前不久，我曾寫過《房?jī)r(jià)下跌不會(huì)超過一年》一文。在文章中，我指出，即便是放開手腳救樓市，我也不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)低迷到何時(shí)，但我相信不管政府救不救樓市，以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格下跌將不會(huì)超過一年。這文章發(fā)表后，引來了一些朋友的疑問，房?jī)r(jià)下跌為什么不會(huì)超過一年？

確實(shí)，不論1926年美國佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，還是1991年日本房地產(chǎn)泡沫，抑或是上個(gè)世紀(jì)九十年代我國香港房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫破滅后，房?jī)r(jià)下跌時(shí)間都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一年，為什么我們就不會(huì)超過一年？要想回答清楚這個(gè)問題，還得回顧一下歷史，并認(rèn)清我們目前所處的形勢(shì)。

1997年7月亞洲金融風(fēng)暴，波及之廣、影響之深，是非常罕見的。東南亞國家的GDP增長(zhǎng)從1997年的平均4％降至1998年的－6.9％；四小龍的GDP增長(zhǎng)也從1997年的平均6％下降為1998年的平均－1.4%。

為應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)氣候偏冷的壓力，我國那時(shí)決定了擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略性經(jīng)濟(jì)決策。現(xiàn)在，許多人將“教育、醫(yī)療、住房”稱之為壓在老百姓頭上的“新三座大山”�！敖逃⑨t(yī)療、住房”產(chǎn)業(yè)化改革，其實(shí)就是從那時(shí)開始的。

“教育、醫(yī)療、住房”產(chǎn)業(yè)化的目的，就是想迫使老百姓消費(fèi)。但實(shí)踐證明，效果并不理想。老百姓雖然在這三方面不得不“消費(fèi)”了，但在其他方面是更加不敢消費(fèi)。而且，由于窮富差距的拉大，一方面，大量貨幣財(cái)富積累在少數(shù)人手中，大部分居民可支配收入水平較低，限制了消費(fèi)，另一方面，又因?yàn)楦呤杖肴后w邊際消費(fèi)傾向較低，從而導(dǎo)致我國整體消費(fèi)率偏低。

在這種情況下，擴(kuò)大內(nèi)需只能是投資。據(jù)有關(guān)專家測(cè)算，從增長(zhǎng)速度來看，2001至2004年，投資平均增長(zhǎng)21%，比消費(fèi)(社會(huì)消費(fèi)品零售總額)增長(zhǎng)速度高11個(gè)百分點(diǎn)；從三大需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用來看，2001至2004年，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)率為57%，比消費(fèi)高16個(gè)百分點(diǎn)，投資是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一推動(dòng)力。

而不論是從投資的拉動(dòng)性，還是從投資的規(guī)模上來看，在本輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的整個(gè)投資中，房地產(chǎn)投資占居最核心的地位。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)著50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)率為1：2.86，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響力達(dá)到30%。

與此同時(shí)，地方政府財(cái)政靠的也是房地產(chǎn)。這些年來，地方政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)主要靠城市擴(kuò)張帶來的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅收，預(yù)算外主要靠土地出讓收入，成為名副其實(shí)的“土地財(cái)政”。國務(wù)院發(fā)展研究中心一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40％，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60％以上。

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