店鋪失竊判物業(yè)賠3萬
近日，從業(yè)界傳出這樣一個判例：福州某物業(yè)公司管理的一個小區(qū)里既有寫字樓，也有住宅，還有一部分沿街店面，收取物業(yè)費標準分別為2元／m2、1元／m2和2.5元／m2。2004年1月13日晚上9時至14日早上8時許，沿街一店面卷簾門被撬，店內(nèi)服裝及裝飾品被盜，店主聲稱其損失達9萬元。公安機關(guān)立案后至今未破案，2005年11月23日業(yè)主向當?shù)胤ㄔ浩鹪V，認為物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成其財產(chǎn)被盜，要求物業(yè)公司賠償其經(jīng)濟損失9萬元。法院經(jīng)審理后認為物業(yè)公司未盡謹慎巡查的義務(wù)，客觀上存在失職行為。鑒于原告店鋪失竊的事實及被告在物業(yè)管理上存在一定疏忽與過錯的情形，被告物業(yè)公司應(yīng)酌情賠償原告經(jīng)濟損失3萬元。
[舌戰(zhàn)]物業(yè)該不該賠
物業(yè)公司：賠償方式不太公
這家物業(yè)公司的老總對法院的判決感到冤屈。他認為，上述店主店面僅51m2，每月交納的物業(yè)費僅127.5元。物業(yè)公司在小區(qū)一年獲得的利潤還不到1.5萬元。出了這樣的案件，物業(yè)公司就得為業(yè)主白白干二年活。物業(yè)公司收入的僅僅是百把元的物業(yè)費，卻要承擔動輒上萬元的經(jīng)濟責任，二者明顯不公平。
另一家物業(yè)公司的有關(guān)人員也給記者說了這樣一個案例：今年6月10日下午，該公司管理的在福州馬尾區(qū)的某小區(qū)因突然停電，造成一位業(yè)主困在電梯內(nèi)，因為當時維修人員有事出去了。等到維修人員趕到現(xiàn)場處理時，這位業(yè)主困在電梯內(nèi)時間大約40分鐘左右，當業(yè)主被解救后，其家人大鬧物業(yè)，要求索賠精神損失費5000元人民幣，經(jīng)反復協(xié)調(diào)，物業(yè)公司最后被迫支付3000元人民幣。
這位物業(yè)公司負責人說，物業(yè)企業(yè)在管理過程中往往因某些管理疏漏，從而引起企業(yè)與業(yè)主之間的經(jīng)濟糾紛，而許多糾紛因為法院的判賠都超過其經(jīng)營利潤的幾十倍上百倍，或者因為業(yè)主的漫天要價，而物業(yè)為了確保物業(yè)收費率委曲求全，這顯然有違國家《合同法》的等價有償、公平原則。他認為，國家對道路運輸、海上運輸、航空運輸、郵政企業(yè)違約責任都明確規(guī)定了責任方的最高賠償限額，所以對物業(yè)企業(yè)的賠償也應(yīng)該立法做出賠償限額規(guī)定。
記者了解到，法律界對物業(yè)公司的上述說法有著截然不同的觀點。一部分人士認為物業(yè)公司的意見有道理，另一部分則認為這個意見很荒謬。
贊同者觀點：無限額賠償不合
福州一位律師說，我國《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任�！彼痉▽嵺`中，法院往往根據(jù)這一規(guī)定判決物業(yè)公司賠償業(yè)主幾萬元，甚至十幾萬元的經(jīng)濟損失。這種無限額賠償責任對于物業(yè)管理者來說是很不合理的。
他的理由是：首先，這種實際損失賠償違背了合同法的公平正義原則。我國的物業(yè)管理收費基本上還是實行政府定價或政府指導價，主要是考慮城鎮(zhèn)居民的承受能力，但卻很少考慮物業(yè)管理者的實際支出和風險。其次，這種實際損失賠償違背了合同法鼓勵交易的原則。再次，物業(yè)服務(wù)合同不是保管合同，也不是保險合同，物業(yè)管理者的管理義務(wù)是多方面的，綜合性的。一旦小區(qū)發(fā)生盜竊等事件而一律以物業(yè)管理者疏于管理而責令其承擔無限賠償責任，顯然是加重了物業(yè)管理者的責任。
他認為，根據(jù)我國《合同法》第113條規(guī)定，合同當事人可以在合同訂立時約定因違約行為而需承擔的損失賠償限額。在我國現(xiàn)行立法中，法律對某些特殊行業(yè)就作了違約賠償責任限額的規(guī)定，如道路運輸、海上運輸、航空運輸，都規(guī)定了運輸者的責任限額，《郵政法》也規(guī)定了郵政企業(yè)違約的責任限額。這些規(guī)定，降低了投資者的風險，鼓勵交易行為，使得我國的運輸、郵政等行業(yè)得到蓬勃發(fā)展。參照上述特殊行業(yè)的做法，考慮到我國城鎮(zhèn)居民消費能力的同時，應(yīng)考慮到物業(yè)管理者的風險，在物業(yè)服務(wù)合同中對物業(yè)管理者的賠償責任作出一定的限額規(guī)定，既不違背我國《合同法》的規(guī)定，又能降低物業(yè)管理行為的風險，吸引更多的投資者參與物業(yè)管理。這樣必將大大促進我們物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。
反對者觀點：賠償設(shè)限額荒謬
然而，也有法律界人士對物業(yè)公司的意見持反對態(tài)度。福建輝揚律師事務(wù)所林丹律師認為，對物業(yè)公司的賠償予以限額的要求,是沒有法律與法理依據(jù)的。
林丹律師指出，首先，“違約”是經(jīng)營者未能盡力按約定履行合同所造成的，屬于主觀上有過錯的行為，就應(yīng)當承擔過錯賠償義務(wù)。其次，當物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中向業(yè)主承諾對小區(qū)業(yè)主的財產(chǎn)和人身的安全承擔保障義務(wù)時，物業(yè)公司對其未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，可能造成業(yè)主的人身、財產(chǎn)損失，就會被要求承擔賠償責任，是“應(yīng)當預見”。比如，向一輛奔馳汽車收取停車保管費時，就應(yīng)當預見到如失職可能造成奔馳車被盜，就應(yīng)當預見到如被盜就必然會產(chǎn)生百萬元的賠償責任后果，一旦后果發(fā)生，就無權(quán)以僅收取幾元保管費，而要求減輕賠償責任。第三，雖然物業(yè)收費標準由政府定價或?qū)嵭姓笇r，但國家并沒有強制誰去成立物業(yè)公司，更沒有強制物業(yè)公司一定要承諾保安責任。物業(yè)合同都是雙方自愿簽訂的，物業(yè)公司不能一方面承諾保安責任，另一方面又認為自己無力承受違約賠償?shù)暮蠊�。此外，任何�?jīng)營都是有風險的，而經(jīng)營成本、經(jīng)營利潤與風險及違約賠償責任無關(guān)，比如生產(chǎn)一部汽車利潤只有一兩萬元；出售一部汽車，利潤可能只有數(shù)千元，但如果汽車質(zhì)量不合格，造成的損害賠償責任不僅可能超過汽車本身的價格，更不要說利潤了。
林丹律師認為，物業(yè)公司規(guī)避風險的方式只能是兩種：一是不承諾對人身、財產(chǎn)的保安義務(wù)；另一種是，在承諾保安義務(wù)時，與業(yè)主商定一個違約金標準。其實真正要防止違約賠償，是不要去違約，是要多想想怎么才能將保安工作做得更好，更盡心，而不是在賠償限額上動心思，這無助于物業(yè)服務(wù)水平的提高。
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