張女士問：我租了某居民樓內(nèi)的一間鋪面，準(zhǔn)備開小吃店，當(dāng)時房主說是可以開的，但是開業(yè)之前，小區(qū)內(nèi)的住戶來鬧，還告到環(huán)保局，有關(guān)部門也不批準(zhǔn)我開。現(xiàn)在我的鋪面一直不能開業(yè)，損失很大。我找房主商量，但對方說是我的責(zé)任，房租不退給我。請問我該怎么辦？
陳平律師回復(fù)：這要依據(jù)張女士和房主簽訂的租賃合同的具體約定來處理：如果雙方在租賃合同中明確約定房主保證張女士租的這間鋪面可用來開小吃店，因小區(qū)住戶及環(huán)保等部門均不同意在該鋪面搞餐飲，那么根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的�！庇捎诜恐鬟`約致使張女士開小吃店的目的不能實現(xiàn)，張女士依法可以和房產(chǎn)解除合同，退回房租。如果雙方簽訂的租賃合同對該鋪面的用途未做特別約定，也無房主承諾可以開小吃店的確鑿證據(jù)，則張女士很難退回房租。
產(chǎn)權(quán)證辦不下來怎么辦？
蘇先生：我于2004年9月買了一套住房，2005年底交的房，現(xiàn)在半年過去了，產(chǎn)權(quán)證還辦不下來。我們?nèi)ギa(chǎn)權(quán)處查詢，工作人員告知開發(fā)商還沒有交資料去。我們應(yīng)該怎么辦？
陳平律師回復(fù)：開發(fā)商延期辦證會使消費者沒法及時地獲得房屋的所有權(quán)，從而影響消費者對房子正常處分，如出租、出售。開發(fā)商應(yīng)該按照合同約定的期限辦理完房屋權(quán)屬證書。如果合同沒有規(guī)定這方面期限的，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理，現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理。開發(fā)商延期辦理有關(guān)權(quán)屬證書的，應(yīng)該按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。如果超過辦理證書的期限一年的，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致消費者無法辦理房屋所有權(quán)登記，消費者可以請求解除合同并賠償損失。
在商品房預(yù)售中，開發(fā)商延期辦理的一個重要原因就是開發(fā)的項目證件不全。要實施商品房預(yù)售，開發(fā)商必須具備“五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。如果不具備這“五證”，就無法為消費者辦理權(quán)屬證書。本案中開發(fā)商沒有將辦證資料送到產(chǎn)權(quán)處，不管什么原因，開發(fā)商均應(yīng)承擔(dān)全部過錯責(zé)任。蘇先生可依法選擇適合自己的處理方法。
我的房租該誰退？
李小姐問：今年5月，我在某小區(qū)租了一套住房，租期為一年，條件是我將來必須購買這套房子，并于12月以前付清房款。我先付了半年的房租和2000元押金。我租下該房后，房東又背著我將房子賣給別人，合同中注明半年后交房。新房主買下房后就要求我搬走，老房主也來做工作，讓我搬走，并且承諾退還我已付的租金和押金，我答應(yīng)了，搬走了。但現(xiàn)在兩人互相推諉，誰也不愿意退我的錢，請問我該怎么辦？
李維超律師回復(fù)：《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力�！痹诒景钢杏羞@樣幾個法律關(guān)系：首先，李小姐向原房屋產(chǎn)權(quán)所有人付了半年房租和2000元押金，李小姐在同等條件下對該房有優(yōu)先購買權(quán)，原房主背著李小姐將房子賣給別人是違法的，李小姐可依法請求人民法院宣告原房主和新房主的房屋買賣無效。其次，依照“買賣不破租賃”的原則，即使李小姐原諒了原房主和新房主的買賣房屋行為，李小姐仍然有權(quán)租住該房滿一年，只不過后半年的房租應(yīng)交給新房主。最后，在本案中李小姐向新老房主做了妥協(xié)，在老房主承諾同意退還已付租金和押金的前提下搬出了承租房，現(xiàn)新老房主互相推諉拒不退款，根據(jù)合同的相對性原則和本案的實際情況，李小姐可通過法院對老房主提起訴訟，由老房主承擔(dān)退款責(zé)任。
贈予的房產(chǎn)可隨意撤回嗎？
胡小姐問：我一個朋友的房子想贈予給我，不過戶行嗎？過戶之后他還有權(quán)收回房產(chǎn)嗎？
李維超律師回復(fù)：房屋贈予是房屋所有人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的民事行為。贈予合同以贈予房屋的實際交付為生效要件。根據(jù)法律的規(guī)定，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，才發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。實際生活中，贈予人已將房屋交付給受贈人實際使用，并將房屋產(chǎn)權(quán)證交付給對方，但是沒有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，贈予人此時能否撤回贈予呢？最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第一百二十八條規(guī)定：“公民之間贈予關(guān)系的成立，以贈予物的交付為準(zhǔn)。贈予房屋，如根據(jù)書面贈予合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈予關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈予人根據(jù)書面贈予合同已將產(chǎn)權(quán)證書交給受贈人，受贈人根據(jù)贈予合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈予有效，但應(yīng)責(zé)令其補辦過戶手續(xù)�！备鶕�(jù)該條規(guī)定，以贈予物的交付為生效要件。在房屋贈予中，只要贈予人交付房屋給受贈人，贈予有效成立。受贈人未辦理過戶手續(xù)，是形式要件的欠缺，并不影響贈予的效力，有關(guān)機(jī)關(guān)可責(zé)令其補辦過戶手續(xù)。贈予人不能因此主張贈予關(guān)系無效而撤回贈予。如過戶之后胡小姐的朋友更無權(quán)收回房產(chǎn)。
拿不到購房合同怎么辦？
韓女士問：我去年就購買了某樓盤的一套房子，但是到現(xiàn)在一直都沒有拿到購房合同，只拿到銀行貸款合同。請問我該怎么辦？
李維超律師回復(fù)：購房合同是買賣雙方真實意思的一致表示。合同生效后對雙方均有法律約束力，如發(fā)生糾紛就要嚴(yán)格依照合同的約定追究違約方的責(zé)任。作為合同一方當(dāng)事人的韓女士有權(quán)向開發(fā)商至少拿到一份購房合同。
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專欄記者：范蓉
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生活新報紅色樓市法律顧問：陳平，高級律師，西南政法大學(xué)法律碩士，現(xiàn)任云南國平律師事務(wù)所主任。
李維超律師，畢業(yè)于云南大學(xué)法律系，現(xiàn)任云南國平律師事務(wù)所副主任，昆明市律師協(xié)會房地產(chǎn)及建筑專業(yè)委員會委員。
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