小戶型（20—80平方米）以其較低的價格，功能齊全的戶形設計、良好的商業(yè)配套和交通，贏得了主要是從大家庭中分離出的小家庭和
“北漂一族”等這樣一群年輕的特定消費群體的親睞。
但在開發(fā)商對自己小戶型近乎完美的宣傳中，作為律師我們認為購房者在保持平靜心態(tài)的過程中應當清醒的認識到小戶型房屋買賣中普遍存在的一般房屋買賣中所沒有的諸多問題（當然，戶型的合適與否則主要是購房者個人的審美價值決定的，不在本文筆者評品之列）。
比如：
1、停車位。很明顯，同樣的一片土地如果被房地產開發(fā)商建為小戶型的情況下，業(yè)主的戶數會增加很多，甚至一倍以上，隨著車價的不斷下調，大多數業(yè)主是要買私車的，甚至這已經是現(xiàn)狀。那么上千輛車白天好說，但到了晚上下班往哪泊停的呢？所以你要考慮一下開發(fā)商是否想到了你的愛車的車位呢？
2、綠化率。在綠化率等這一些規(guī)范與車位等規(guī)范都有硬性規(guī)定的前提下，注重健康的你要注意這一點了！因為在有限的土地上既給業(yè)主留出了足夠的車位（比如：按照北京市規(guī)范的最低的標準，三環(huán)以外，100戶至少要有50個車位），又達到了綠化要求，是需要小戶型房地產開發(fā)商在開始時就對設計單位的設計方案、圖紙的要求上作出較高的要求的。這就需要小戶型開發(fā)商增加成本請更優(yōu)秀的建筑設計單位。
3、驗房權。在市場上和法律界還沒有、專門提出這個權利的筆者的用意在于在收房的流程中存在這樣的一個問題：因為商品房買賣合同中沒有具體的收方流程約定，這個流程現(xiàn)在是開發(fā)商單方指定的既--你要先交所有的費用，先辦收受，后驗房特別是在團收中這一問題的表現(xiàn)優(yōu)為名顯。所以，這個條款需要購房者在簽訂《小戶型房屋買賣》合同中約定：小戶型房屋的買受人享有驗房權，驗房權的本質在于保證你期望的小戶型產品的生產者--開發(fā)商是否在嚴格按照約定的產品目標施工、裝修等等。以免最終使你變成了“無奈的收房者”、“失落的收房者”。實際上，由于種種主客觀上的原因，別說是小的變動，甚至會有很多戶型變更的問題。比如；說有陽臺的收房時沒有了陽臺，說有儲物間的后來又沒有了等等。
4、精裝修。小戶型房屋在國外叫公寓。提起這個洋名時你就會明白其實精裝修也是小戶型很重要的賣點。這一點與一般的房屋買賣尤為不同。問題是；什么叫“精”？這又需要小戶型的購房者（買受人）和開發(fā)商（出賣人）之間的合意來定義。當然，雖然買受人是“上帝”，但事實上“精”的定義主要是有開發(fā)商（出賣人）決定的并且是已經決定了的。一般購房者（買受人）只有不同開發(fā)商的選擇權和要求具體約定并明細相關“精”的內容的權利。主要包括兩個方面：一是材質，二是工藝。要知道精裝修項目品牌的落實是需要合同約定和業(yè)主的監(jiān)督的--尤其是在隱蔽工程中。此外施工工藝質量不僅需要開發(fā)商增加開支請好的施工企業(yè)，還需要不同工種的施工工種之間的精誠合作。
此外，還有電梯的使用等問題。
我們都知道：購房者的權利已有很多法律、法規(guī)、規(guī)章、行業(yè)規(guī)范等硬性的保護措施，甚至房管局還專門印制了標準的《房屋買賣合同》來保障房屋交易流轉中的穩(wěn)定性，避免糾紛，但這畢竟是房屋買賣中的共性中的一部分，不足以保障你的全部權利，滿足你的購房期望值；也沒有完全體現(xiàn)你的個性化需要。所以，從購房開始，我們就提醒你注意以上問題，對以上問題和完全體現(xiàn)你個性的所有事項做出明確的約定，特別是要寫明約定違反這些約定的懲罰性條款。不然，即使有約定也往往是空言。
文/袁前嶺律師
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