陳劍簡歷
陳劍，華僑城集團副總裁，華僑城地產(chǎn)總裁。1963年生于湖南。1984年本科畢業(yè)于上海同濟大學建筑系建筑學專業(yè)，獲學士學位；1989年研究生畢業(yè)于上海同濟大學建筑城規(guī)學院，獲碩士學位。1984年畢業(yè)后，在湖南省建筑設計院從事城市規(guī)劃和建筑設計工作，歷任設計室組長、重點工程設計室主任等職務。1993年在深圳世界之窗有限公司從事規(guī)劃和建設工作，任規(guī)劃設計部總經(jīng)理，參與制訂“世界之窗”文化旅游景區(qū)總體規(guī)劃和景區(qū)景點建筑設計工作。1994年起任職深圳特區(qū)華僑城建設指揮部規(guī)劃部總經(jīng)理、指揮部主任助理，主管華僑城區(qū)總體規(guī)劃和建設工作。1999年起任華僑城房地產(chǎn)有限公司總裁兼黨委書記、華僑城集團公司副總裁。
華僑城的規(guī)劃是從1986年開始，直到現(xiàn)在，基本的框架沒有改變多少。規(guī)劃力、執(zhí)行力和專業(yè)操作能力，是華僑城旅游地產(chǎn)成功的主要原因。
——陳劍
深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司是華僑城集團旗下控股企業(yè)，成立于1986年9月。如果從時間來算，對于深圳這個年輕的城市來說，華僑城地產(chǎn)稱得上是深圳地產(chǎn)的“前輩”了，但在相當長時間，它并沒有多大知名度，大多數(shù)人只知道華僑城幾大主題景區(qū)。
這種現(xiàn)象一直延續(xù)到二十世紀九十年代末。
2000年，講著“意大利小鎮(zhèn)”故事的波托菲諾，讓華僑城地產(chǎn)風云突起。四年時間，波托非諾幾乎囊括了深圳乃至全國所有的地產(chǎn)獎項——“2001年中國名盤30強”、“2002年深圳典型住宅指數(shù)樣本項目”、“2002深圳樓盤銷售龍虎榜最暢銷樓盤”、“2003年中國住宅創(chuàng)新示范樓盤”、“2003年深圳首屆十大美麗家園第一名”、“2003年住交會全國旅游主題特別獎”、“2004年第二季度深圳樓盤銷售龍虎榜豪宅冠軍”……在深圳樓盤銷售龍虎榜上，波托菲諾幾乎壟斷了每季度銷售金額冠軍的寶座。2003年，幾乎僅靠這一個項目，華僑城地產(chǎn)銷售金額超過深圳地產(chǎn)的“老大”萬科深圳公司，躍居深圳地產(chǎn)十強企業(yè)之首。2004年9月，華僑城地產(chǎn)納稅位居全國地產(chǎn)企業(yè)榜首，排在它后面的是那些赫赫有名的名字：潘石屹的紅石公司、萬科深圳公司……
其實，在波托菲諾之前，華僑城地產(chǎn)就在華僑城片區(qū)開發(fā)了海景花園、湖濱花園、桂花苑、中旅廣場、錦繡花園等項目，進行了長期的積累。目前，華僑城地產(chǎn)總資產(chǎn)達到31.58億元，凈資產(chǎn)逾12.73億元，與旅游、家電并列為華僑城集團三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。華僑城地產(chǎn)已經(jīng)形成了完整的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，現(xiàn)有全資及參股企業(yè)18家，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，兼有建筑設計、建筑安裝、工程監(jiān)理、物業(yè)管理、酒店等行業(yè)。2003年，華僑城地產(chǎn)榮獲“2003年度中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強”稱號；2004年深圳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合資質(zhì)牌名中，華僑城地產(chǎn)排名第2位。
一個“老牌”的地產(chǎn)企業(yè)度過長時間的沉默，突然發(fā)力便奠定了中國一流地產(chǎn)企業(yè)的江湖地位，這注定要成為中國地產(chǎn)史的佳話。華僑城地產(chǎn)何以實現(xiàn)這一巨大的突變？這與一個人和一個模式有關。
1999年年，華僑城集團規(guī)劃部總經(jīng)理陳劍到華僑城地產(chǎn)走馬上任，擔任總裁一職，他還同時兼任集團副總裁。陳劍的秘訣是將華僑城在旅游上的優(yōu)勢轉化為房地產(chǎn)開發(fā)的勝勢，據(jù)此提出“旅游地產(chǎn)”開發(fā)模式。波托菲諾的成功，讓華僑城“旅游地產(chǎn)”與世界之窗、民俗文化村一樣蜚聲全國。這種旅游與房地產(chǎn)互動發(fā)展模式，開始爆發(fā)驚人的能量——從2002年開始，華僑城地產(chǎn)啟動宏大的“華僑城城邦計劃”：
2003年春，華僑城參與上海“一城九鎮(zhèn)”的新區(qū)規(guī)劃，投資30億元，用10年時間在浦江鎮(zhèn)新鎮(zhèn)中心2.6平方公里中打造出一個集生態(tài)、旅游、居住、商業(yè)為一體的新型上海意大利小鎮(zhèn)；
2003年6月，北京世紀華僑城主題社區(qū)正式動工建設，南磨房鄉(xiāng)項目占地1.5平方公里，包括100公頃的主題公園和建設面積達83.87萬平方米的大型地產(chǎn)項目，總投資20億元；
在深圳三洲田和大梅沙片區(qū)，華僑城將建立一個總規(guī)劃面積6.55平方公里的旅游生態(tài)區(qū)，總投資為20-25億元，首期投入15億元，用3至5年時間完成建設。
華僑城地產(chǎn)開始了一次與萬科等其他企業(yè)完全不同的跨地域開發(fā)模式，將“旅游+地產(chǎn)”的綜合成片開發(fā)進行到底。為了完成這個個都是巨無霸的“城邦計劃”，華僑城集團已經(jīng)尋求強大的金融支持。而關于華僑城集團“將在香港主板上市，計劃籌集80億港幣”的傳聞也在坊間流傳。對這樣一個好“題材”，投行人士和投資界人士，正翹首以待。
“旅游地產(chǎn)”始作俑者
【地產(chǎn)領導者】：十幾年來，華僑城已經(jīng)形成了獨具特色的地產(chǎn)開發(fā)之路，“華僑城特色”都包括哪些內(nèi)容？
【陳劍】：首先是開發(fā)模式�！俺耙�(guī)劃，成片綜合開發(fā)”是華僑城地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)上的一大特色，這是華僑城獨有的、也是其他地產(chǎn)商難以仿效和復制的。正是因為規(guī)劃上的超前意識和成片綜合開發(fā)的大思路，才使得今天的華僑城成為21世紀中國最適宜居住的、和諧發(fā)展的大社區(qū)。自然生態(tài)和社會生態(tài)的和諧共榮、旅游地產(chǎn)與地產(chǎn)開發(fā)的攜手并進、文化與商業(yè)的雙向互補等，保證了華僑城地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
其次是在核心價值理念方面。華僑城通過改善環(huán)境，提升產(chǎn)品質(zhì)量，培植社區(qū)文化，提出了“創(chuàng)造新的生活品質(zhì)”的鮮明居住主張。居住改變生活，華僑城通過創(chuàng)造全新的居住方式，給廣大業(yè)主帶來全新的、與眾不同的生活品位和享受。
華僑城地產(chǎn)的另一個鮮明特色，就是打造出了中國“旅游地產(chǎn)”的第一品牌。這是華僑城地產(chǎn)品牌的最顯著標志�！奥糜蔚禺a(chǎn)”意在通過資源的優(yōu)化配置，使華僑城產(chǎn)生出最大的經(jīng)濟效益和社會效益。我們通過整合各種優(yōu)質(zhì)資源，走出了一條屬于自己的、具有華僑城特色的地產(chǎn)開發(fā)之路。
【地產(chǎn)領導者】：我們注意到，很多開發(fā)商都在搞酒店。在眾多的酒店地產(chǎn)項目中，應屬華僑城為酒店地產(chǎn)之最——最早、最多、最大、最高檔、最有名氣、最有規(guī)模。華僑城在北京和上海的項目也會引進五星級酒店？
【陳劍】：華僑城有五星級的威尼斯酒店、四星級的海景酒店，此外我們還有高級酒店服務式公寓，使華僑城真正成為集旅游與居住為一體的旅游主題地產(chǎn)項目，讓更多的人來感受波托菲諾的生活與格調(diào)，讓波托菲諾不僅只是一個高尚生活社區(qū)，同時也是游客體驗異域生活感受的獨特景區(qū)。
我們在上海浦江鎮(zhèn)的項目也有星級酒店，北京項目也將會考慮有酒店。除了主題式酒店如威尼斯酒店外，我們在三洲田還會做很有意思的度假酒店，包含會議室等配套設施。
一直以來，主流地產(chǎn)商在利用酒店提升地產(chǎn)檔次方面做得還很不夠。五星級的酒店對于片區(qū)來說會帶來無限的商機，提高片區(qū)質(zhì)素和檔次的，帶入穩(wěn)定的高端消費群體、興旺周邊商業(yè)物業(yè)等。
華僑城不僅做主題公園，還有配套齊全的商業(yè)街、高檔的星級酒店、服務商店及住宅區(qū)。可以說，旅游地產(chǎn)為華僑城首創(chuàng)和獨有，而酒店地產(chǎn)更是華僑城的品牌和優(yōu)勢。
“大規(guī)劃”思想是最大的優(yōu)勢
【地產(chǎn)領導者】：旅游地產(chǎn)是華僑城首創(chuàng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式,并獲得了巨大的成功。華僑城如何將主題公園與住宅區(qū)相融合的？
【陳劍】：旅游地產(chǎn)是結合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與整個國際化城市的發(fā)展趨勢一致的開發(fā)模式。華僑城的旅游地產(chǎn)是成片綜合開發(fā)，是綜合的概念，不是單一功能的住宅開發(fā)。
二戰(zhàn)后，有人提出了“現(xiàn)代主義”的觀點，也就是從現(xiàn)代建筑到城市進行功能分區(qū)，把城市的四大功能完全分開并各自獨立。第一個試點城市是巴西利亞，建成后確實很理想，但是沒有人氣，出現(xiàn)了很多問題，如交通不便、商業(yè)不旺等。
后來，人們提出了功能混合的“新都市主義”，混合才有活力。華僑城把旅游、文化、商業(yè)、辦公等進行混合，營造出一種活躍、開放、豐富、有生命力的城市生活，華僑城非封閉式的住宅小區(qū)給人們很好的體驗和享受，滿足了人們居住的社會性和交流性。
華僑城做主題公園，與產(chǎn)業(yè)結合，是很好的互動。既改善環(huán)境，又把互動的社區(qū)文化、都市生活融入并成為城市中的一部分。我們幾個住宅區(qū)的娛樂活動與公園也是互動的，既是公園活動的延伸，又形成了除四大主題公園之外的第五景點。圣誕節(jié)和平安夜，我們都會在住宅區(qū)搞廣場音樂會，每年12月31日公園的表演隊伍會進入社區(qū)搞迎新年狂歡活動，社區(qū)文化和公園娛樂在華僑城結合得很好，也增強了華僑城的吸引力。
華僑城的主題公園，不僅是居民們窗前的一道風景，而且是融入日常生活中的一部分。
另外，我們還有很多優(yōu)惠活動回饋業(yè)主，如終身免費進入公園游玩等，使以旅游為主的主題公園成為業(yè)主生活的延伸，可以經(jīng)常去散步，玩樂等。
成片綜合功能開發(fā)，最重要的是把可控制的資源，整合到地產(chǎn)中，營造有活力、有吸引力的城市生活。在這一點上，其他旅游地產(chǎn)簡單的COPY是無法復制出華僑城真正的精髓和魅力的。
【地產(chǎn)領導者】：您認為華僑城旅游地產(chǎn)的核心競爭力是什么？
【陳劍】：最主要是整合資源的能力。大片區(qū)的整合、高水準的規(guī)劃能力是我們的優(yōu)勢。華僑城的規(guī)劃水平在整個規(guī)劃界都很高，規(guī)劃的起點、理念、遠見等，都得到了專家和業(yè)界的公認。華僑城的規(guī)劃是從1985年開始，直到現(xiàn)在，基本的框架沒有改變多少，規(guī)劃力、執(zhí)行力和專業(yè)操作能力，是華僑城旅游地產(chǎn)成功的主要原因。
此外，華僑城的綜合優(yōu)勢還體現(xiàn)在超優(yōu)的環(huán)境質(zhì)量、豐富的人文和藝術形態(tài)以及各種便利充足的生活及商業(yè)配套上。華僑城是一個產(chǎn)業(yè)與居住、生活與工作相結合的超大型高尚社區(qū)，擁有全國著名的四大主題公園，是全國主題公園最集中的旅游城；還有商業(yè)街、多種服務業(yè)、綜合商業(yè)等。華僑城不僅是一個高質(zhì)量的居住之地，還是一個與適度的產(chǎn)業(yè)相結合的綜合功能區(qū)。
【地產(chǎn)領導者】：在您的談話中，“規(guī)劃”是出現(xiàn)最頻繁的一個單詞。請問，您如何看待房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃設計？您的規(guī)劃思想受誰影響最大？
【陳劍】：規(guī)劃，也就是從環(huán)境的角度，整體考慮，合理利用資源。在地產(chǎn)界，規(guī)劃設計對于建筑來說，有相當深遠的意義。與資源相結合，保護地形地貌，合理利用水資源等，都是從規(guī)劃的角度出發(fā)的。
我的本科專業(yè)是建筑設計，研究生專業(yè)是城市規(guī)劃。我的研究生導師對我的影響最大，他早年留學歐洲，后回國教書，他對我的專業(yè)方面產(chǎn)生了很大的影響。后來我在規(guī)劃界認識了很多專家，也都成了朋友，我們經(jīng)常在一起交流。
上海浦江鎮(zhèn)項目的規(guī)劃師也是個國際大師級的人物，他80歲了，我去過他的工作室，他的辦公桌上擺著的全是我們的設計圖。我們之間的交流也是互動的，我們不停地爭吵、解釋、引導，從細節(jié)上去磨合，才得到了今天我們雙方都認可的規(guī)劃書。
規(guī)劃先行，是華僑城一貫的開發(fā)宗旨，也是成功的原因之一。
京滬深“城邦計劃”一脈相承
【地產(chǎn)領導者】：華僑城目前已經(jīng)在深圳鹽田三洲田、上海浦江鎮(zhèn)、北京南磨房鄉(xiāng)啟動“城邦計劃”，進行綜合旅游城區(qū)開發(fā)。這些地方的開發(fā)理念是否與深圳一致？還會有怎樣的創(chuàng)新？
【陳劍】：無論在深圳、北京還是上海，華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式都是一脈相承的。
北京世紀華僑城主題社區(qū)于2003年6月份動工建設，項目占地1.5平方公里，包括100公頃的主題公園和建設面積達83.87萬平方米的大型地產(chǎn)項目，總投資20億元。這個項目將以“創(chuàng)造新的生活品質(zhì)”為目標，引入新的人居開發(fā)理念，注重提升主題社區(qū)的整體品質(zhì)，目標客戶群標準北京東部和泛CBD區(qū)域有知識、有文化品位的中高收入階層。住宅為現(xiàn)代的簡約風格，商業(yè)街引入意大利風情的佛羅倫薩街區(qū)概念。生態(tài)主題公園基本定位為“以水為魂、以綠為體”，在都市森林中建設以“歡樂、運動、休閑”為主題的都市游樂休閑勝地，其主題區(qū)分為“峽灣森林、雨林天堂、亞特蘭蒂斯、愛琴海、瑪雅區(qū)、香格里拉區(qū)和螞蟻王國”，每個主題區(qū)都有各自的特色。
華僑城在上海浦江鎮(zhèn)的項目屬于上海“一城九鎮(zhèn)”的新區(qū)規(guī)劃，整個新鎮(zhèn)面積達102.1平方公里，我們將投資30億元，用10年時間在打造出一個上�！耙獯罄℃�(zhèn)”�！耙怀蔷沛�(zhèn)”計劃是在浦江鎮(zhèn)采用世界不同的異國風情建設，做成主題旅游鎮(zhèn)。華僑城參與的是新鎮(zhèn)中心2.6公里的建設，要建成意大利風格的都市旅游，沒有主題公園，但住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店都有。浦江鎮(zhèn)項目采用的是意大利建筑師格里高蒂的方案，他從現(xiàn)代意大利人的生活方式、現(xiàn)代汽車出行的方式、現(xiàn)代的城市結構來表現(xiàn)意大利城的概念。設計中保持了華僑城一貫的傳統(tǒng)，尊重自然生態(tài)，保留原有的地形地貌和河流，并利用浦江新鎮(zhèn)河流的許多特點，成就具有真正意大利特色的水城。這不是人們想象中簡單的COPY和照搬，而是從技術角度介入，把現(xiàn)代規(guī)劃理念與當?shù)匚幕⑸罘绞浇Y合的產(chǎn)品，是專業(yè)的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)項目的很好結合，既有很高的學術水平，示范意義也很高，可以說是一種很有意義的創(chuàng)新。上海市政府的官員來參觀深圳華僑城，都贊不絕口，說看到華僑城，就看到了浦江鎮(zhèn)的明天。我告訴他們說，上海的浦江鎮(zhèn)會比深圳的華僑城更好，華僑城的建設已經(jīng)有十幾年的歷史，但浦江鎮(zhèn)是二十一世紀的產(chǎn)物，肯定比華僑城好。
2003年底，華僑城的“東部華僑城”項目進入實質(zhì)操作階段�！皷|部華僑城”項目位于深圳鹽田區(qū)的三洲田，以生態(tài)旅游、休閑度假、體育、娛樂為主題，建成包括世界茶藝博覽園、公眾高爾夫體育公園（18洞）、商業(yè)高爾夫運動中心（18洞）和綜合生態(tài)旅游區(qū)，以及部分度假酒店、公寓、山地觀光纜車等配套設施。項目共占地6.9平方公里，總投資30億元，預計5年～8年全部建成。其中，世界茶藝博覽園，占地面積為0.95平方公里，兩個高爾夫球場占地約2.33平方公里，其他為3.62平方公里。華僑城三洲田項目共分三期投入，其中，一期的入口景觀和茶園項目預計投資11.8億元，將于2005年建成開放�！皷|部華僑城”項目是深圳目前面積最大、投資額最大的綜合旅游項目。
【地產(chǎn)領導者】：三洲田項目與周邊環(huán)境的保護比較受人關注，您怎樣看？
【陳劍】：開發(fā)和保護永遠是一對矛盾，但通過合理的規(guī)劃可以最大限度地解決。華僑城一向主張規(guī)劃先行，以高水準的規(guī)劃對自然資源進行保護和利用。我們相信自己的能力，一定會不負重望，把三洲田項目做好。高爾夫項目停建是因為宏觀調(diào)控還是保護生態(tài)，這與宣傳有很大關系。人們現(xiàn)在只是擔心，不知道最后的結果會如何。等三洲田的規(guī)劃書做出來以后，我們會給大家看，公眾的意見將融入規(guī)劃中。
以前我們建華僑城生態(tài)廣場時，也是有很多人質(zhì)疑。我們發(fā)了很多問卷，就如何建、功能等方面請大家提意見，并將答案收入設計中。生態(tài)廣場建成后，上面是廣場，有綠化，下面是800個車位的停車場，人們都很喜歡，覺得這是個很有意義、實用性、休閑性、觀賞性很強的廣場。這就是我們一直倡導并力行的“規(guī)劃以人為本、建筑以規(guī)劃為先”。
我相信，三洲田項目會像生態(tài)廣場一樣，在質(zhì)疑聲中獲得成功。
不同于萬科的戰(zhàn)略
【地產(chǎn)領導者】：“城邦計劃”將投資80億元以上，在未來幾年時間里，華僑城地產(chǎn)還有資源和精力到其他地區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)嗎？與萬科、招商、金地相比，華僑城地產(chǎn)在選擇項目上有何不同？
【陳劍】：華僑城的策略是成片綜合開發(fā)，經(jīng)營的每個項目都是中長期回報，短平快的項目我們暫時還未考慮。所以我們不能像萬科一樣，只要是百萬人口的城市就是目標城市。我們必須有重點地選擇城市，目前除了深圳，只是在京津塘、長三角三大地區(qū)發(fā)展。此外，我們也會考慮西南地區(qū)，如成都。
在選擇項目上，華僑城有一些開發(fā)條件，第一，土地的面積要比較大，要在1平方公里以上，甚至更大一些。第二，華僑城不是短期的投資，是一個持續(xù)的發(fā)展，注重的是中長期的回報。因此，也需要當?shù)卣拇罅χС�，這也是一個非常重要的條件。
【地產(chǎn)領導者】：在區(qū)域市場方面，萬科上海公司去年的利潤貢獻已經(jīng)超過了萬科深圳公司，請問，華僑城的“城邦計劃”會不會出現(xiàn)這樣的情況？
【陳劍】：我們的重心仍然還是深圳。我們在深圳儲備的土地面積最大，除了華僑城，還有三洲田、尖崗山。此外，我們在異地都是與當?shù)卣?lián)手、和當?shù)氐墓竞献鳎覀兛毓�，成為最大的股東，這樣會更好更快地進入市場，這一點和萬科有本質(zhì)的區(qū)別。
【地產(chǎn)領導者】：其實在某種意義上，華僑城扮演著“城市運營商”的角色。有人認為這種角色應該由政府來扮演，也有人認為應該是由開發(fā)商來完成。您的看法是？
【陳劍】：我們進入上海就是規(guī)劃的優(yōu)勢——政府牽頭，我們來唱戲，共同把房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃、運營有機和協(xié)地融在一起。還有很多城市，如南京，也想邀請我們?nèi)ラ_發(fā)，政府都表態(tài)會大力支持。華僑城在深圳、上海、北京的開發(fā)模式，都是成片綜合開發(fā)的模式，都必須得到政府的支持和配合，所以我覺得應該是由政府和開發(fā)商共同來完成城市運營。
【地產(chǎn)領導者】：華僑城的商業(yè)物業(yè)只租不賣。租賃物業(yè)在華僑城地產(chǎn)中所占的比例是多少？
【陳劍】：這取決于我們的資金鏈。只要不出現(xiàn)資金短缺，我們是不會出售商業(yè)物業(yè)的。
租賃類物業(yè)是穩(wěn)定的長期回報，只要經(jīng)營好租金也很可觀，而一旦賣了就不會再產(chǎn)生利潤。出售商業(yè)物業(yè)，就會缺乏控制力，只能任由其自由轉讓，很容易出現(xiàn)與片區(qū)不協(xié)調(diào)的店面和聲音。為了提升華僑城商業(yè)街的素質(zhì)和檔次，有的店鋪是讓利給他們進入的，我們有意識地在營造與社區(qū)檔次和標準相匹配的配套設施。
去年招商的租賃物業(yè)收入是2.5-3億元，我們有1.2-1.3億，這方面的收入有一定的比例配合，今后我們會適當發(fā)展租賃物業(yè)。
華僑城是國企中的“另類”
【地產(chǎn)領導者】：2003年，華僑城地產(chǎn)的銷售額超過了萬科深圳公司，位居深圳房地產(chǎn)企業(yè)第一位。面對這個成績，你更多的是高興還是壓力？您如何評價華僑城地產(chǎn)在業(yè)界的地位？
【陳劍】：我沒什么感覺。其實2002我們和萬科的銷售額就只相差70-80萬元，也就是說，我們多賣一套房子就超過萬科了。當時萬科很緊張，專門開會討論這個問題。我倒不是很關注銷售額的排名，我覺得意義不大。或許是我們在市場化營銷方面做得還不夠吧，如果換了另一家公司銷售額全年排名第一，肯定是滿街都是宣傳廣告了。房地產(chǎn)行業(yè)的周期性長，產(chǎn)品投放得多，金額自然就會上去。我們做是高端產(chǎn)品，單價高，相比之下銷售額容易達到一定的高度。
華僑城是一個與眾不同的公司，特點鮮明。首先，我們的產(chǎn)品定位是高端市場，只做高端客戶；其次，我們是成品綜合開發(fā)商，講究整體配套，周邊環(huán)境，很少做小盤。我們在深圳、北京、上海做的都是大盤。我們有經(jīng)驗，有實力，有資金；我們做的項目都是中長期回報的，不是短期行為；我們樹立品牌，建立起客戶信任感，不急功近利，社會責任感強。
作為國資委直管的196家大型國企之一，華僑城是國企中的另類。雖然資產(chǎn)規(guī)模不算大，但管理水平、企業(yè)文化、效益等名列前茅。當然，我們不能與一汽、中石化這些壟斷性企業(yè)相比，我們是在激烈的市場競爭中成長起來的。華僑城的三個行業(yè)（旅游、家電、地產(chǎn)）都是競爭充分性行業(yè)，已經(jīng)全面市場化了，不存在壟斷，也沒有政策優(yōu)勢，靠的是實力和品牌。
【地產(chǎn)領導者】：國企改制，是最近的熱門話題。您如何看待這個問題？
【陳劍】：國資委必須要考慮國企改制的問題，否則激勵機制就很不夠。像萬科的領導層，工資雖然高，但是沒有股權，這是因為萬科上市比較早，領導人股權過低，這是當時的社會和體制所造成。沒有長效的激勵機制，肯定不利于企業(yè)的高級人才穩(wěn)定。華僑城總部也在考慮這方面的事情，我們可以在二級企業(yè)中實施改制，有很多方法可以實現(xiàn)。
對華僑城來說，制度上的改良已經(jīng)是勢在必行。
【地產(chǎn)領導者】：2004年6月28日，國資委發(fā)布了104號國資函，確定中國建筑工程總公司、招商局集團有限公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司、中國保利(集團)公司、華僑城集團公司將以房地產(chǎn)作為主業(yè)發(fā)展，其他有關中央企業(yè)可與其研究重組事宜。您如何看待華僑城入圍“五朵金花”？
【陳劍】：國資委將五家較強實力的國企挑出來，這是對我們的認可。國資委這次行動，主要是提倡主輔業(yè)務分流，其他家企業(yè)都有做房地產(chǎn)，國資委想讓他們退出房地產(chǎn)業(yè)務，經(jīng)營主營業(yè)務。但房地產(chǎn)與其他行業(yè)不同，不是想剝離就能夠剝離的，這里面有土地、資金等因素在內(nèi)。而且現(xiàn)在大部分企業(yè)的房地產(chǎn)項目都有營利，不是說拿就能把項目拿得出來的。而且，企業(yè)間的重組和結合還很難。所以這次行動只能是政策支持下的自由戀愛，就象征婚廣告一樣，成不成還難說。但是大家心里都很明白，實際操作的可能性不大。
【地產(chǎn)領導者】：華僑城地產(chǎn)會單獨上市嗎？
【陳劍】：我們正在做集團的整體改制，有一個上市公司——華僑城控股占有我們40%的股份。上市的事以前談過，現(xiàn)正在醞釀，這對公司的規(guī)模要求較高，我們也在研究中。
【地產(chǎn)領導者】：華僑城地產(chǎn)會否走融資多元化道路？
【陳劍】：這個問題我們正在談，可能馬上會做，在具體的項目上做信托。
【地產(chǎn)領導者】：今年以來，政府加強了房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控，這對華僑城的影響如何？
【陳劍】：有一定的影響，正反兩方面都有。但總的來說，積極方面的影響更大。
“我最看重美術館的職位”
【地產(chǎn)領導者】：您是在1993年加盟華僑城的，1994年任華僑城劃設計部總經(jīng)理。您如何評價您接手之前和之后的這十年？
【陳劍】：今年華僑城將要過19歲生日，華僑城是一個事業(yè)，經(jīng)過很多人的努力。從華僑城規(guī)劃設計部總經(jīng)理這個職務來看，我接過的是第5棒。華僑城的規(guī)劃從1986年就開始做的，基礎很好，我是在前邊的基礎上做的工作。應該說，我接手后力求做得更專業(yè)。在市場中保持與時俱進的拓展，保持企業(yè)的活力，而不是某些國企所表現(xiàn)出來的英雄暮年。
國企的體制，不容易做成百年老店。但華僑城不是一般的國企，我們有很好的氛圍，我們的人員事業(yè)心、名譽感強，工作努力、主動、積極，在個人和企業(yè)之間更多地考慮企業(yè)，他們把一生都融入了企業(yè)的事業(yè)中。
【地產(chǎn)領導者】：建設華僑城的這十年間，給您留下深刻印象的有哪些事情？
【陳劍】：我是在一片泥濘中建設世界之窗的，在世界之窗建成并開業(yè)的那一天，我們的心情非常失落——我們已經(jīng)不再是世界之窗的主角，而成為了配角；我們親手把一磚一瓦建設好的作品交給別人經(jīng)營，內(nèi)心的失落和惆悵非常強烈。開業(yè)那天有很多游客排著長隊買票入場，我們部門的全體員工還主動在現(xiàn)場維持秩序，當時的票價是80元/人，有非常多的人來游玩，我們心里很有滿足感。直到現(xiàn)在，我仍然還清晰地記得那一天的場景。后來的很多東西都是在我們的計劃和意料之中，都能預見到，也就沒有太大的驚喜和內(nèi)心的震動了。
【地產(chǎn)領導者】：聽說您非常喜歡藝術，而且是建造何香凝美術館的骨干力量？
【陳劍】：有兩個原因促使我參加了這件非常有意義的工程，首先華僑城集團公司原是國務院僑辦主管的企業(yè)。其次，何香凝女士在海內(nèi)外享有盛名，所以華僑城集團出資修建了這個國家級的美術館。我本人很喜歡藝術，所以直到現(xiàn)在，我還兼任何香凝美術館副館長。我曾對華僑城集團任克雷總裁說過，在所有職位中，我最看重美術館的職位，因為我很喜歡這個與藝術關系密切的工作。
【地產(chǎn)領導者】：作為一個房地產(chǎn)商人，是什么讓您對藝術情有獨鐘？
【陳劍】：也許這和我在少年時代接受的教育有關吧，我出生在湖南，從小一直喜歡繪畫，中學時，曾執(zhí)著地報考過美術學校。后來，要考大學，只好放棄了學美術的想法。雖然最終考上了同濟建筑設計專業(yè)，但一直不能割舍對藝術的偏好。
【地產(chǎn)領導者】：華僑城波托菲諾是以意大利風情小鎮(zhèn)波托菲諾為藍本，您把樓盤取名為“天鵝堡”，似乎您比較偏愛西方文化？波托菲諾和天鵝堡的取名來源是什么？
【陳劍】：我是學建筑設計的，西方建筑藝術是我非常喜愛的課程，工作后有很多機會到西方去親身體驗建筑文化，更加深了對我的影響。羅馬古典建筑的華貴，巴黎的高雅，西方人生活的寧靜等，都一直讓我在思考如何把深圳華僑城的居住氛圍塑造得更人性化，而不是一味只追求最大的利益。
波托菲諾來源于一次到歐洲考察中的偶遇。我和華僑集團總裁任克雷先生到達意大利地中海的波托菲諾時，我突然產(chǎn)生了一種奇妙的感覺，眼前一亮。波托菲諾是一個很小的港口城市，甚至可以說是一個小鎮(zhèn)，建筑風格非常有意大利浪漫情調(diào)，有集會的廣場、觀景的鐘樓、休憩的長椅，還有正在水池嬉水的各種小鳥，簡直美極了。我當時有種強烈的感覺，波托菲諾正是我們理想中要建造的家園。于是，我們充分吸取波托菲諾小城的文化神韻，以及那種質(zhì)樸的浪漫，自在優(yōu)雅的生活格調(diào)后，與華僑城旅游文化有機地融合起來，建造起了華南地區(qū)最具規(guī)模的高尚住宅區(qū)，取名也叫波托菲諾。
“天鵝堡”的命名是因為在這個樓盤的開盤慶典上，中央芭蕾舞團以《天鵝湖》為主題，為業(yè)主和來賓演出了一臺經(jīng)典芭蕾晚會。而這個名字已經(jīng)超出了樓盤的開盤本身，更重要的是，它詮釋了一種品位和格調(diào)，與華僑城的格調(diào)和品位非常符合。
【地產(chǎn)領導者】：您既是華僑城集團副總裁兼華僑城地產(chǎn)總裁，又是何香凝美術館的副館長，您這位“藝術商人”如何看待文化藝術與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系？
【陳劍】：華僑城與文化的聯(lián)系很大，很強調(diào)文化內(nèi)涵。我們搞文化、搞藝術，對區(qū)域文化的建設和提升有很大幫助。我拿錢在媒體上做廣告，還不如做藝術展覽，這也是一種很好的宣傳。
從1988年起，我們每年都策劃和組織“中國當代雕塑藝術年度展”。去年在中法文化年的閉幕式上，我們組織了名為“中國想象”的系列作品，請國內(nèi)20個有名的雕塑家出作品到巴黎參加展覽，與羅丹等人的作品放在一起參展。這是中國雕塑藝術家第一次在國外參展，影響很大。等巴黎的展區(qū)結束，我們就會把這些作品搬到華僑城，取名就叫“從巴黎回來的中國雕塑”，這是文化產(chǎn)業(yè)的投資，也是對藝術事業(yè)的支持。
何香凝美術館是我國第二個國家級美術館，在國內(nèi)美術界有很高的地位，尤其是當代藝術界享有盛名。在華僑城集團雄厚的資金支持下，何香凝美術館辦得很好，有很多出名的作品展。每年年底，我們都會舉辦“八大美術院校油畫系應屆畢業(yè)生優(yōu)秀作品展”，并留下20幅作品長期收藏�，F(xiàn)在看起來這些作品價值都很便宜，但可能十幾年或者幾十年后，其中就有某位大師級的畢業(yè)創(chuàng)作，那時價值肯定不菲了。藝術品投資在國外有很大的市場，呵滿足了人們生活得更美好的精神需求，但國內(nèi)的文化產(chǎn)業(yè)剛受到人們的關注，還有很大的發(fā)展空間。我們還舉辦“新銳畫展”，對國內(nèi)35歲以下青年畫家中評選出20位優(yōu)秀者，每人展出2幅畫，對這些畫家給予很大的支持。
對華僑城的居民來說，區(qū)域內(nèi)有美術館，有高品位的文化藝術活動，對提升生活品質(zhì)、培養(yǎng)和熏陶下一代的審美情趣很有好處。剛才我提到的這兩個展覽，以后都會到北京、上海的項目去展出，提升項目的文化含量。
好房子要有故事
【地產(chǎn)領導者】：華僑城已經(jīng)成為深圳的名片，吸引了眾多的名人在此居住。你們是如何做到這一點的？
【陳劍】：華僑城的開發(fā)模式與其他地產(chǎn)商不同，我們是在造城，而不僅是造房，我們更加立足于資源整合利用和可持續(xù)性發(fā)展。因此，我們特別強調(diào)，建設“21世紀中國生活示范區(qū)”，我們的核心價值觀是“創(chuàng)造新的生活品質(zhì)”。我們的目標客戶不是純粹的富人，而是認同我們的文化價值的人。如著名作家余秋雨，他到過珠海看房，覺得環(huán)境的確很美，但缺少文化，缺少內(nèi)涵，最終他把南方的家安在了華僑城；聯(lián)想集團CEO柳傳志、鳳凰衛(wèi)視主持人竇文濤等，也都住在這里。華僑城名人匯聚，已經(jīng)成為一個真正意義上的高尚社區(qū)。曾經(jīng)有媒體做過粗略統(tǒng)計，說華僑城居住著約1000個文化人、1000個CEO、1000個工程技術專家。具體數(shù)字多少，我不作評論，但可以肯定的是，華僑城是社會主流居住的地方。
【地產(chǎn)領導者】：您剛才說，華僑城的目標客戶不是富人，但實際上華僑城已經(jīng)成為深圳的核心富人區(qū)。在您眼中，富人居住在什么樣的房子里？
【陳劍】：我剛才說的“富人”是一個特殊階層，即“暴富”而粗俗的人。而文明的富人講究品位。
歐美的文明富人住在哪里？夏威夷有一個富人區(qū)，外人進入小區(qū)要買門票，同樣的一杯咖啡外面僅需2美元，而小區(qū)里面要用10美元，小區(qū)內(nèi)消費比外面貴得多，價格成了一道門檻，保證了較高的品位。
法國的富人住在哪里？住在老房子里。為什么？因為有故事�？梢栽O想，愛因斯坦住過的房子，一定會升值好幾倍，俄羅斯總統(tǒng)普京住過的房子，即使只住了一年，它的價值肯定會漲30%以上。這就是故事的魅力。
為什么明清家具會深受歐美人士以及中國文化階層青睞？也在于它有文化內(nèi)涵，有故事。
我們?nèi)A僑城地產(chǎn)推出波托菲諾項目并成功導入波托菲諾的故事。波托菲諾是意大利著名的旅游小鎮(zhèn)，以歐洲皇家園林風格為主線，云集著世界財經(jīng)巨頭、達官貴人，有著一串串故事。
蓋房子什么第一要素？地段？環(huán)境？業(yè)主的身份？領跑房地產(chǎn)開發(fā)水平的，已經(jīng)不是豪宅，而是名宅。名宅等于靚宅加故事，其背后則是文化。一個沒有文化底蘊的地方，就會邊的浮躁和媚俗，失去凝聚力和向心力。
要補好人才戰(zhàn)略這一課
【地產(chǎn)領導者】：每個企業(yè)都有獨特的人才觀。比如萬科的第一批人才是赤手打天下型的，第二批是郭均、林少斌等萬科周刊系的文人、第三批是以建筑專業(yè)人士為主。請問，華僑城的人才觀和人才戰(zhàn)略怎樣？
【陳劍】：我感覺你說的這幾類人我們都很需要。華僑城在用人上，注重個人價值的實現(xiàn)。在我接手前，有很多各種背景的人，后來，我們也引進了很多專業(yè)的人才。我個人認為，專業(yè)質(zhì)素非常重要，但人品更重要。如果要用比例來對這兩方面進行比較，前者是40%，而后者占60%。一個人即使他的專業(yè)很精，但人品不好，我寧可不用；工作不主動，總是考慮個人，缺乏團隊精神的人，專業(yè)的精深也無法彌補他人品上的缺憾，這種人會影響運營和效率。
對企業(yè)來說，人是最重要的資源。事在人為就是這個道理。相同的事，由不同的人來做，效果也不同。對華僑城來說，引進和運用人才很重要。
【地產(chǎn)領導者】：我們注意到，與其他大地產(chǎn)企業(yè)相比，華僑城的人才流動比較少，是企業(yè)文化不兼容的原因嗎？
【陳劍】：這是一個問題，也可能是我們的待遇還不夠高。中海的兩個副總離開前曾經(jīng)與我談過，但我們給的報酬達不到他們期望的標準，所以未能成行。相對于別的企業(yè)，我們更多是用“子弟兵”，“子第兵”是一步一步培養(yǎng)起來的，熟悉企業(yè)的運作模式和企業(yè)文化。
“空降兵”有活力，是企業(yè)慣性的刺激者，會給企業(yè)帶來新的作風和空氣。但太多使用的話，會影響“子第兵”的積極性；但如果完全不用，企業(yè)又會有很大的惰性。
【地產(chǎn)領導者】：在用人上，您對“海龜”（留洋人士）和“土鱉”（國內(nèi)人才）有什么不同？
【陳劍】：我不完全迷信海歸派�，F(xiàn)在從國外回來的人很多，有好的，也有差的，不能一概而論。我用人是英雄不問出處，只要能做事，我都會給他更多的發(fā)展空間。
【地產(chǎn)領導者】：華僑城是否已經(jīng)做好了配合跨區(qū)域的人才啟動戰(zhàn)略？
【陳劍】：這方面我們還是弱項，可以說有點拆東墻補西墻的感覺。我們在感覺到在全國性的人才戰(zhàn)略方面做得不夠，也多次到高校招人，但仍然還是不夠。所以我們現(xiàn)在也在加快子弟兵的培養(yǎng)和選拔，我們正在做后備干部的選拔考評，從部門經(jīng)理級來做，就是想要多儲備些高級人才。而現(xiàn)成去挖人空降到高位，也不太合適。
我們剛把珠海規(guī)劃院的院長請來做副總，并派到上海分公司任總經(jīng)理。我們會加快這方面的人才吸納和培養(yǎng)，補好這一課。
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