樓市面臨大變局
據(jù)多年關(guān)注昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)研究公司的調(diào)查結(jié)果顯示：昆明市民對(duì)購(gòu)房需求平均面積在105—110平方米左右，而各個(gè)開(kāi)發(fā)商的樓盤每套平均面積也在110-120平方米。從數(shù)據(jù)上看，供求大致相當(dāng)。
29日建設(shè)部等9部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，規(guī)定90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積70%以上。這引起了昆明開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者及二手房中介機(jī)構(gòu)的關(guān)注，９０平方米“分水嶺”一時(shí)成為各方熱議的焦點(diǎn)話題。
90平方米占70%比例過(guò)高
“這次國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政中這個(gè)規(guī)定，目的是想促使更多房地產(chǎn)商致力于小戶型開(kāi)發(fā)，讓收入不高者也能買得起新房，這個(gè)出發(fā)點(diǎn)和初衷是很好的。”大朝房地產(chǎn)公司總經(jīng)理肖春華告訴記者，“10年前來(lái)到昆明，就發(fā)現(xiàn)昆明樓盤的結(jié)構(gòu)不是很合理，90平方米以下的小戶型比例很小。目前大戶型占到各樓盤的60%以上，小戶型占比仍然不高�！�
隨后肖春華話鋒一轉(zhuǎn)：“但我認(rèn)為國(guó)家出臺(tái)的90平方米以下小戶型占到70%這個(gè)比例過(guò)高，小戶型占到50%左右較合理�！睂�(duì)此，風(fēng)之鈴老總石遠(yuǎn)有著相同的看法。
昆明一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司老總認(rèn)為，云南是個(gè)休閑型都市，市民對(duì)于住房舒適性要求都較高，面積要求絕大部分在100平方米以上。從云南的住房需求特點(diǎn)分析，在首次置業(yè)群體中，偏年輕群體受經(jīng)濟(jì)制約條件比較大，住房需求會(huì)在100平方米以下；現(xiàn)更大一部分是從州市來(lái)昆的購(gòu)房者，經(jīng)濟(jì)實(shí)力都有保障，對(duì)住房尤其是居住面積要求都較高；其次，以第二次置業(yè)的3口之家為例，普遍要求都不會(huì)低于120平方米。
記者在采訪一些二手房中介商時(shí)，他們告訴記者，最好銷售的二手房是100平方米左右的。換句話說(shuō)，一般購(gòu)買力不夠的人家才會(huì)選擇二手房，100平方米是最受歡迎的面積，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明新建房90平方米以下已不能滿足很大一部分人的需求。
二環(huán)外小戶型價(jià)格將走低
風(fēng)之鈴老總石遠(yuǎn)分析認(rèn)為，消費(fèi)者買房時(shí)是以多少錢一套來(lái)進(jìn)行衡量的，一般在買房時(shí)最先考慮的是買個(gè)多少錢的房子，而不會(huì)首先想到面積和每平方米的價(jià)格。在這個(gè)前提下，如果一家人手中可支配的資金只有20萬(wàn)元，當(dāng)房?jī)r(jià)為1500元/平方米時(shí)，會(huì)考慮買133平方米的房子；但如果房?jī)r(jià)漲到2000元/平方米時(shí)，只能考慮買個(gè)100平方米左右的房子；如果房?jī)r(jià)達(dá)到2500元/平方米時(shí)，就只能考慮購(gòu)買80平方米左右的房屋。
所以，市場(chǎng)本來(lái)是根據(jù)供求關(guān)系調(diào)整價(jià)格的，但國(guó)家硬性對(duì)面積進(jìn)行規(guī)定后，勢(shì)必會(huì)影響到價(jià)格。昆明二環(huán)路以內(nèi)的小戶型價(jià)格將會(huì)上漲，而二環(huán)外的小戶型價(jià)格將下降�！耙�?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中地價(jià)占到很大比例，二環(huán)以內(nèi)高價(jià)拿下地塊后，如果開(kāi)發(fā)商要開(kāi)發(fā)70%的小戶型，從建筑成本到配套設(shè)施成本都會(huì)增加，這將以提高價(jià)格的方式轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，房屋單價(jià)將提高；而二環(huán)以外土地成本低，而當(dāng)國(guó)家強(qiáng)制性要求70%以上小戶型時(shí)，二環(huán)以外的樓盤因地價(jià)低較容易做到，可供給房量大增，加之二環(huán)外大型樓盤開(kāi)始放量供應(yīng)，因此供大于求會(huì)拉低二環(huán)外小戶型的價(jià)格。
記者隨后采訪的幾家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人與石遠(yuǎn)的看法相同，并且認(rèn)為，這個(gè)新政將給一些早已籌劃好樓盤開(kāi)發(fā)計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商通過(guò)審批帶來(lái)障礙。
房產(chǎn)調(diào)控不宜“一刀切”
昨天，昆明一位接到相關(guān)部門要求改規(guī)劃的開(kāi)發(fā)商抱怨說(shuō)，今天叫我改規(guī)劃，如果都改成90平方米以下的，到時(shí)候賣不出去誰(shuí)負(fù)責(zé)？
就此次房地產(chǎn)調(diào)控，90平方米成為新建樓盤的一個(gè)硬指標(biāo)。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商各有看法。“國(guó)家出手調(diào)控市場(chǎng)是件好事，但什么面積的需求量大還是房地產(chǎn)公司更清楚。畢竟是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，哪個(gè)也不會(huì)開(kāi)發(fā)一些市場(chǎng)根本不需要的產(chǎn)品。
另一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，企業(yè)生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品，要由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求狀況來(lái)決定。其中的根本原因在于，企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品能否賣出去，風(fēng)險(xiǎn)要由企業(yè)自己承擔(dān)。政府可以根據(jù)自己的規(guī)劃，就容積率、房屋外觀等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出要求，但是無(wú)法要求房地產(chǎn)企業(yè)蓋多大戶型的房子，否則就是越位。
“從短期內(nèi)看，這一政策肯定能惠及生活層次水平相對(duì)要低的老百姓；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種‘一刀切’的做法在實(shí)際操作上會(huì)遇到比較大的難度。
“風(fēng)之鈴”老總石遠(yuǎn)認(rèn)為，要地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)小戶型，政府能否從土地放量等方面給予一些條件；國(guó)家的政策是針對(duì)全國(guó)而言，像上海等地，每多買10平方米的房可能要多付出八九萬(wàn)元，而昆明消費(fèi)者只需多付出兩三萬(wàn)元。各地區(qū)和城市情況不同，在實(shí)施國(guó)家新規(guī)時(shí)能否多考慮一下昆明的實(shí)際情況。
張敏戴川/文（春城晚報(bào)）
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