政府方面的思維是加大中低檔房的供應(yīng)，擠壓房地產(chǎn)市場泡沫；房地產(chǎn)商的商業(yè)算計卻是，中低價房利潤薄，因而往往不愿意參與開發(fā)。

到達北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事總經(jīng)理李文杰的辦公室時，他正在分析一份文件，并做著圈畫�？吹接浾吆笏鹕聿⑿χf，“我正在做關(guān)于房價的功課�！痹诶钗慕芸磥恚績r無規(guī)律的上漲或低落都不是健康的市場表現(xiàn)。

今年1~10月份，北京期房價格同比上漲21.4%。這是北京市建委、市統(tǒng)計局、市國土資源局、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的北京市房地產(chǎn)市場階段運行情況公告中顯示的數(shù)據(jù)。在國家宏觀調(diào)控的背景下，這樣的漲幅不能不引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的探究。

開發(fā)商與政府的博弈

業(yè)內(nèi)人士指出，理論上，房價上漲與國家政策、市場環(huán)境、土地價格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等有著或近或遠的關(guān)系，哪一環(huán)發(fā)生變化都會牽涉到房價。此輪北京房價的上揚，是開發(fā)商與中央政府博弈的結(jié)果，其焦點是供求結(jié)構(gòu)不合理。

北京成業(yè)行提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月份，北京市場新開盤樓盤134個。若以6000元/平方米作為劃分中低檔和中高檔樓盤的標準，6000元/平方米以上的中高檔樓盤82個，占到了總量的61.2%；6000元/平方米以下的中低檔樓盤52個，占38.8%。但從需求方來看，根據(jù)成業(yè)行日常市調(diào)和代銷項目的反饋情況，購房者對6000元/平方米以下的樓盤的需求量占60%以上，對高檔房的需求比例則在40%以下。

這兩個數(shù)據(jù)的對比說明了目前北京房地產(chǎn)市場上供求結(jié)構(gòu)的不平衡。為了改變房地產(chǎn)市場這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理性，并有效拉低房價，早在2004年，建設(shè)部部長汪光燾就曾表示，2005年我國將繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價房、經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度，支持中低收入家庭購房，限制非住宅及高檔和大戶型住房建設(shè)。然而，這一號召并沒有立刻使市場發(fā)生實質(zhì)性改變。

政府的思維是加大中低檔房的供應(yīng)，擠壓房地產(chǎn)市場泡沫，既讓百姓買得起，又保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。房地產(chǎn)商的商業(yè)算計卻是，中低價房利潤薄，往往不愿意參與開發(fā)，他們希望獲得的每一塊土地都要產(chǎn)生最大的利潤。

“房地產(chǎn)商之所以熱衷于開發(fā)高檔房，道理很簡單，按照目前土地招拍掛的拿地模式，開發(fā)商勢必會尋求利潤空間更大的產(chǎn)品。同一塊土地，高價房與低價房成本相差不多，但利潤卻是幾十倍的差異，也許做十個低檔項目，不如做一個高項目。在這種的情況下，房地產(chǎn)商自然會不顧一切地開發(fā)高檔項目。由此看來，今年各地公布的經(jīng)濟適用房計劃無一例外地得不到全面執(zhí)行，也就毫不奇怪了�！眹倚畔⒅行陌l(fā)展部戰(zhàn)略處處長高輝清指出。

結(jié)構(gòu)失衡與“圍魏救趙”

“體現(xiàn)房價上漲的晴雨表是中高檔房的比例。5000元/平方米的中低檔房多是自住型產(chǎn)品，屬于剛性需求；中高檔多是投資產(chǎn)品，有彈性空間。這一輪房價上漲主要是中高檔的樓盤，這是受到投資者的拉動，例如富力城的前期供量大多由投資者購買，在整個房價上漲的過程中，高檔房上漲的幅度有很大的影響。”李文杰說。

北京成業(yè)行市場拓展中心總監(jiān)張艷介紹，10月份北京市場普通住宅類均價為7238元/平方米，比9月份的6394元/平方米上漲了13.2%；公寓類均價為12970元/平方米，比9月份的13625元/平方米下跌了4.8%；別墅類均價為9536元/平方米，比9月份的6066元/平方米上漲了57.2%。

“2005年下半年，北京市場特別是朝陽區(qū)以滿足白領(lǐng)、中產(chǎn)階層為主，價位在7000元~10000元/平方米的樓盤較多。在10月開盤的22個樓盤中，新盤在每平方米6000元以下項目只有4個，占18%；7000元~10000元/平方米的高端項目卻達82%，極大地拉升了房價。”張艷說。

“在國家宏觀調(diào)控政策已經(jīng)家喻戶曉的今天，老百姓自己是不可能如此逆市瘋抬房價的。現(xiàn)在的房地產(chǎn)有些像股市，通過對二三線城市的炒作，從而封殺一線城市的房價下跌空間。這種‘圍魏救趙’的想法在我去年參加的一個房地產(chǎn)會上就有所體現(xiàn)，當時一些開發(fā)商就表示要炒作二三線城市�！备咻x清說。

結(jié)構(gòu)失衡的情形不僅出現(xiàn)在北京。從目前我國居民收入水平來看，大概有5%的居民可以消費得起高檔住宅，但實際上許多地方的高檔樓盤比例卻高達30%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房價。國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示，9月末，全國商品房空置面積1.09億平方米，同比增長10.8%。其中，商品住宅空置面積6006萬平方米，增長4.2%。商品房空置面積的增加，一方面表明開發(fā)商的房子大量積壓，另一方面，也說明開發(fā)商在“硬扛”房價。

“現(xiàn)在的情況是上令下行不暢，為了穩(wěn)定房價，上海推出了兩個1000萬工程，以我的觀察來看，兩個工程今年完成有困難，”高輝清說，“房地產(chǎn)商的不合作，甚至在輿論上對已經(jīng)推出的中低價房給予負面評價，使得項目不容易進行�！备咻x清認為，近一個月時間深圳個別房價上漲了近三倍，也是人為炒作的結(jié)果。

地價上漲抬高房價

李文杰也認為，房價上漲的主要因素就是供求失衡，但這種失衡在某些層面上還與“8·31”及土地招拍掛有關(guān)系。從供應(yīng)層面看，前些時候，業(yè)內(nèi)一直在叫嚷“地荒”，國土資源部的回應(yīng)是“我有地”。土地短缺有的是結(jié)構(gòu)性短缺，如上海是沒地可供；北京的情況是有地但沒有形成足夠供應(yīng)。

據(jù)李文杰的分析，這是因為“8·31”處理的土地較多，其程序和辦理時間有一定的滯后，造成了土地供應(yīng)的延遲，真正的供應(yīng)高峰期在明年春季。因此在目前，“8·31”導(dǎo)致的土地暫時短缺，是房價上漲的很大原因。

土地供應(yīng)轉(zhuǎn)變成產(chǎn)品有效供應(yīng)與資金也有關(guān)系。宏觀調(diào)控下銀行收緊了房地產(chǎn)貸款，境外的資金及民間資本相當?shù)幕钴S，公司的重組并購、項目間買賣行為，都證明了宏觀調(diào)控的影響，這實際上進一步推高了房價。一個本來可以今年春天上市的項目，由于宏觀調(diào)控導(dǎo)致資金短缺，開始尋求合作，在談定的時候可能已經(jīng)到了秋季，資金年底進入，項目就只能在明年上市，供應(yīng)周期于是被拉長。

與此同時，購房需求依然高漲，導(dǎo)致供求進一步失衡。

此外，經(jīng)濟發(fā)展使民間高速儲存了大量資本，而民間資本基本不進入銀行。許多私募基金和炒房團的出現(xiàn)，也是民間投資需求的體現(xiàn)。

北京世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理周曉華認為，國內(nèi)投資渠道單一，房地產(chǎn)已經(jīng)成為部分消費者投資理財?shù)闹匾ぞ摺Ｄ壳暗谋本┦袌鎏幱谠隽渴袌鲭A段，租賃市場的回報在10%以上，而深圳只有6%，這也帶動了對北京房地產(chǎn)的投資。

“近年部分城市的房價上漲，與中國連續(xù)三年的股市熊市有關(guān)。按照市場規(guī)律，房市與股市成反比關(guān)系，股市的低迷致使資金大量涌入樓市。這也說明中國的投資環(huán)境較單一。股市的現(xiàn)狀令資本撤退，房地產(chǎn)市場的繁榮令資本逐利，這也是導(dǎo)致房價上漲的很重要原因。”李文杰說。

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