編前:土地和金融是地產(chǎn)的兩大命脈，正因如此，在本輪地產(chǎn)業(yè)調(diào)控中，政府多次強調(diào)要控制好土地和信貸兩大閘門。

之所以要控制好信貸閘門，是因為當前我們金融體系的流動性過剩，房地產(chǎn)業(yè)又是我國當前經(jīng)濟的一個主要增長點，所以大量信貸資金流入房地產(chǎn)業(yè)，這也被廣泛看作是目前的最大風(fēng)險。

目前對金融風(fēng)險的控制被看做是對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的重頭戲，這也可能是地產(chǎn)調(diào)控中金融方面緊縮政策不斷出臺的根本原因�？梢哉f，很多金融調(diào)控措施如調(diào)高法定存款準備金率等雖然不能說是因地產(chǎn)而“生”，但地產(chǎn)卻有可能為之“死”。

央行一個月內(nèi)兩度上調(diào)存款準備金率，其遏制貨幣信貸過快增長之決心正在敲打地產(chǎn)商日益緊繃的神經(jīng)。

一個月內(nèi)，央行兩度出手。

7月21日，中國人民銀行宣布，經(jīng)國務(wù)院批準，決定從8月15日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點至8.5%。這時，距離上次(7月5日)上調(diào)存款準備金率剛剛過去16天。

“一系列緊縮政策的目的是為了控制信貸總量過快增長，收回流動性，對每個行業(yè)都會產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)自然也在其中。”在銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家左小蕾看來，短時間內(nèi)連續(xù)上調(diào)存款準備金率，顯示央行遏制貨幣信貸過快增長的決心相當明確。

央行數(shù)據(jù)顯示，2006年以來銀行信貸持續(xù)高速增長，前6個月人民幣貸款增加2.18萬億元，同比多增7233億元。新增貸款額竟占去央行預(yù)定全年指標的87%。

而一家國有商業(yè)銀行的內(nèi)部人士更向《樓市》記者直言，“照目前這種形勢來看，地產(chǎn)企業(yè)下半年將很難貸到款�！�

釋放緊縮信號

分析人士一致認為，0.5個百分點確屬“小幅”，卻足以掀“大浪”。因其中不僅涉及金額超過千億元，更引起人們對央行后續(xù)宏觀調(diào)控措施出臺的連番遐想。在7月5日剛剛實行的存款準備金率上調(diào)中，各商業(yè)銀行凍結(jié)資金約1500億元，可以肯定，此次上調(diào)存款準備金率涉及金額將超過這一數(shù)字。

央行對這次上調(diào)準備金率的解釋是，當前經(jīng)濟運行中存在固定資產(chǎn)投資增長過快、貨幣信貸投放過多、對外貿(mào)易順差過大等突出矛盾和問題。此次提高法定存款準備金率0.5個百分點，主要是為了加強流動性管理，抑制貨幣信貸總量過快增長，維護經(jīng)濟良好的發(fā)展勢頭。這種解釋與一個月前上調(diào)準備金率時的解釋幾乎完全一樣。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松提醒說，存款準備金率政策調(diào)節(jié)的參考目標之一，可能是商業(yè)銀行的超額儲備率，將其控制在2.5%左右，構(gòu)成了央行下半年比較合意的調(diào)控目標。

央行統(tǒng)計顯示，6月末，全部金融機構(gòu)超額儲備率為3.1%，比上月高0.58個百分點。針對流動性再度增加的難題，央行7月份已經(jīng)在公開市場上加大了操作力度(查看地圖)，并且定向增發(fā)了1000億元的專項票據(jù)。

“如果單純依靠央行票據(jù)來調(diào)控流動性的話，成本過高�！敝袊鴩H金融有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘從成本優(yōu)勢的角度分析了央行為何再次上調(diào)準備金率。

哈繼銘稱，近期貨幣市場利率走高，使得央行票據(jù)成本不斷加大。而法定準備金率的利率成本是1.89%，在目前貨幣市場利率超過2%的情況下，央行成本比較低。而且，相對其他貨幣調(diào)控措施，再次提高法定準備金率是更為簡潔有效的手段，“因為貸款平均利率與貨幣市場利率更相關(guān)，單就抑制貸款增長過快而言，提高法定準備金率能更為直接地達到目的�！�

德意志銀行發(fā)布的研究報告則認為，這是4月27日以來第三輪重大貨幣緊縮政策，表明中國央行的強硬程度達到4年來的最高水平。

德意志大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家馬駿認為，按照快速增長的外貿(mào)收支盈余和洶涌的固定資產(chǎn)投資增長，要達到央行年底信貸增長的目標，進一步的貨幣和行政緊縮將是必要的。馬駿甚至大膽預(yù)計，年內(nèi)將有兩次以上的加息，行政調(diào)控手段將包括嚴控土地供應(yīng)量和項目審批，以及一系列的降溫措施。

“宏觀調(diào)控要打組合拳，不能只依靠貨幣政策，需要產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、財政政策的配合。在貨幣政策上，不能只依靠利率政策，需要其他貨幣政策工具來配合�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏在接受《樓市》記者采訪時說。

廖英敏稱，在我國投資高位運行、貿(mào)易順差不斷創(chuàng)出新高的情況下，經(jīng)濟內(nèi)外部不平衡的矛盾日益加劇，通過加強流動性管理只能取得暫時效果，并不能從根本上解決問題。而匯率，作為一攬子政策的組成部分，兼有總量和結(jié)構(gòu)調(diào)整的功能，可以起到畫龍點睛的作用。無論央行接下來出臺什么緊縮性的貨幣政策，匯率，都是繞不開的主題。

不過，可以確定的是，由于外部不平衡的矛盾沒有解決，仍會大量增加流動性，下一步，央行將繼續(xù)加大央行票據(jù)發(fā)行力度，圍繞回收流動性做文章。

另外，即使貨幣信貸加速增長的趨勢有所控制，但在基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固的情況下，央行仍將維持一定的緊縮力度，以防止反彈，功虧一簣。

這從央行有關(guān)官員的表態(tài)中也可看出端倪。

在7月22日舉行的一個論壇上，央行研究局貨幣政策與理論研究處處長劉立達表示，要密切觀察和分析7月份的數(shù)據(jù)，如果數(shù)據(jù)顯示信貸等指標依然沒有下降的跡象，央行不排除出臺更嚴厲的緊縮政策。

房企貸款難度陡增

“地產(chǎn)企業(yè)肯定會受到影響�！北本╆柟�100(查看地圖)置業(yè)集團有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖承認，上調(diào)存款準備金率對房地產(chǎn)公司最為直接的影響就是預(yù)期貸款難度將加大。存款準備金率的上調(diào)使銀行能夠發(fā)放的貸款總額減少，作為貸款投放規(guī)模較大的房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更大的資金壓力，使行業(yè)發(fā)展受到負面影響。

“今后各家銀行將嚴格放貸條件。”一家國有商業(yè)銀行的內(nèi)部人士也向《樓市》記者表示，銀監(jiān)會的窗口指導(dǎo)要求商業(yè)銀行在下半年謹慎放貸，加上定向票據(jù)發(fā)行和存款準備金利率的提高，商業(yè)銀行可貸資金相對變少，“類似去年和今年上半年中行、建行、農(nóng)行、工行等國有銀行主動向地產(chǎn)企業(yè)授信的情況將大大減少�！�

央行的統(tǒng)計資料顯示，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款所占比例出現(xiàn)猛增趨勢。

今年1到5月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源合計9624億元，同比增長24.14%，其中銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款達到2188億元，同比增長42.91%，和2005年全年21.41%的增長相比增速已高出一倍。

以建行為例，截至今年4月，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增300多億元，個人住房貸款新增近300億元，合計占建行同期新增貸款總量(包括票據(jù)和個人貸款)的21%。房地產(chǎn)行業(yè)雖然是建行的強項，但房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款比例已超過6%，高于去年底3.84%的平均不良貸款比例。

“一些銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的房貸量已經(jīng)和去年全年的放貸量相差無幾。”上述人士透露。

下半年的情況顯然有望發(fā)生重大改變。

事實上，在央行定向發(fā)行票據(jù)和提高法定存款準備金率的同時，銀監(jiān)會主席劉明康也指出，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機性需求，要大幅度提高首付比例和嚴格控制授信。個人抵押房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險權(quán)重維持50%不變；對于其他類較高風(fēng)險的房地產(chǎn)貸款，可由目前的100%提高到150%到200%，以提高風(fēng)險貸款的資本占用，通過資本的管理限制銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展。

“對于不斷出臺的緊縮措施的威力，相信地產(chǎn)企業(yè)今后會‘感受頗深’�！绷斡⒚舯硎�，地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的依賴程度很高，將是受沖擊最大的行業(yè)之一，尤其是一些中小企業(yè)，“淘汰將成為一件很正常的事情�！�

億城集團股份有限公司(簡稱G億城，000616.SZ)的董事會秘書陳志延對此表示認同。

“最近有不少企業(yè)都在主動和我們接觸，希望我們能收購他們的項目甚至是其公司�！标愔狙臃Q，調(diào)控措施具體將給地產(chǎn)行業(yè)帶來多大影響還不好說，但對一些實力不強的地產(chǎn)企業(yè)來說，影響可能將是致命的。

事實上，接受記者采訪的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都認為中小地產(chǎn)企業(yè)今后的日子“將很難過”。

而在銀行界人士看來，受到?jīng)_擊的絕不僅是小公司。

“即便是那些去年曾經(jīng)獲得銀行授信的地產(chǎn)企業(yè)，如果項目有違宏觀調(diào)控精神，‘用信’也將會存在一定的難度�！鼻笆鰢猩虡I(yè)銀行內(nèi)部人士如是說。

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