對(duì)于2006上半年的樓市來(lái)說(shuō),老百姓最關(guān)心的莫過(guò)于國(guó)家新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策——“國(guó)六條”及“國(guó)六條十五細(xì)則”，新一輪的調(diào)控政策，會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？從5月中旬到現(xiàn)在一直是人們談?wù)摰米疃嗟臒狳c(diǎn)話題。其實(shí)新政中最關(guān)鍵的問(wèn)題是：自2006年6月1日起，各城市（含縣城）年度（從6月1日起計(jì)算）新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。
地產(chǎn)新政昆明樓市面臨節(jié)點(diǎn)
關(guān)鍵詞：“90平米、70%”
“在一個(gè)城市，90平方米以下的普通住房要占建設(shè)開(kāi)發(fā)總量的70%，達(dá)不到要求的要通過(guò)‘三證’行政審批進(jìn)行控制�！�6月29日，在全省房地產(chǎn)工作會(huì)暨縣城房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上，省建設(shè)廳廳長(zhǎng)馮志成對(duì)“國(guó)六條”細(xì)則中的熱點(diǎn)條款作了闡述，定下了云南各州市新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。其中，“90平米占70%”已明確按城市而不是按單個(gè)項(xiàng)目界定，“因特殊情況需要調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)比例的，昆明市要報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)，其他城市要報(bào)省建設(shè)廳備案”。但“90平方米的套型面積”是指市面上通用的建筑面積還是另有所指，由于建設(shè)部沒(méi)有明確說(shuō)法，因而成為了與會(huì)代表熱議的話題。一直懸而未決的“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”的謎團(tuán)最終解開(kāi)。
關(guān)鍵詞：個(gè)人房貸首付
“從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％;對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。”時(shí)逢“國(guó)六條”細(xì)則出臺(tái)一個(gè)月之際，記者走訪金融界了解到，目前，云南各家銀行都已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行新政，建行云南省分行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理閻靖表示，對(duì)自住住房且套型建筑面積90平方米以上的貸款，首付提高至30%后，并沒(méi)有造成很大的影響，只有很少一部分人反映首付三成有困難。從以往的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)于真正自主購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一開(kāi)始就選擇貸款首付三成甚至以上的客戶本來(lái)就占有一定比例，因?yàn)殡S著貸款利率的不斷調(diào)整和相關(guān)新政策的次第出臺(tái)，客戶的消費(fèi)心理趨于理智，大家都希望早日還款，以便減少利息。閻靖同時(shí)透露，新政對(duì)二手房市場(chǎng)略有影響。
另?yè)?jù)了解，“國(guó)六條”細(xì)則實(shí)施后，申請(qǐng)面積90平方米以下住房貸款的人并沒(méi)有預(yù)計(jì)的那么多，新申請(qǐng)的貸款中還是以大房子居多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此情況是市場(chǎng)的真實(shí)反映，因?yàn)槔ッ鞯姆績(jī)r(jià)并不是太高，和居民收入相對(duì)匹配，而目前昆明市場(chǎng)上90平方米以下戶型所占比例也只有20-30%，70%左右的戶型都是90平方米以上。
關(guān)鍵詞：觀望或出手
事實(shí)上，每逢新政出臺(tái)，樓市都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)市場(chǎng)觀望的過(guò)程。業(yè)內(nèi)人士表示，昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)理性，理性購(gòu)房、貨比三家已然成為樓市的主流。如果市場(chǎng)觀望態(tài)度持續(xù)，那么觀望過(guò)后，抑制的市場(chǎng)需求還是會(huì)集中釋放。所以，觀望期過(guò)后的房?jī)r(jià)反彈與否不全是政策作用的結(jié)果，更多的是市場(chǎng)慣性及慣性受阻調(diào)整的結(jié)果。觀望中是否也蘊(yùn)藏著機(jī)會(huì)？這是個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的問(wèn)題。對(duì)發(fā)展商而言，有可能誰(shuí)率先打破觀望態(tài)勢(shì)，誰(shuí)將在淡市中贏得主動(dòng)；而對(duì)購(gòu)房者而言，特別是自住的，觀望階段也可能有好的置業(yè)機(jī)會(huì)。
畢竟圍繞調(diào)控的爭(zhēng)論、猜想才剛剛告一段落，今后的發(fā)展會(huì)怎樣，昆明樓市何去何從？房?jī)r(jià)是漲還是跌？我們拭目以待！
主城拆遷昆明商鋪大洗牌
在把昆明建設(shè)成“宜居城市、體驗(yàn)之都、休閑之都”的主題下，“創(chuàng)園”和“拆臨、拆違、透綠”成為了2006年昆明政治、經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事。連續(xù)三批的“拆臨、拆違”，昆明主城區(qū)幾十萬(wàn)平方米、上百個(gè)商鋪先后退出主城市場(chǎng)，一塊塊休閑綠地延路展開(kāi)，它意味著主城的商業(yè)正在升級(jí)。
老城改造，新城建設(shè)，昆明成了一個(gè)熱騰騰的建設(shè)工地。對(duì)于這一時(shí)期的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇，城市的未來(lái)將在這一代建設(shè)者手中誕生。
關(guān)鍵詞：“創(chuàng)園”
“創(chuàng)園”是今年上半年昆明的一個(gè)重要命題，在這個(gè)命題下進(jìn)行的一系列改造活動(dòng)都將意味著商業(yè)地產(chǎn)格局的新一輪重組。
上半年3月和4月份，昆明市規(guī)劃局相繼發(fā)出了兩批“拆違、拆臨、透綠”的通告，針對(duì)昆明主城區(qū)內(nèi)的北京路、東風(fēng)路、人民路、環(huán)城西路的違法建筑和臨時(shí)建筑進(jìn)行全面拆除。這個(gè)項(xiàng)目涉及到四條主干道周邊的共119個(gè)拆除或擬拆除項(xiàng)目，面積大約為10多萬(wàn)平方米。拆除的商鋪面積相當(dāng)于拆掉幾座大型商場(chǎng)，眾多商家在商鋪被拆后重新尋找新的商鋪再經(jīng)營(yíng)，從而造成昆明商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)行情水漲船高。
事實(shí)上，近兩年來(lái)，昆明的商鋪?zhàn)饨穑òㄞD(zhuǎn)讓費(fèi)）已經(jīng)是不斷上漲的行情。如金碧商城今年租期已到的商鋪，租金提升了30%左右。而“拆臨、拆違、透綠”工程實(shí)施以來(lái)，在市民贊揚(yáng)“昆明的市容市貌發(fā)生了巨大變化”的同時(shí)，主城區(qū)的商鋪也達(dá)到了“一鋪難求”的地步。很多商家由于鋪面拆除后“整天的滿大街找鋪?zhàn)印薄?BR>
關(guān)鍵詞：昆洛通車
在主城區(qū)“一鋪難求”的現(xiàn)狀下，新城區(qū)也沒(méi)閑著，“舊的去了，新的來(lái)了”新昆明的擴(kuò)張，新市場(chǎng)的形成，將為整個(gè)大市場(chǎng)的誕生做好一切準(zhǔn)備工作。
5月23日昆洛路、東三環(huán)正式竣工通車。通向新昆明的“大動(dòng)脈”打通，昆明主城與呈貢新城通過(guò)這兩條主干線緊密相連。不僅為新昆明建設(shè)打造出貫通東南西北的主支柱，也為新昆明圈點(diǎn)出新老城區(qū)承前啟后的經(jīng)濟(jì)建設(shè)“快車道”。如果說(shuō)昆洛路開(kāi)通的直接意義是實(shí)現(xiàn)昆明主城區(qū)和呈貢新城的連接，那么，從更大的范圍來(lái)看，昆洛路開(kāi)通實(shí)際是真正把整個(gè)昆明連成沒(méi)有斷點(diǎn)的環(huán)圈。
關(guān)鍵詞：大經(jīng)濟(jì)圈
“在規(guī)劃中，我們事先預(yù)留了公共設(shè)施用地、開(kāi)發(fā)用地等空間，而且東南板塊整個(gè)片區(qū)的規(guī)劃配套不僅僅是按這一片區(qū)的需求來(lái)配置，而是針對(duì)整個(gè)昆明城市的吃住行、就業(yè)、娛樂(lè)等需求�！崩ッ魇幸�(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣介紹。從東三環(huán)到昆洛路到廣福路，交通環(huán)連功能的深層意義，實(shí)際是為城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了高效的硬件環(huán)境，助推新昆明大經(jīng)濟(jì)圈的快速整合和形成。而昆洛路的開(kāi)通也將與昆石路、昆玉路、貴昆路直接相連，為新昆明的外向型發(fā)展奠定了后期的交通物流基礎(chǔ)。
土地調(diào)控昆明供地充足
關(guān)鍵詞：“014”地塊
6月26日,隨著實(shí)力地產(chǎn)1.321536億元拿下北市區(qū)銀河片區(qū)的最后一塊經(jīng)營(yíng)用地、本年度昆明向市場(chǎng)供應(yīng)的首塊國(guó)有土地—“014”地塊時(shí)，籠罩在人們心頭的疑云也煙消云散，因?yàn)樵诘貕K宣布掛牌出讓時(shí)，恰好也是“國(guó)六條十五細(xì)則”之時(shí)，地塊的順利出讓表明了“國(guó)六條”對(duì)昆明影響不大。
關(guān)鍵詞：土地清查
6月初，昆明四個(gè)區(qū)的土地自查和巡查開(kāi)始，昆明市國(guó)土資源局對(duì)違法用地的清理工作正式拉開(kāi)了序幕�！�6月24日，記者在第16個(gè)全國(guó)土地日昆明活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)了解到，昆明市國(guó)土資源局將以自查和巡查的方式對(duì)“以租代征、閑置土地”進(jìn)行執(zhí)法檢查。自查和巡查中，國(guó)土資源局從內(nèi)部開(kāi)始，針對(duì)每個(gè)空置的地塊都要求工作人員說(shuō)清其歷史、地塊用途、規(guī)劃情況等。按國(guó)土資源局一人士的說(shuō)法：這次清理工作主要目的是確保供應(yīng)的土地能及時(shí)開(kāi)發(fā)，防止開(kāi)發(fā)商囤積土地，避免市場(chǎng)上住房供應(yīng)的短缺。對(duì)開(kāi)發(fā)商供而未用、占而不建等閑置土地行為，將加大巡查和執(zhí)法力度，并予以嚴(yán)肅查處。
在這次國(guó)家新政調(diào)控中，昆明市的指導(dǎo)思想是：參與宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。在進(jìn)一步嚴(yán)格土地供應(yīng)管理的前題下，嚴(yán)格限制高檔住房土地供應(yīng)，嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，強(qiáng)化用途管制，堅(jiān)定推行商品住房用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的制度，繼續(xù)加大清理閑置土地的力度，清理空閑土地、低效用地，盤活存量建設(shè)用地。對(duì)新增建設(shè)用地堅(jiān)持適度從緊的原則。
關(guān)鍵詞：供地?cái)?shù)量
在調(diào)控的大背景下，昆明的土地供應(yīng)又如何呢？“昆明的開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該緊張供地不足，我們的供地?cái)?shù)量是充足的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該緊張的是供地太多而導(dǎo)致手中的地塊跌價(jià)�！边@是昆明市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)劉寧在“土地日”宣傳活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)所說(shuō)的一番話。那么宏觀調(diào)控對(duì)昆明的土地供應(yīng)是否有影響？國(guó)土資源局相關(guān)人員介紹說(shuō)：以三年來(lái)的房?jī)r(jià)為例，昆明市2004年房?jī)r(jià)上漲幅度較大，比2003年上漲了23.5%，到2005年增幅為-0.40%,出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅明顯回落，2006年一季度價(jià)格雖在上漲，但漲幅趨于理性，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速的勢(shì)頭得到明顯控制。同時(shí)房地產(chǎn)投資增速減緩，商品房平均銷售價(jià)格增幅趨于穩(wěn)定。因此，土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控對(duì)穩(wěn)定昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)起到了積極的作用。
鏈接:
2006昆明地產(chǎn)年中報(bào)告(2)
2006昆明地產(chǎn)年中報(bào)告(3)
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