小戶型房屋買賣中的若干問題

小戶型（20—80平方米）以其較低的價(jià)格，功能齊全的戶形設(shè)計(jì)、良好的商業(yè)配套和交通，贏得了主要是從大家庭中分離出的小家庭和“北漂一族”等這樣一群年輕的特定消費(fèi)群體的親睞。

但在開發(fā)商對(duì)自己小戶型近乎完美的宣傳中，作為律師我們認(rèn)為購房者在保持平靜心態(tài)的過程中應(yīng)當(dāng)清醒的認(rèn)識(shí)到小戶型房屋買賣中普遍存在的一般房屋買賣中所沒有的諸多問題（當(dāng)然，戶型的合適與否則主要是購房者個(gè)人的審美價(jià)值決定的，不在本文筆者評(píng)品之列）。
比如：

1、停車位。很明顯，同樣的一片土地如果被房地產(chǎn)開發(fā)商建為小戶型的情況下，業(yè)主的戶數(shù)會(huì)增加很多，甚至一倍以上，隨著車價(jià)的不斷下調(diào)，大多數(shù)業(yè)主是要買私車的，甚至這已經(jīng)是現(xiàn)狀。那么上千輛車白天好說，但到了晚上下班往哪泊停的呢？所以你要考慮一下開發(fā)商是否想到了你的愛車的車位呢？

2、綠化率。在綠化率等這一些規(guī)范與車位等規(guī)范都有硬性規(guī)定的前提下，注重健康的你要注意這一點(diǎn)了！因?yàn)樵谟邢薜耐恋厣霞冉o業(yè)主留出了足夠的車位（比如：按照北京市規(guī)范的最低的標(biāo)準(zhǔn)，三環(huán)以外，100戶至少要有50個(gè)車位），又達(dá)到了綠化要求，是需要小戶型房地產(chǎn)開發(fā)商在開始時(shí)就對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案、圖紙的要求上作出較高的要求的。這就需要小戶型開發(fā)商增加成本請(qǐng)更優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)單位。
3、驗(yàn)房權(quán)。在市場(chǎng)上和法律界還沒有、專門提出這個(gè)權(quán)利的筆者的用意在于在收房的流程中存在這樣的一個(gè)問題：因?yàn)樯唐贩抠I賣合同中沒有具體的收方流程約定，這個(gè)流程現(xiàn)在是開發(fā)商單方指定的既--你要先交所有的費(fèi)用，先辦收受，后驗(yàn)房特別是在團(tuán)收中這一問題的表現(xiàn)優(yōu)為名顯。所以，這個(gè)條款需要購房者在簽訂《小戶型房屋買賣》合同中約定：小戶型房屋的買受人享有驗(yàn)房權(quán)，驗(yàn)房權(quán)的本質(zhì)在于保證你期望的小戶型產(chǎn)品的生產(chǎn)者--開發(fā)商是否在嚴(yán)格按照約定的產(chǎn)品目標(biāo)施工、裝修等等。以免最終使你變成了“無奈的收房者”、“失落的收房者”。實(shí)際上，由于種種主客觀上的原因，別說是小的變動(dòng)，甚至?xí)�有很多戶型變更的問題。比如；說有陽臺(tái)的收房時(shí)沒有了陽臺(tái)，說有儲(chǔ)物間的后來又沒有了等等。

4、精裝修。小戶型房屋在國外叫公寓。提起這個(gè)洋名時(shí)你就會(huì)明白其實(shí)精裝修也是小戶型很重要的賣點(diǎn)。這一點(diǎn)與一般的房屋買賣尤為不同。問題是；什么叫“精”？這又需要小戶型的購房者（買受人）和開發(fā)商（出賣人）之間的合意來定義。當(dāng)然，雖然買受人是“上帝”，但事實(shí)上“精”的定義主要是有開發(fā)商（出賣人）決定的并且是已經(jīng)決定了的。一般購房者（買受人）只有不同開發(fā)商的選擇權(quán)和要求具體約定并明細(xì)相關(guān)“精”的內(nèi)容的權(quán)利。主要包括兩個(gè)方面：一是材質(zhì)，二是工藝。要知道精裝修項(xiàng)目品牌的落實(shí)是需要合同約定和業(yè)主的監(jiān)督的--尤其是在隱蔽工程中。此外施工工藝質(zhì)量不僅需要開發(fā)商增加開支請(qǐng)好的施工企業(yè)，還需要不同工種的施工工種之間的精誠合作。
此外，還有電梯的使用等問題。

我們都知道：購房者的權(quán)利已有很多法律、法規(guī)、規(guī)章、行業(yè)規(guī)范等硬性的保護(hù)措施，甚至房管局還專門印制了標(biāo)準(zhǔn)的《房屋買賣合同》來保障房屋交易流轉(zhuǎn)中的穩(wěn)定性，避免糾紛，但這畢竟是房屋買賣中的共性中的一部分，不足以保障你的全部權(quán)利，滿足你的購房期望值；也沒有完全體現(xiàn)你的個(gè)性化需要。所以，從購房開始，我們就提醒你注意以上問題，對(duì)以上問題和完全體現(xiàn)你個(gè)性的所有事項(xiàng)做出明確的約定，特別是要寫明約定違反這些約定的懲罰性條款。不然，即使有約定也往往是空言。

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