“我們企業(yè)的自有資金率達(dá)不到35%，出路在何方？錢在哪里？”“國六條”后，銀行將貸款門檻提升至35％，這是一個擺在自有資金率達(dá)不到35%的不少中小房地產(chǎn)企業(yè)面前的生死攸關(guān)的難題，開發(fā)商們都在找尋明后年繼續(xù)生存下去的供血模式。
有專家預(yù)測，新政后未來八成開發(fā)企業(yè)將被淘汰出局。對于目前健康發(fā)展的云南房地產(chǎn)行業(yè)來說，這一預(yù)言或許尚屬危言聳聽，但是誰敢保證房地產(chǎn)總是“牛市”？誰敢斷言下一輪的宏觀調(diào)控政策不會更嚴(yán)厲？只要房地產(chǎn)業(yè)投資增長與房價上漲不放慢步伐，調(diào)控就不會止息。因此，創(chuàng)新融資渠道，將成為今后的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商必須邁過的一道檻。
“35%生死線”就是要人出局
“國六條”后調(diào)控政策強(qiáng)調(diào)，對項目資本金比例達(dá)不到35％貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款等要求�！�35%”這一硬規(guī)，被業(yè)界稱之為是開發(fā)商的“生死線”。
“房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商空手套白狼的日子一去不復(fù)返了�！睂τ谏鲜稣�，云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授徐光遠(yuǎn)直言不諱地表示，35%已經(jīng)是底線，玩不起的開發(fā)商就應(yīng)出局。徐教授表示，國家一直在進(jìn)行政策調(diào)控，中行、建行、工行等多家銀行早就執(zhí)行了“35%”的標(biāo)準(zhǔn)，國家的目的就是要限制中小企業(yè)一窩蜂地進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，中小企業(yè)出局是遲早的事。
據(jù)了解，以往開發(fā)商和銀行關(guān)系好，有土地貸來款就可以成功運作，并獲得高額利潤，這種情況以后不可能再出現(xiàn)了，以往大型項目通過地方政府授信及“打捆”貸款的方式獲得資金的道路也已被堵死。在政策調(diào)控下，弱小的開發(fā)商會拿不到地，或者拿到地了也貸不到款，如果項目不成功的話，就只能破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場從此會有一個大浪淘沙的過程。
解決資金問題迫在眉睫
“目前，政策對云南的開發(fā)商確實已經(jīng)造成了一定影響，但還不足以致命，”至祥置業(yè)（昆明）公司總經(jīng)理助理鄧毅敏分析說，因為昆明的政策與外地有點不同，35%的自有資金包含土地款，這樣一般的企業(yè)都可以達(dá)到這一要求，另外，昆明樓市健康發(fā)展，樓盤消化速度快，資金回籠也快，因此開發(fā)商的資金壓力還不足以致命。但是，鄧毅敏同時指出，從長遠(yuǎn)發(fā)展看，保證資金充足已是開發(fā)商必須認(rèn)真面對的問題。
人無遠(yuǎn)慮，必有近憂。雖然目前新政對云南中小地產(chǎn)企業(yè)的影響并不是太強(qiáng)烈，但如果不能真正解決資金問題必然后患無窮。被稱為業(yè)界黑馬的順馳資金鏈斷裂就是一個最鮮活的例子，順馳的法寶是快速在全國各地拿地，而且一度制造出“土地天價”，但隨著國家土地、金融政策的收緊，順馳的資金便逐漸開始出現(xiàn)捉襟見肘，甚至面臨崩盤危險，最后不得不收縮戰(zhàn)線，其兩年前向昆明派出的一支先頭部隊也已被迫撤離。
事實上，在“國六條”出臺前后，昆明的部分開發(fā)商就感到了潛在的威脅。“市內(nèi)50畝土地尋求3000萬資金合作開發(fā)”2個月前，一則出現(xiàn)在各大媒體上的廣告引起了業(yè)界人士的注意，這表明一些底氣不足的開發(fā)商坐不住了，已經(jīng)開始通過媒體向社會發(fā)出了融資信息。據(jù)記者了解，當(dāng)前新政已經(jīng)為昆明一些項目套上了“緊箍咒”，甚至個別已經(jīng)拿地或正在拿地的地產(chǎn)商有的貸款已被“卡殼”，有的更被銀行“婉拒”。這些陷入了困境的地產(chǎn)商為了能生存下去，開始轉(zhuǎn)投其他融資渠道。
“外引內(nèi)修”應(yīng)多管齊下
新政下對于許多小開發(fā)商來說，真正要命的是35%的項目資金充足率。
當(dāng)前，云南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資主要依賴銀行貸款，但新政下緊縮的信貸政策，將迫使開發(fā)企業(yè)尋求多種融資渠道，除了常規(guī)的信托、借貸、民間資本等方式外，海外資金基本上與云南無緣，嚴(yán)格的審核制度已經(jīng)把許多企業(yè)排除在外。
“機(jī)構(gòu)投資者與房地產(chǎn)項目的對接，對于資金饑渴的房地產(chǎn)商來說，無異雪中送炭。但對于本地開發(fā)商來說，考慮的不僅僅是能夠拿到多少風(fēng)險投資的問題，更有要還多少錢利息的概念�！睒I(yè)內(nèi)人士指出，對于本地開發(fā)商來說，如何在融資與成本之間尋求一個制衡點，是非常重要的。并不是說融資的錢越多越好，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身企業(yè)實際情況尋求合適的融資渠道。
至祥置業(yè)（昆明）公司總經(jīng)理助理鄧毅敏指出，從云南的實際出發(fā)，新政后企業(yè)走聯(lián)合開發(fā)之路應(yīng)該是解決資金壓力，謀求發(fā)展的方向。目前的新亞洲·體育城、中央麗城、假日灣等項目都是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和資信好的企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的成功典范。
另外，鄧毅敏還表示，新政策對房地產(chǎn)商的“內(nèi)功”也是一次嚴(yán)峻的考驗。開發(fā)商必須在如何更好地科學(xué)規(guī)劃，有節(jié)奏地進(jìn)行開發(fā)，控制成本，控制資金回籠周期等問題上下足功夫。其次，隨著市場的逐步規(guī)范和競爭加劇，地產(chǎn)商引入專業(yè)化的代理公司運作也是勢在必行。
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