加強(qiáng)宏觀調(diào)控的同時(shí)，也給了各家商業(yè)銀行更多的自主權(quán)，今后，各銀行的利率水平差異化將會(huì)增大。

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