關(guān)于“套型建筑面積”概念之兩種說法，引起各方關(guān)注———
國家九部門實(shí)施“國六條”的細(xì)則《關(guān)于調(diào)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中明確規(guī)定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上�！边@個(gè)“套型建筑面積90平方米以下住房面積”的具體概念究竟是什么呢？日前有人說是“90平方米的套型建筑面積約等于100到105平方米的建筑面積”。也有人否定了這種說法。不同的說法，立即引起了社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注，因?yàn)檫@將影響本次房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的實(shí)施效果。
把套型與建筑面積分開才容易理解
社會(huì)各界此前對(duì)“套型建筑面積”提法的普遍認(rèn)識(shí)是：?jiǎn)翁鬃》康慕ㄖ娣e。這個(gè)看法，是基于前幾年至今，國家有關(guān)部門的提法———
國務(wù)院2003年發(fā)出的18號(hào)文《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》：“對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型”。
建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國土資源部、中國人民銀行于2004年5月13日起施行的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》：“經(jīng)濟(jì)適用住房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。”在這里，如果把“住房面積”解釋為套內(nèi)面積，那經(jīng)濟(jì)適用住房的“80平方米左右”豈不是面積又會(huì)大了許多？
去年4月30日國家七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》的提法非常明確：“對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下�！薄霸试S單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)”。
2006年5月17日出臺(tái)的國務(wù)院六措施“國六條”指出：“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房�！眹揖挪块T實(shí)施“國六條”的細(xì)則《關(guān)于調(diào)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中有與“套型建筑面積90平方米以下”緊密聯(lián)系的：“中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房”、“限套型”的提法。國土資源部2006年5月30日出臺(tái)《當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理緊急通知》有：“優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)”、“嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)”的提法。
如果說上述文件還不能說明問題，那么，房地產(chǎn)企業(yè)目前均遵照?qǐng)?zhí)行報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)字的國家統(tǒng)計(jì)局《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》就最能說明問題了。該《制度》規(guī)定：普通住房是指“在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面享受國家優(yōu)惠政策的中、小套型、中低價(jià)位的商品住房”，“享受國家優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下�！�
90平方米以下套型提法的緣由
我國房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展，目前主要受資源和購買力的約束。
房?jī)r(jià)問題，關(guān)系到解決占人群大多數(shù)、收入不高的老百姓住房問題。為滿足大多數(shù)群眾“居者有其屋”的住房需求，體現(xiàn)以人為本和“利為民所謀”的和諧發(fā)展精神，中小戶型、低房?jī)r(jià)是解決中低收入者住房問題的關(guān)鍵。故此，今年穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，明確規(guī)定商品房建設(shè)是為解決大多數(shù)人居住問題的（建設(shè)總面積占七成是90平方米以下住房）。業(yè)內(nèi)人士說，90平方米建筑面積的住房已使三口之家的居住水平，達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國家水平。
從建立資源節(jié)約型社會(huì)而節(jié)約用地的角度看，建筑面積90平方米以下套型是根據(jù)我國人多地少的國情制定的。中國現(xiàn)在要面對(duì)世界上最突出的人地矛盾：在只占世界10％的耕地上，承擔(dān)著世界22％的人口———13億人口的吃飯問題。目前，已有666個(gè)縣（區(qū)）人均耕地，低于聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的0．8畝警戒線。按照《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》，全國非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的指標(biāo)，2005年就被用完。
在極其有限的土地資源下，出于對(duì)社會(huì)長(zhǎng)期和諧發(fā)展的要求，即使今后人民生活水平提高了，我國也不能提倡或鼓勵(lì)大面積住宅開發(fā)。世界上發(fā)達(dá)國家的人均城鎮(zhèn)用地是88．2平方米，發(fā)達(dá)國家人均城市用地是88．3平方米。據(jù)報(bào)道，在6月召開的2006中國地交會(huì)上，國土資源部地籍司司長(zhǎng)樊志全透露，按照國家城市規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)，一般城市人均用地建設(shè)最高標(biāo)準(zhǔn)100平方米，首都和特區(qū)最高為120平方米，有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國664個(gè)城市城鎮(zhèn)居民人均用地已達(dá)到113平方米，超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)近1／3。一邊是城市人均用地面積已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)，而另一邊是全國新增建設(shè)用地連續(xù)七年持續(xù)增加。故此，這次穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，也考慮了土地資源短缺要注重節(jié)約土地的問題。
套型建筑面積是建筑設(shè)計(jì)用語
套型建筑面積是建筑師使用的建筑設(shè)計(jì)用語，購房者購買的建筑面積是產(chǎn)權(quán)建筑面積。兩個(gè)概念用途不同，計(jì)算方法不同，因而對(duì)非建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人士來說，“套型建筑面積”是一個(gè)“新詞”，即使一些從業(yè)多年的開發(fā)商也不一定清楚這個(gè)詞的含義。提出“90平方米的套型建筑面積約等于100到105平方米的建筑面積”，是將建筑設(shè)計(jì)規(guī)范技術(shù)層面的概念，用在了“房產(chǎn)交易涉及的銷售面積”上，這會(huì)引起社會(huì)各界人士理解的混亂。
我們看看國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096－1999是怎樣說的：住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，是指每套住宅的分戶界線應(yīng)明確，必須獨(dú)門獨(dú)戶，將臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等功能空間設(shè)計(jì)于戶門之內(nèi)，不得共用或合用。陽臺(tái)面積不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。
住宅設(shè)計(jì)應(yīng)計(jì)算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：各功能空間使用面積（m2）；套內(nèi)使用面積（m2／套）；住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積（m2）；住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積（m2）；住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)（％）；套型建筑面積（m2／套）；套型陽臺(tái)面積（m2／套）。套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和。標(biāo)準(zhǔn)層，平面布置相同的住宅樓層。
此前自1987年7月1日起實(shí)行、現(xiàn)已廢止的國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ96－86，提到了住宅建筑設(shè)計(jì)應(yīng)計(jì)算平均每套建筑面積和使用面積系數(shù)，其計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：平均每套建筑面積（m2／套）等于總建筑面積（m2）被總套數(shù)（套）除；使用面積系數(shù)（％）等于總套內(nèi)使用面積（m2）被總建筑面積（m2）除。
上述情況表明，“套型建筑面積”是設(shè)計(jì)規(guī)范技術(shù)層面概念，與房產(chǎn)交易涉及的銷售面積使用的測(cè)繪范疇的建筑面積或套內(nèi)使用面積是不同的。
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