是否違約？

洪先生問：我準(zhǔn)備購買一套二手房，已經(jīng)跟房主簽了合同，只是還沒付定金。后來我才知道，這套房子里死過人，我覺得心里很不舒服，不想完成交易。請問這種情況是否屬于我違約？房主是否有權(quán)追究我的違約責(zé)任？

陳平律師回復(fù)：洪先生沒有違約。首先，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。”誠實(shí)信用原則是指當(dāng)事人從事民事活動時，應(yīng)誠實(shí)守信，以善意的方式履行其義務(wù)，不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或合同規(guī)定的義務(wù)。賣主在和洪先生簽訂二手房買賣合同之前應(yīng)如實(shí)告知洪先生該房里死過人，由洪先生決定是否購買該房。按照中國人的傳統(tǒng)習(xí)俗及心理因素，不少人認(rèn)為買死過人的房子不吉利，房價(jià)很便宜也不愿購買。其次，洪先生尚未向房主交付定金，說明雙方簽訂的合同尚未履行，綜上所述，房主無權(quán)追究洪先生的違約責(zé)任。

彭女士問：我租了一間商鋪，依據(jù)合同的約定，房主必須保證門前的暢通。但是現(xiàn)在的情況是，離這間商鋪五六百米遠(yuǎn)的地方根本就不暢通，嚴(yán)重影響了我的生意。請問這種情況是否屬于房主違約？我是否能就此向房主索賠？

陳平律師回復(fù)：這要根據(jù)彭女士（承租人）和房主（出租人）簽訂的租賃合同的具體內(nèi)容來確定：如果合同約定房主保證在離彭女士所租商鋪的五六百米內(nèi)必須保持暢通，如不能保持暢通將承擔(dān)何種違約賠償責(zé)任，那彭女士可依合同約定向房主索賠。如果合同約定只保證彭女士所租商鋪門前的暢通，那只要滿足商鋪門前暢通這一條件，房主就不構(gòu)成違約。離商鋪五六百米遠(yuǎn)的地方不暢通與房主無關(guān)，彭女士無權(quán)向房主索賠。

如何過戶？

吳先生問：去年我購買了一套房子，由于當(dāng)時我的戶口還沒落好，所以用我朋友的身份證買的房�，F(xiàn)在我的戶口辦好了，想把房子過戶到自己名下，應(yīng)該怎么辦理？另外，這套房子當(dāng)時是辦理的銀行貸款，也是以我朋友的名義辦的，請問我現(xiàn)在是否能夠轉(zhuǎn)到自己名下？

陳平律師回復(fù)：吳先生用朋友的身份證買房，盡管所有費(fèi)用均是吳先生支付，但根據(jù)法律規(guī)定，該房的所有權(quán)人是吳先生的朋友。吳先生要將該房過戶到自己名下，可采用買賣或贈予的方式進(jìn)行過戶。以買賣的方式來說，一般要經(jīng)過如下程序：1、訂立買賣合同。房產(chǎn)買賣雙方通過接洽協(xié)商，對所交易房產(chǎn)的坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格達(dá)成共識之后，買賣雙方即要簽訂一份正式的房產(chǎn)買賣合同。2、接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。房產(chǎn)交易雙方向房產(chǎn)所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，要到現(xiàn)場進(jìn)行必要的調(diào)查，并由估價(jià)人員對交易的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。3、立契與繳納稅費(fèi)。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)。買賣雙方在契約上簽名蓋章，并向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)。4、過戶與領(lǐng)證。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。需要特別說明的是，按照國家最新政策，二手房在購買五年之內(nèi)進(jìn)行交易的，要承擔(dān)全額營業(yè)稅和個人所得稅等稅費(fèi)。辦理完相關(guān)手續(xù)后，吳先生可以將還貸款義務(wù)由朋友處轉(zhuǎn)移到自己名下，根據(jù)自身的實(shí)際情況，吳先生是否有必要現(xiàn)在過戶應(yīng)三思而后行。

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