"住房比例" 要報建設部

“在一個城市，90平方米以下的普通住房要占建設開發(fā)總量的70%，達不到要求的要通過‘三證’行政審批進行控制�！�6月29日，在全省房地產(chǎn)工作會暨縣城房地產(chǎn)經(jīng)驗交流會上，省建設廳廳長馮志成對“國六條”細則中的熱點條款作了闡述，定下了云南各州市新一輪房地產(chǎn)調控的基調。其中，“90平米占70%”已明確按城市而不是按單個項目界定，“因特殊情況需要調整新建住房結構比例的，昆明市要報建設部批準，其他城市要報省建設廳備案”。但“90平方米的套型面積”是指市面上通用的建筑面積還是另有所指，由于建設部沒有明確說法，因而成為了與會代表熱議的話題。

“90平米占70%”按城市算

“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下的住房占新建項目70%以上比例”，對于這一熱點，在此次會議上已確定為70%的比例限制為一個城市的總量控制，但與會人士大多表示70%的比例不符合市場實際需求。

在本次會議上，各地房地產(chǎn)主管部門相關負責人均表示，目前云南各市縣房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，正迎來發(fā)展的大機遇，一定要嚴格執(zhí)行國家“154號文”，但建議不能搞“一刀切”。據(jù)晉寧縣相關負責人介紹，目前在晉寧120-140平方米的戶型是消費者購買的熱點，市場尤其看好125-130平方米的戶型，因為目前當?shù)胤績r為1200元-1800元/平方米間，許多人都能買得起，因此按照“90平方米占70%比例”的政策執(zhí)行，并不符合地方實際。據(jù)了解，目前在全省各地市縣中，普遍存在90平方米以下小戶型市場份額較小的現(xiàn)象，而且小戶型由于造價成本偏高，開發(fā)商也并不熱衷于建設小戶型。據(jù)昆明市有關部門領導介紹，昆明目前90平方米以下小戶型只占20%左右，根據(jù)市場需求，要達到40%、50%都很困難。因此，現(xiàn)已在準備申請調整比例的上報方案。另外，業(yè)內(nèi)人士普遍擔心，新政下，還有可能會出現(xiàn)“小戶型、高單價”的發(fā)展勢頭。

調整新建住房比例須上報

馮志成要求，各級城市要盡快組織對轄區(qū)內(nèi)住房現(xiàn)狀及需求情況的摸底調查，盡快提出普通商品住房建設比例，因特殊情況需要調整新建住房結構比例的，昆明市要報建設部批準，其他城市要報省建設廳備案。

昆明星耀地產(chǎn)總經(jīng)理顏語在接受記者采訪是說，如果在昆明實施“90平方米占70%”新政，將會造成90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用房）投放量過大，導致供求不平衡。目前昆明的情況是，對90平方米以上住房有需求的人為70%，對90平方米以下小戶型有需求的人為30%。而新政要求的供應比例卻與之相反，大戶型今后會越來越吃緊，大戶型價格也就隨之上漲。

至祥置業(yè)（昆明）項目總監(jiān)吳亞飛則建議，“90平方米占70%比例”的政策可按城市環(huán)線區(qū)別對待，城區(qū)內(nèi)按此比例執(zhí)行，二環(huán)路外則酌情遞減。因為目前城區(qū)內(nèi)對小戶型的需求十分旺盛，上周末開盤的可樂公寓在2小時內(nèi)售罄就是最好的例證。而二環(huán)路外由于交通不便、基礎設施配套尚不完善，小戶型銷售肯定壓力很大。綜合各方因素，吳亞飛認為,昆明90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用房）的所占比例為50%比較合適。

建設部人士否認“90平米”傳聞

國家七部委政策指出“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積要占開發(fā)總面積的70%”，但“套型面積”如何界定一直沒有明確說法。業(yè)界對此也一直持觀望狀態(tài)，我省各級房地產(chǎn)主管部門面對這一籠統(tǒng)的概念也很難實施操作。

對上述概念的最早“解釋”是6月13日，在當日舉行的中國房地產(chǎn)協(xié)會主辦的2006年房地產(chǎn)市場形勢和調控政策報告會上，建設部房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠指出，套型建筑面積是設計規(guī)范的技術層面的概念，套型建筑面積=套內(nèi)使用面積÷標準層的使用面積系數(shù)，不包括陽臺在內(nèi)；而現(xiàn)在房產(chǎn)交易中涉及的銷售面積使用的是測繪范疇的建筑面積或套內(nèi)使用面積。根據(jù)一般的測算，套型建筑面積和建筑面積大約相差10到15平方米，也就是說90平方米的套型建筑面積約等于100到105平方米的建筑面積。

而在第二天，建設部有關負責人就駁斥說，部分媒體報道的“90平方米的套型建筑面積大約相當于100到105平方米建筑面積”的說法不正確。這也使得“套型面積”這一概念的解釋再次變得撲朔迷離。

7月2日，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)權威人士在博客上透露，建設部將在最近幾天下發(fā)關于樓市調控“九部委十五條意見”房地產(chǎn)調控細則的補充意見。據(jù)博客人士轉述“154號文”的消息，《意見》中的表述是“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。”即將“90平方米套型面積”解釋為“90平方米建筑面積”。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的介紹，消費者購買商品房時需要按平方米數(shù)繳費的所謂建筑面積，正是房屋建筑面積與分攤共有建筑面積的總和。因此，這一定義實際上基本是將套型建筑面積重新定義回建筑面積。建設部人士同時確認，之前在“十五條”調控細則中出現(xiàn)的“套型建筑面積”的說法將最終確定為基本等于傳統(tǒng)意義上的“建筑面積”。

然而，7月3日，建設部宣傳處一位工作人員針對上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)權威人士在博客上提到的“154號文”明確表示，目前沒有接到任何文件，也沒有聽說建設部存在這個編號的文件。

由于建設部關于“套型建筑面積”還沒有正式的界定，在本次全省房地產(chǎn)工作會上的分組座談中，有關領導表示目前還不能給出一個明確的說法。

盡快制定經(jīng)濟適用房管理辦法

據(jù)了解，2003年至2005年，我省建成經(jīng)濟適用房381萬平方米，占全省商品房竣工面積的17.7%，目前還沒有公布今年上半年同比增長或下降的數(shù)字，但據(jù)7月3日國家發(fā)改委公布的數(shù)字，今年前5個月全國經(jīng)濟適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重僅為2.6%，比去年同期下降0.5個百分點。專家認為，在解決中低收入群體住房問題上，政府首先要調研確定這一群體的需求占總體購房需求的比例。經(jīng)濟適用房、廉租房和中低價位商品房的建設并不應僅僅追求絕對數(shù)字的增長，關鍵是增長的比例和幅度要合適。

記者從本次會議上了解到，解決好中低收入家庭住房問題，是當前我省調整住房供應結構的關鍵。云南省建設廳廳長馮志成要求，各地要將經(jīng)濟適用住房納入當?shù)亍笆�一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃，合理確定經(jīng)濟適用住房占新建中小套型、中低價位住房的比重，要按要求完成每年下達的經(jīng)濟適用房的計劃指標。未能完成2005年計劃的州市，要在7月底前向省建設廳報送情況說明。

據(jù)了解，目前發(fā)展經(jīng)濟適用房，土地是最大的問題，由于發(fā)展經(jīng)濟適用房的任務屬房管局，而征地則屬國土部門管轄，在運行機制上尚存在脫節(jié)。對此，馮志成要求，各市縣要切實保證經(jīng)濟實用住房建設的土地供應，經(jīng)濟適用房建設用地嚴格按行政劃撥的方式提供，進一步完善相關配套政策，盡快制定出臺經(jīng)濟適用房的管理辦法，對經(jīng)濟適用房建設進行規(guī)范管理。據(jù)悉，今年昆明市經(jīng)濟適用房發(fā)展計劃已經(jīng)上報，現(xiàn)正待審批。

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