政策背景
政府調(diào)控將以今年5月17日新出臺(tái)的“國(guó)六條”政策為主導(dǎo)，建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)九部委地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則制定細(xì)化政策。地方政府必須遵循國(guó)務(wù)院增加“中低價(jià)位”、“中小套型”供應(yīng)的精神，在“住房建設(shè)規(guī)劃”中量化明確在年度新開工項(xiàng)目的面積、價(jià)格、戶型指標(biāo)。住房結(jié)構(gòu)調(diào)整方面：90平方米以下的中小戶型將被要求占到70%以上。同時(shí)，按照前述指標(biāo)對(duì)地方的新開工項(xiàng)目進(jìn)行限制。此外，信貸政策的調(diào)整將出現(xiàn)在這份聯(lián)合簽發(fā)的文件中。將主要涉及以下內(nèi)容：
(1)開發(fā)商自有資本金比例將提高到35%。
(2)對(duì)有閑置土地等情況的，要控制貸款發(fā)放，不予以授信。
(3)首付的比例可能會(huì)提高到3成，但90平方米以下中小戶型可豁免，從而體現(xiàn)“區(qū)別對(duì)待”的原則。與此同時(shí)，稅收政策的調(diào)整方向已經(jīng)初步確定：將延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限至5年。同時(shí)，20%房產(chǎn)交易個(gè)稅也很可能再次被提出，但具體是否明確地方建設(shè)系統(tǒng)“先稅后征”，現(xiàn)在還未可知。另外，強(qiáng)力征管土地保有環(huán)節(jié)的稅收，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議十六條》打擊土地囤積，已經(jīng)成為確定的方向。
從宏觀調(diào)控政策取向來看，新政策基本是去年政策的延續(xù)和提升，有些舉措是去年政策的承接。去年“國(guó)八條”提到要改善住房結(jié)構(gòu)至今，房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)依舊存在戶型偏大問題。去年的調(diào)控政策是強(qiáng)調(diào)“改善”商品房結(jié)構(gòu)，而今年則要求“切實(shí)調(diào)整”，這說明中央政府要求各地政府要通過實(shí)際務(wù)實(shí)的行動(dòng)來改變目前市場(chǎng)上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀。
土地供應(yīng)
2006年，昆明土地市場(chǎng)新增招拍掛土地供應(yīng)量預(yù)計(jì)不超過5000畝，但是可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)潛量將超過10000畝。
自去年8.31大限后，土地存在諸多不確定性,成本增加，昆明市共清理出歷史遺留問題土地8000多宗，共計(jì)71500畝，其中的官渡區(qū)和西山區(qū)占了很大一部分。兩個(gè)區(qū)共清理出歷史遺留問題土地7200多宗，共計(jì)58000畝。這些土地包括從1978年到2004年26年間所有的歷史遺留問題土地。昆明處理這些歷史遺留問題土地時(shí)，政策比較寬松。對(duì)符合“兩規(guī)一條例”《昆明市土地利用總體規(guī)劃》、《昆明城市總體規(guī)劃》及《滇池保護(hù)條例》)和其他有關(guān)規(guī)定的用地都給予放行。這其中的房地產(chǎn)用地在5000至10000畝之間,蓄備的土地和清理出的土地將在今明二年內(nèi)開發(fā)。昆明綜合地價(jià)漲幅為全國(guó)之首，為883元/平方米，但與其他城市相比，昆明綜合地價(jià)仍比其他城市低出近幾百元。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，今年土地供應(yīng)量上基本和去年供應(yīng)量持平。今年的開發(fā)量比去年多30%，大量清理出來的土地將在今明幾年內(nèi)持續(xù)開發(fā)，充足的土地供應(yīng)將給今年上半年的樓市注入強(qiáng)勁的動(dòng)力，保持了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
企業(yè)變化
昆明房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)將發(fā)生很大變化,企業(yè)運(yùn)作模式也隨之改變。從開發(fā)企業(yè)自身來講，要正確認(rèn)識(shí)形勢(shì)，分析形勢(shì)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，調(diào)整布局和力度。一是要把保證資金鏈的安全作為第一要?jiǎng)?wù)。通過發(fā)展戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略的調(diào)整來克服危機(jī)的出路。搶土地、搶報(bào)批、搶銷售的“三搶”將逐漸被重管理模式、重產(chǎn)品研發(fā)、重渠道創(chuàng)新的“三重”代替；期房銷售為主將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房銷售為主；企業(yè)管理從資源管理為主轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鞴芾頌橹�；房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)商一家獨(dú)大的局面向投資商、開發(fā)商、發(fā)展商、中介商、專業(yè)機(jī)構(gòu)相互合作的行業(yè)局面逐漸轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)淺析房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了以內(nèi)需拉動(dòng)為主要特征的新一輪投資上升期，產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，住宅需求群體由購(gòu)買力區(qū)分，繼續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)橛少?gòu)房動(dòng)機(jī)性劃分。即純投資需求、帶有投資性質(zhì)的二次置業(yè)需求、純消費(fèi)需求。2006年，純投資需求群體將明顯減少，帶有投資性質(zhì)的二次置業(yè)需求保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，純消費(fèi)需求受價(jià)格因素影響最大。但三類群體決策心理發(fā)生轉(zhuǎn)變，對(duì)普通住宅、高檔住宅、別墅的需求結(jié)構(gòu)已發(fā)生轉(zhuǎn)變。2006年，昆明房地產(chǎn)一手住房市場(chǎng)供應(yīng)量約為7.6萬套或800萬平方米，比2005年現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量增長(zhǎng)38％左右，競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)數(shù)很可能突破200個(gè)。其中，高檔住宅和別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。
如果“以樓市的冷暖來分，把本地樓市分為三種，一種叫預(yù)熱，一種叫加熱，另外一種叫正熱。如果三月的房展叫樓市春天的預(yù)熱，那么五月中的春季房交會(huì)就應(yīng)該成為樓市中的加熱，樓市中春天的到來，那么樓市豐收的秋天還遠(yuǎn)嗎？
按目前昆明的情況，從2003至2006年，每年有效需求增長(zhǎng)20%是比較合理的，從實(shí)際銷售來看2003年銷售面積343萬平方米，2004年實(shí)際銷售面積510萬平方米（預(yù)計(jì)銷售432萬平方米），2005年實(shí)際銷售面積510萬平方米（預(yù)計(jì)銷售518萬平方米），2006年預(yù)計(jì)銷售面積為622萬平方米。二個(gè)房展會(huì)在市場(chǎng)釋放量呈梯形，但從整個(gè)樓市來看，上半年市場(chǎng)比較冷清，但市場(chǎng)處于蓄勢(shì)期，市場(chǎng)所積蓄的大部分能量將在下半年短時(shí)間內(nèi)集中釋放出來。昆明市上市的樓盤開發(fā)總建面積1190多萬平方米，上市樓盤中大眾產(chǎn)品比重進(jìn)一步加大，與去年別墅物業(yè)、多層物業(yè)、小高層和高層物業(yè)相比，今年上半年上市樓盤中，小高層物業(yè)占了38%，高層物業(yè)占了62%，供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。而價(jià)格保持近年來穩(wěn)中略升的趨勢(shì)。
利好消息
整個(gè)樓市從積極的方面看,對(duì)于昆明房地產(chǎn)的利好消息也較多:現(xiàn)代新昆明建設(shè)的全面推進(jìn),城市化進(jìn)程的加快,為昆明房地產(chǎn)開發(fā)提供了強(qiáng)有力的保障；昆明正處于大規(guī)模舊城改造、拆遷安置的高潮時(shí)期,極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和昆明經(jīng)濟(jì)的提速,GDP增長(zhǎng)較大,城鄉(xiāng)人民收入不斷提高,老百姓追求生活質(zhì)量,通過二次或多次置業(yè)改善居住條件的需求越來越大；由于昆明氣候好、房?jī)r(jià)低(與國(guó)內(nèi)大中城市比)、對(duì)省內(nèi)其他州市具有超強(qiáng)吸引力、面向東盟的橋頭堡等因素,外地人在昆買房的逐年增多。
2006年各區(qū)域上市樓盤開發(fā)量減少的成熟片區(qū)價(jià)格略有上漲，開發(fā)量較大的片區(qū)價(jià)格略降，昆明四區(qū)各區(qū)域均價(jià)西市區(qū)最低，其次是北市區(qū)。但最低價(jià)格都在2420元以上。西市區(qū)由于開發(fā)量逐漸減少，而社區(qū)配套剛剛成熟，因此顯得有點(diǎn)供不應(yīng)求，價(jià)格在2386元/平方米。東市區(qū)均價(jià)在2800元，南市區(qū)開發(fā)量太大，由于社區(qū)配套不太成熟，因此價(jià)格會(huì)略有下降，均價(jià)在2714元。中心區(qū)由于地段因素價(jià)格高居不下，均價(jià)均超過5000元/平方米。二環(huán)路內(nèi)的中心區(qū)房?jī)r(jià)還有上升空間。
去年昆明樓市共開發(fā)樓盤140多個(gè)，全年開發(fā)商品房10萬余套，建筑面積達(dá)到1200萬平方米，而且基本在今明二年內(nèi)交房的成績(jī)斐然的輝煌后。2006年國(guó)家積極擴(kuò)大內(nèi)需，政策鼓勵(lì)平民住房消費(fèi)的浪潮下，昆明房地產(chǎn)開發(fā)面積仍將進(jìn)一步放量，將是本地實(shí)力開發(fā)商與外來大鱷同臺(tái)亮劍共舞的時(shí)段。
普通住宅和高檔住宅價(jià)格保持穩(wěn)定，在售樓盤售價(jià)2000~2500元/平方米的占在售樓盤總數(shù)的25%，售價(jià)在2501~3000元/平方米的占在售總數(shù)的48%，3001~3500元/平方米的占在售總數(shù)的15%，售價(jià)在5000元/平方米的占在售總數(shù)的4%。別墅價(jià)格略有上揚(yáng)。一手住宅全年均價(jià)達(dá)到3012元/平方米。其中，普通住宅均價(jià)2429元，高檔住宅（含高層高級(jí)公寓和花園洋房等）為4928元/平方米；別墅為5047元/平方米。三者的價(jià)格倍差略為1:1.8:1.9。從這個(gè)價(jià)格差別來看，高級(jí)公寓、別墅價(jià)格還有上升空間。今明幾年眾多樓盤將在昆明老百姓心中的品牌房交會(huì)——秋季房交會(huì)集中繽紛上市，從戶型、容積、綠化、地段、價(jià)格等方面來說，無疑是購(gòu)房者精挑細(xì)選貨比三家，時(shí)不待我的絕佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，購(gòu)買新的位置較遠(yuǎn)的普通住宅，還是購(gòu)買舊的城區(qū)內(nèi)的二手房，就看個(gè)人自身經(jīng)濟(jì)能力和意愿了。
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