購房更要注意資金安全

調(diào)控，新一輪的宏觀調(diào)控就這樣確確實(shí)實(shí)地出現(xiàn)在了我們面前，現(xiàn)在雖然市場各方對(duì)此也是議論紛紛，也出現(xiàn)了各種各樣的觀點(diǎn)，但無論如何記者認(rèn)為這指明了政策面的一個(gè)發(fā)展方向。從這次調(diào)控的內(nèi)容來看，主要是從市場交易、稅收政策、銀行貸款、樓市結(jié)構(gòu)等幾個(gè)方面入手的，而這也將對(duì)投資者日后的購房策略產(chǎn)生不小的影響。而大家不得不留意的是，在這種情況下，購房就更要注意資金安全。

留意更為嚴(yán)厲措施出臺(tái)

首先，購房者應(yīng)該樹立這樣的思路，從宏觀調(diào)控的指向上來看，其具有長期性，在這種情況下，此次樓市的調(diào)整也會(huì)是一個(gè)相當(dāng)長的過程，這一點(diǎn)是購房者首先要心知肚明的。

既然宏觀調(diào)控具有長期性，那么目前購房者要留意的就是，后續(xù)會(huì)不會(huì)有更為嚴(yán)厲的措施出臺(tái)。從目前九部委出臺(tái)的一系列措施來看，雖然不能不說是對(duì)房地產(chǎn)市場一次沖擊，但在很多方面還是留有一定的余地。我們要認(rèn)識(shí)到的是，其實(shí)對(duì)于樓市的相關(guān)調(diào)控政策還可以有很多，比如個(gè)人所得稅的征收，20%的稅率就要比現(xiàn)在的營業(yè)稅具有更大的“殺傷力”。另外，還有包括可以進(jìn)一步提高銀行按揭成數(shù)，以及土地增值稅、不動(dòng)產(chǎn)稅和物業(yè)稅的征收等等，都是可以被用來調(diào)控的措施。

差價(jià)投資已無利潤空間

頗值得關(guān)注的是，此次出臺(tái)的政策已經(jīng)把營業(yè)稅的征收時(shí)限從原來的2年延長到了5年，這無疑將對(duì)那些希望獲取房屋差價(jià)的投資者產(chǎn)生不小的影響。在以前征收時(shí)限為2年的情況下，不少投資者還可能挺過這段時(shí)間。而現(xiàn)在時(shí)限被延長到了5年，投資者只有兩種選擇，或者延長持有時(shí)間，或者就只能接受交易成本的提高。在這種情況下，無疑大大壓縮了房產(chǎn)投資的利潤空間，就“無利可圖”。

其實(shí)投資房產(chǎn)要從三個(gè)方面考慮其成本：一是投入，二是支出，還有一個(gè)方面就是機(jī)會(huì)成本。在目前的情況下，由于此前房價(jià)的不斷高漲，一套房產(chǎn)的初期資金投入可以說已經(jīng)相當(dāng)大了。而從支出的情況來，營業(yè)稅的征收大大提高了樓市的交易成本，而且持有房產(chǎn)也要支出像物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，再加上契稅、交易傭金、貸款利息等等，如果再考慮投入資金成本的話，一套房子要上漲20%才能保證贏利空間。

換句話說，如果你現(xiàn)在買入一套房產(chǎn)準(zhǔn)備將來賣出獲利的話，其實(shí)在你購入的那一刻就已經(jīng)付出了相當(dāng)大的資金成本，而從目前房地產(chǎn)市場的情況來看，寄希望于房價(jià)上升20%再獲利顯然是不現(xiàn)實(shí)。由此可見，在當(dāng)前樓市差價(jià)投資已經(jīng)沒有利潤空間了，而且在當(dāng)前周邊市場活躍機(jī)會(huì)成本越來越高的情況下，投資房產(chǎn)資金的“安全系數(shù)”就很低了。

套型面積將逐步趨小

從這次調(diào)控的措施來看，很重要的一點(diǎn)是提出了一個(gè)90平方米小面積住宅的概念，并且對(duì)其占有比例提出了具體量化標(biāo)準(zhǔn)。雖然這一規(guī)定要落實(shí)到實(shí)處還有不小的難度，但它卻代表了未來的一個(gè)方向，由此也不得不引起購房者的重視。

從長遠(yuǎn)來看，房型面積趨小將會(huì)成為一種趨勢(shì)，它將會(huì)更多地融入到開發(fā)商的設(shè)計(jì)理念中去，因?yàn)檫@對(duì)于他們的營銷同樣也是有利的。而對(duì)于購房者來說，就要逐漸接受這一理念，并在此基礎(chǔ)上確定自己的購房策略。當(dāng)然對(duì)于那些喜歡大面積的購房者來說也不是沒有機(jī)會(huì)，比如可以購買相鄰的兩套小面積住房合起來使用等，其中就需要有一些新的思路。

購房時(shí)要注重自我保全

從另外一個(gè)方面來看，在當(dāng)前市場形勢(shì)下購房，投資者就要特別注意自我保全。尤其要注意個(gè)盤的風(fēng)險(xiǎn)，避免踏入“爛尾樓”的陷阱。

從推出的這些政策看，首先是市場的需求將會(huì)受到抑制，比如進(jìn)一步壓縮動(dòng)拆遷的規(guī)模，上調(diào)貸款成數(shù)等，都會(huì)使一部分購房者暫時(shí)觀望。而在開發(fā)商層面，35%的資本金比率被進(jìn)一步重申以及加快建設(shè)步伐等要求，就會(huì)使他們的資金面面臨巨大的壓力。而從市場面的情況來看，在當(dāng)前供大于求的情況下，不少樓盤都出現(xiàn)了“零成交”的局面，這些樓盤開發(fā)商的資金鏈顯然面臨著斷裂的可能。經(jīng)歷過上一波樓市調(diào)整的人都知道，在開發(fā)商資金比較緊張的情況下，“供大于求”導(dǎo)致的最大風(fēng)險(xiǎn)就是“爛尾樓”，對(duì)此廣大購房者切不可掉以輕心。

在目前的情況下，大家倒是可以更多地關(guān)注現(xiàn)房。購買現(xiàn)房比期房少了很多風(fēng)險(xiǎn)，它更加地直觀，是實(shí)實(shí)在在的。相反，如果購房者按揭貸款購買了房子，最后開發(fā)商資金鏈斷裂發(fā)生“爛尾”，這時(shí)候購房者就會(huì)陷入進(jìn)退兩難的境地。

梯級(jí)購房原則更顯重要

從目前來看，樓市在未來出現(xiàn)大幅漲升的可能性是不存在的，所以在當(dāng)前，先租后買、梯級(jí)購房的原則就顯得尤為重要了。所謂梯級(jí)購房，就是在一個(gè)房地產(chǎn)市場中，購房者先租后買、先買舊后買新、先買小后買大、先買普通后買高檔、先投資創(chuàng)業(yè)后安家養(yǎng)老的購房理念。

其中特別要留意的是，由于未來市場還存在著較多的變數(shù)，所以對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的購房者來說，先租房過渡就是一個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的好方法。一般來說，是租房還是買房，首先是要對(duì)其當(dāng)前的狀況有個(gè)判斷，這主要可關(guān)注房產(chǎn)的售租價(jià)之比，也就是說如果房產(chǎn)的售價(jià)不高，而租賃的價(jià)格比較高，那就不能說處在一個(gè)租房的好時(shí)段。

樓市投資要有長線思維

那么，對(duì)于那些已經(jīng)購買了多套房產(chǎn)的投資客來說，究竟該如何處理手中的資產(chǎn)呢？記者認(rèn)為，主要還是可以從租金回報(bào)角度來考量，對(duì)于那些租金回報(bào)偏低的房產(chǎn)，可以盡快出手。而即使租金回報(bào)能夠達(dá)到一定比率，也要樹立一種長線持有的思維，通過各種手段來提高租金收益。

其實(shí)租金回報(bào)率與房產(chǎn)價(jià)格的漲跌是緊密地聯(lián)系在一起的，從未來來看，租金的高低將是支撐房產(chǎn)價(jià)格的重要因素。換句話說，有租金回報(bào)支撐的房產(chǎn)將會(huì)比較抗跌，而那些租金回報(bào)率偏低的樓盤則將會(huì)面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。而從這一點(diǎn)來說，投資者就應(yīng)該最大限度地提高租金回報(bào)率作為時(shí)下的一個(gè)主攻方向，我們可以把握住這幾點(diǎn)：一是盡快地把手中的閑置房屋租出去，千萬不要讓房子“爛”在手中；二是對(duì)于那些租金回報(bào)率偏低甚至租不出去的房產(chǎn)，在合適的價(jià)位上還是要考慮盡早出手；三是要利用多種渠道廣開財(cái)源，盡量提高自己房屋的租金收益。

最后從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾次調(diào)控之后，正在發(fā)生著深刻的變化。在此前發(fā)生的那波樓市大潮中，樓盤的價(jià)格總體的表現(xiàn)是一個(gè)齊漲的狀態(tài)，但我們要認(rèn)識(shí)到的是，未來樓市即使走出調(diào)整進(jìn)入復(fù)蘇的狀態(tài)，也不會(huì)再是簡單的共漲局面，價(jià)格分化的態(tài)勢(shì)將會(huì)逐漸表現(xiàn)出來，一些自身存在缺陷的樓盤就將被淘汰出局，這一點(diǎn)也是投資者需要做好心理準(zhǔn)備的。

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