這些人們耳熟能詳?shù)某鞘忻�，已�?jīng)不再只是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)個(gè)縮影。如今，這些所謂的“二級(jí)城市”開始越來越多地出現(xiàn)在中國地產(chǎn)開發(fā)商的話語中。尤其是在經(jīng)歷了兩次始料未及、前所未有的地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后的今天，開發(fā)商們更加清醒地認(rèn)識(shí)到，二級(jí)城市的風(fēng)險(xiǎn)更小，同樣也擁有更持久的發(fā)展空間
且不談這些二線城市的地產(chǎn)發(fā)展是否已經(jīng)在開發(fā)商的覺醒中被透支，不可否認(rèn)的是，在“后新政時(shí)代”，二線城市將成為實(shí)力開發(fā)商共同的選擇。
國內(nèi)開發(fā)商
二線城市“飯菜香”
重慶，這個(gè)被房地產(chǎn)界稱為“起步雖晚，但發(fā)展健康”的城市，在短短兩三年的時(shí)間里吸引了京城包括北京城建地產(chǎn)、陽光100、國美地產(chǎn)、天鴻地產(chǎn)、棕櫚泉國際等諸多知名地產(chǎn)品牌企業(yè)先后進(jìn)駐。
今年3月，踏足重慶房地產(chǎn)僅1年時(shí)間的北京城建地產(chǎn)在重慶的第一個(gè)項(xiàng)目開盤熱銷。首戰(zhàn)告捷，讓北京城建地產(chǎn)看到了重慶的巨大潛力，也倍增信心。北京城建投資發(fā)展股份有限公司董事總經(jīng)理王漢軍在接受記者采訪時(shí)更是透露，北京城建地產(chǎn)原計(jì)劃用8年時(shí)間成為重慶最好的開發(fā)商，但從第一項(xiàng)目的反饋來看，這個(gè)目標(biāo)將可能縮短到5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。
而同樣是京城知名國有房地產(chǎn)企業(yè)，金隅嘉業(yè)“走向外埠”的步伐明顯更快、更大，金隅嘉業(yè)總經(jīng)理助理何弢告訴記者，金隅嘉業(yè)目前在呼和浩特市已經(jīng)取得了4000畝土地的一級(jí)開發(fā)，天津市也有400畝土地落定。同時(shí)，杭州市1000畝土地開發(fā)意向也已經(jīng)達(dá)成。而未來金隅嘉業(yè)開發(fā)項(xiàng)目要遍布全國各主要省會(huì)城市。
京城品牌地產(chǎn)國企尚且如此，諸如富力地產(chǎn)、國瑞地產(chǎn)、陽光100等這樣的民營品牌地產(chǎn)企業(yè)更是早就將觸角伸向了二線城市。富力地產(chǎn)在天津、西安的項(xiàng)目早已落定；國瑞地產(chǎn)今年4月順利拿下了沈陽一塊170萬平方米土地的開發(fā)權(quán)，打算將其打造成為全東北的物流集散地；而最早布局二線城市的陽光100目前更是“遍地開花”了。
由此可見，類似重慶、天津、西安、武漢等這樣的二線城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展的“空白”和滯后帶給了開發(fā)商多少的信心和干勁。比起北京房地產(chǎn)市場越來越白熱化的競爭和越來越稀少的資源，以及越來越嚴(yán)峻的國家調(diào)控環(huán)境，二級(jí)城市無疑是實(shí)力開發(fā)商的又一片“天堂”。
北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖在采訪中表示，在中國第一輪經(jīng)濟(jì)增長中，北京、上海、廣州、深圳的城市規(guī)模擴(kuò)大，發(fā)展成為全國以及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，構(gòu)成了一線城市�，F(xiàn)階段，這些一線城市的城市化率已經(jīng)超過75%，對(duì)城市房地產(chǎn)需求已從解決基本居住的增量市場逐漸向改善型、投資型和投機(jī)型市場轉(zhuǎn)變。
因此，盡管總體市場容量仍較大，但增長速度已經(jīng)明顯低于全國平均水平。而在第二輪的經(jīng)濟(jì)增長，城市化過程中目前延伸到各地省會(huì)城市、直轄市以及一些經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的區(qū)域中心城市的城市化趨勢來得則顯然更猛烈。
海外資本
最早盯住“二線城市”
戴德梁行最新的研究報(bào)告顯示，自2005年海外資金大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)以來，約有50%的資金投在北京，43%的資金投在上海，而僅有7%的資金是投在大連、哈爾濱、武漢、南京等二級(jí)城市。
7%的比例顯然不能用來說明海外資金對(duì)在二線城市投資的重視程度，然而戴德梁行商鋪部高級(jí)助理董事張家鵬告訴記者，僅從海外資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地理區(qū)域的選擇上來看，越來越多的海外資金開始打破以往僅限于北京、上海等一線城市投資的做法，諸多省會(huì)城市及地區(qū)級(jí)城市成為其重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)，并積極地在各城市的中心地段尋求開發(fā)或收購機(jī)會(huì)。如美國最大的商業(yè)地產(chǎn)商西蒙集團(tuán)的第一筆投資設(shè)在了杭州，將與摩根士丹利及深國投共同投建購物中心；全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資信托公司普洛斯也已在天津、蘇州等二線城市投建其物流園區(qū)；而澳大利亞的麥格理銀行更是收購了大連萬達(dá)集團(tuán)旗下的9家大型零售商城。
海外資金、跨國企業(yè)這種縱深化的投資表現(xiàn)，再次證明了二級(jí)城市在當(dāng)前政策環(huán)境下的發(fā)展空間。范小沖表示，目前，很多基金都看好二線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括高盛等在內(nèi)的幾乎所有基金都跟我們有過接觸，并有著非常密切的聯(lián)系。尤其是今年以來，更多基金公司開始認(rèn)同陽光100的二線城市發(fā)展戰(zhàn)略。
據(jù)范小沖透露，在經(jīng)過最終的談判后，美國最著名的房地產(chǎn)投資基金之一華平投資集團(tuán)已經(jīng)斥資4500萬美元，以股權(quán)投資的方式投資入股陽光100在成都的項(xiàng)目——成都陽光100國際新城。
事實(shí)上，不僅這些在中國沒有實(shí)體公司的海外資金在華投資趨向二級(jí)城市，那些落地中國房地產(chǎn)市場的外資房地產(chǎn)企業(yè)，也早就看好中國二線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
2004年下半年，李嘉誠旗下的和記黃埔就不斷傳出在成都、西安、武漢等二線城市大手筆圈地的消息；2005年，香港傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)高調(diào)宣布，將放棄上海市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。
而在上海發(fā)展10年之久的新加坡凱德置地，也在今年完成了其拓展二線城市的第一步，先后在杭州拿地、成都布局，成為目前在中國房地產(chǎn)市場版圖中觸角伸得最廣、最遠(yuǎn)的外資地產(chǎn)企業(yè)。
二級(jí)城市
放開地盤吸引品牌企業(yè)
投機(jī)性購買比例過高、價(jià)格上升過快以及政策的調(diào)控更加嚴(yán)格，使得一線城市利潤空間逐步下滑，促成二線城市成為新的利潤增長點(diǎn)是諸多開發(fā)商進(jìn)軍二線城市的主要原因。特別是去年和今年的地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，一線城市可以說是備受打擊。相反，以自住消費(fèi)為主的二線城市不僅沒有受到打擊，反而還得到了一定程度的支持。
正如范小沖所言，二線城市房地產(chǎn)市場基數(shù)低、增長快、容量大、發(fā)展可持續(xù)性強(qiáng)、競爭相對(duì)較弱、土地資源相對(duì)充足等這一系列優(yōu)勢，使得它們相對(duì)于一線市場的飽和、高度競爭和政策的打壓更具優(yōu)勢。
寬松的市場環(huán)境讓開發(fā)商可以得心應(yīng)手地發(fā)揮，而值得關(guān)注的是，幾乎所有二線城市都放開自己的地盤，給予很多優(yōu)惠政策，積極配合開發(fā)商建設(shè)、吸引品牌企業(yè)進(jìn)駐開發(fā)的姿態(tài)，也不能不說是諸多開發(fā)商樂意并積極向二線城市拓展的關(guān)鍵。
國瑞地產(chǎn)策劃經(jīng)理武斌告訴記者：“今年4月在沈陽順利拿下170萬平方米土地的開發(fā)權(quán)，我們的工作得到了沈陽當(dāng)?shù)卣艽蟮闹С�，可以看得出來，他們是非常歡迎北京的開發(fā)商到當(dāng)?shù)厝プ鲰?xiàng)目、搞開發(fā)的�！�
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)尚不成熟的二線城市，品牌地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響和沖擊可以說是巨大的，不僅可以改變當(dāng)?shù)卦械氖袌龈窬�，為本地房地產(chǎn)企業(yè)帶去新的觀念，帶動(dòng)城市整體住宅品質(zhì)的提高以及居民住宅消費(fèi)觀念的提升；同時(shí)，對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長也是強(qiáng)有力的貢獻(xiàn)。
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