[樓市話題] 政策利好 "洗牌"開始

——昆明星耀體育運(yùn)動(dòng)城有限公司總經(jīng)理顏語答記者問

近段時(shí)間房源的供需會(huì)出現(xiàn)一些不平衡，會(huì)有一個(gè)斷層，這是猛然打擊下的一個(gè)正常反應(yīng)，不會(huì)持續(xù)太久；因?yàn)樾姓��?qiáng)制干預(yù)的政策與地產(chǎn)市場是相違背的。在接下來一段時(shí)間，可能會(huì)出現(xiàn)部分地產(chǎn)商觀望的情況，于是造成大戶型緊張。源供需會(huì)出現(xiàn)不平衡記者：這次地產(chǎn)新政對(duì)新亞洲·體育城會(huì)產(chǎn)生什么具體的影響？

顏總：此次中央出臺(tái)地產(chǎn)新政“國六條”，除了一些具體的措施，大部分是再次強(qiáng)調(diào)再次重申，這是中央整體目標(biāo)和地方發(fā)展的矛盾。

近段時(shí)間房源的供需會(huì)出現(xiàn)一些不平衡，會(huì)有一個(gè)斷層，這是猛然打擊下的一個(gè)正常反應(yīng)，不會(huì)持續(xù)太久；因?yàn)樾姓��?qiáng)制干預(yù)的政策與地產(chǎn)市場是相違背的。在接下來一段時(shí)間，可能會(huì)出現(xiàn)部分地產(chǎn)商觀望的情況，于是造成大戶型緊張。

新亞洲·體育城在地產(chǎn)新政出臺(tái)之前，已經(jīng)審批通過了相當(dāng)數(shù)量的住宅開發(fā)指標(biāo)，這讓我們至少在今年年底以前有了充足的投放市場的房源。按照新政的標(biāo)準(zhǔn)，這部分住房會(huì)是非常稀缺的產(chǎn)品，并且很快就會(huì)投放市場。

但新亞洲·體育城堅(jiān)決擁護(hù)中央地產(chǎn)新政，在此鄭重承諾：決不會(huì)“趁火打劫”。模較小的地產(chǎn)商或退出記者：“十五”條中，一些量化的指標(biāo)將會(huì)對(duì)地產(chǎn)格局產(chǎn)生什么樣的影響？

顏總：在二環(huán)路以內(nèi)，90平方米以下的比重本來就比較大，影響不會(huì)大；但如果把這個(gè)面積要求放在二環(huán)路以外就不合理，會(huì)增加房屋成本，本來是解決中低收入者的住房，結(jié)果可能會(huì)適得其反，會(huì)造成房市的波動(dòng)

地產(chǎn)新政中有關(guān)五年?duì)I業(yè)稅的問題，我前兩天看了一個(gè)報(bào)告，昆明的二手房市場中，有50％左右是持有兩年左右的住房，因?yàn)?年政策的出臺(tái)，市場上的二手房已經(jīng)開始上漲了。二手房市場短期內(nèi)會(huì)暫時(shí)停頓，但時(shí)間不會(huì)太長。

新政中，自有資金達(dá)到35％以上銀行才給予擔(dān)保貸款，這給金融部門提了醒，說明要?jiǎng)诱娓竦�。這給地產(chǎn)的開發(fā)加高了門檻，估計(jì)會(huì)出現(xiàn)規(guī)模較小的地產(chǎn)商退出的可能。付三成對(duì)房市影響不大記者：一部分首付提高到三成，會(huì)影響成交量嗎？

顏總：我認(rèn)為，購房者首付必須達(dá)到30％這一條對(duì)房市影響不大，因?yàn)閷?duì)于消費(fèi)者而言，他們會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力自行選擇住房的總價(jià)，買不了140平米的房子，大不了買120平米的。

加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的開發(fā)力度，這一點(diǎn)對(duì)開發(fā)商來說其實(shí)是有利的，因?yàn)檫@意味著很多人買得起房、住得上房，這對(duì)“構(gòu)建和諧社會(huì)”有利。買不起房子的人，會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房和廉租房的出現(xiàn)而住上了房子，而對(duì)于這部分人來說，房價(jià)的高低對(duì)他們幾乎沒有影響，因此這一點(diǎn)不會(huì)對(duì)目前和以后的房市造成太大的影響。明的房價(jià)基本合理記者：目前昆明的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)處于一個(gè)什么樣的水平？

顏總：一線城市是指北京、上海、廣州和深圳等城市；二線城市是指經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市及沿海發(fā)達(dá)城市；三線城市是指西部的省會(huì)城市和較偏遠(yuǎn)的城市。

根據(jù)中國權(quán)威房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的理論，一般來說城市化達(dá)到70％，房地產(chǎn)市場才會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，這時(shí)候房價(jià)就不會(huì)有太大的波動(dòng)。于是出現(xiàn)了全國的知名開發(fā)商向二、三線城市轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象。如按城市化來劃分，昆明就屬于三線城市。昆明的城市化還達(dá)不到50％，才剛剛進(jìn)入城市的發(fā)展期，到高峰期，再到飽和期，還有很長的路要走，至少還有8到10年的時(shí)間才能達(dá)到房產(chǎn)供需的平穩(wěn)期。昆明的房市那么多年都比較平穩(wěn)，我覺得從我們了解的真實(shí)數(shù)據(jù)來看，昆明的房價(jià)還是基本合理的。與一、二線城市的房價(jià)來比，我們并不“黑心”。

國家和地方政府應(yīng)在房產(chǎn)信息的收集、整理方面下功夫。地方首先要把握好房產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)收集、整理和統(tǒng)計(jì)工作，這樣中央才可能收到來自地方的真實(shí)的房產(chǎn)信息，以有利于中央制定合乎市場的房產(chǎn)政策，從而在指導(dǎo)地方地產(chǎn)健康、穩(wěn)定、發(fā)展的過程中才能做到真正合理。也就是說，地方信息與市場對(duì)稱，中央政策與地方對(duì)稱，這樣制定出的國家宏觀政策才能與市場對(duì)稱，才能指導(dǎo)地方的地產(chǎn)市場。市不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)記者：面對(duì)新政，昆明的地產(chǎn)會(huì)重新“洗牌”嗎？

顏總：在信貸政策上，其實(shí)新政以前就有了35％的自有資金的規(guī)定，這一次只不過再次重申。這就意味著銀行也將加大執(zhí)行的力度，信貸的門檻提高了。我們知道，在房地產(chǎn)方面中央和地方一直處于“博弈”狀態(tài)。去年的財(cái)政收入中，地方政府的土地出讓進(jìn)項(xiàng)就達(dá)到了9600億元，這在財(cái)政收入中已位居老二。所以，從這個(gè)角度來講，地方政府一般還是會(huì)盡可能地穩(wěn)住房市，不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。至于“博弈”到什么時(shí)候，我想時(shí)間不會(huì)太久，如果非要給個(gè)時(shí)間的話，我想是一年。這就給開發(fā)商的耐力、心理底線和資金實(shí)力形成考驗(yàn)。每個(gè)開發(fā)商的情況不一樣，如果有足夠的底氣就能堅(jiān)持住，如果堅(jiān)持不住部分開發(fā)商就有可能被迫出局。分利用民間資本記者：幾輪房產(chǎn)新政，都是為了解決房價(jià)、供求等問題，對(duì)于這些焦點(diǎn)問題，您有什么好建議？

顏總：去年“國八條”平抑房價(jià)的宏觀調(diào)控成為“空調(diào)”以后，房價(jià)越調(diào)越高，買房不住，想買房的買不起。這是政府、地產(chǎn)商和真正的住房者三者都不愿看到的。這種現(xiàn)象一直有，只不過到現(xiàn)在才爆發(fā)出來罷了。這不能完全歸咎于地產(chǎn)開發(fā)商。關(guān)鍵是要找到癥結(jié)所在和有效的解決辦法。在城市化進(jìn)程中，政府用開發(fā)商交納的土地出讓金來改善交通、配套和市政建設(shè)。同時(shí)，政府也可以拿出一部分資金來建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，這是解決辦法之一。

方法二是充分利用民間資本解決社會(huì)問題，在土地出讓時(shí)附加條件：硬性規(guī)定建設(shè)一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，給土地、給政策，也給條件，開發(fā)商自然會(huì)努力想辦法，這是我的建議，僅供參考。

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