“庸醫(yī)”治壞了房地產(chǎn)

如果把房地產(chǎn)行業(yè)比作一個(gè)重疾纏身的病人，由于其地位重要，牽扯面廣，所以就有越來(lái)越多打著“懸壺濟(jì)世”、“妙手回春”旗號(hào)的醫(yī)生，在房地產(chǎn)“病人”的臥榻前望聞問(wèn)切，作專(zhuān)家會(huì)診狀，然后胡亂開(kāi)些藥方，下些猛藥。這樣的場(chǎng)面最近越來(lái)越熱鬧，開(kāi)出的藥方也越來(lái)越離譜。房地產(chǎn)是否有��？有。什么��？發(fā)燒。癥狀是投資猛增，房?jī)r(jià)過(guò)高。發(fā)燒并不是什么疑難雜癥，治療方法也不復(fù)雜，關(guān)鍵是找準(zhǔn)病因，認(rèn)清根源，但眼下很多所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政府官員為房地產(chǎn)開(kāi)的藥方，大都是頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，治標(biāo)不治本。有些庸醫(yī)甚至頭疼醫(yī)腳，腳疼醫(yī)頭，緣木求魚(yú)，盲目下藥。

經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，商品的價(jià)格漲跌主要是由供求關(guān)系決定的。一種商品，供大于求則價(jià)格下跌，供不應(yīng)求則價(jià)格上漲。房?jī)r(jià)之所以猛烈上漲，原因不外乎需求猛增，而市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足。

需求為什么猛增？或者說(shuō)為什么超過(guò)了正常的因人口增長(zhǎng)、房屋更新和收入增加帶來(lái)的增長(zhǎng)比例，一個(gè)原因在于政府追求GDP數(shù)字和政績(jī)，大搞城市改造，拆遷圈地愈演愈烈，人為地推動(dòng)了新房的剛性需求。還有，居者有其屋雖然是一個(gè)和諧社會(huì)的起碼要求，但不同經(jīng)濟(jì)收入的人對(duì)住房的需求是不同的，政府理應(yīng)為低收入者提供廉租房或貼租房，可事實(shí)是，低收入者得不到適合他們的廉價(jià)住房，只好節(jié)衣縮食為買(mǎi)房奔命。當(dāng)幾乎所有人都以買(mǎi)一套商品房為惟一出路時(shí)，房地產(chǎn)的需求怎能不居高？

再說(shuō)供應(yīng)。有些城市把房?jī)r(jià)上漲的原因歸結(jié)為開(kāi)發(fā)商故意囤積房屋不賣(mài)，因此出臺(tái)政策，強(qiáng)令開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售房許可證后必須一次性公開(kāi)房源，不得囤積不賣(mài)，也不得分期銷(xiāo)售。有人因此叫好，說(shuō)這是政府為打壓房?jī)r(jià)、讓老百姓買(mǎi)得起房而出手干預(yù)的英明之舉。要我說(shuō)，這真是滑天下之大稽。

有人見(jiàn)過(guò)汽車(chē)廠家故意囤積汽車(chē)不賣(mài)的嗎？有人見(jiàn)過(guò)家電企業(yè)生產(chǎn)出電視放在倉(cāng)庫(kù)里等著漲價(jià)的嗎？有人見(jiàn)過(guò)鋼鐵公司煉出鋼來(lái)故意不賣(mài)的嗎？沒(méi)有，至少是很罕見(jiàn)。因?yàn)樵谝粋�(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上，企業(yè)生產(chǎn)出產(chǎn)品來(lái)無(wú)不想趕快銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)資金回籠，誰(shuí)敢故意囤積不賣(mài)？即使有人異想天開(kāi)存貨等著漲價(jià)，更多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)迅速?gòu)倪@個(gè)傻瓜手里搶走市場(chǎng)份額，囤貨的結(jié)果很可能是永遠(yuǎn)賣(mài)不出去！因此，在一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，政府根本沒(méi)有必要出臺(tái)措施，要求企業(yè)生產(chǎn)出產(chǎn)品來(lái)就趕快銷(xiāo)售，因?yàn)檫@樣做就像命令一個(gè)饑餓的人故意不吃飯一樣可笑而毫無(wú)必要。

我這樣說(shuō)并不表示房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有囤貨現(xiàn)象，事實(shí)上，確實(shí)有開(kāi)發(fā)商在有意拖延銷(xiāo)售速度，但房?jī)r(jià)并不是因?yàn)樗麄冞@樣做導(dǎo)致供應(yīng)緊張才上漲，恰恰相反，正是由于房地產(chǎn)企業(yè)看到了市場(chǎng)供應(yīng)不足，預(yù)見(jiàn)到房?jī)r(jià)有可能大幅上漲，所以才囤積房源，等待漲價(jià)以獲得更高利潤(rùn)。這是一個(gè)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)思維和行為，我看不出有什么必須打壓的理由。

“屯房”是市場(chǎng)供應(yīng)緊張、房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的結(jié)果，而不是導(dǎo)致房源短缺的原因，只不過(guò)“屯房”行為進(jìn)一步加劇了供應(yīng)緊張。這就像去年能源消耗增加，引起發(fā)電用煤供應(yīng)緊張，煤價(jià)一路飆升，部分煤礦因此有意囤積煤炭，等待高價(jià)賣(mài)出一樣。沒(méi)有人要求煤礦必須生產(chǎn)多少賣(mài)多少，因?yàn)樽非罄�益最大化是企業(yè)的本能，也是最基本的市場(chǎng)游戲規(guī)則。煤炭供應(yīng)緊張、價(jià)格上漲的市場(chǎng)信號(hào)一旦傳出，市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)促使生產(chǎn)要素重新配置——更多的企業(yè)和資金投入到煤炭生產(chǎn)中，然后供應(yīng)增加，價(jià)格自動(dòng)下跌。政府強(qiáng)行干預(yù)企業(yè)的銷(xiāo)售計(jì)劃，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)信號(hào)失真，生產(chǎn)要素不能向供應(yīng)一端傾斜，供求關(guān)系就始終得不到改善。

造成商品房供應(yīng)不足的原因很多，其中一個(gè)重要的原因在于，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本生產(chǎn)要素——土地不由市場(chǎng)配置，政府是惟一的土地供應(yīng)商，壟斷和無(wú)序供應(yīng)土地帶來(lái)的結(jié)果是地價(jià)急速攀升，而且土地資源的分配在時(shí)間和空間上不能按市場(chǎng)要求進(jìn)行，所以當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，市場(chǎng)不能通過(guò)調(diào)節(jié)要素配置，迅速增加房屋供應(yīng)，房?jī)r(jià)自然越來(lái)越高。

土地市場(chǎng)化是一個(gè)更大更復(fù)雜的話(huà)題，要求政府不再充當(dāng)惟一的土地供應(yīng)商角色，現(xiàn)在看來(lái)也不現(xiàn)實(shí)，這就意味著房地產(chǎn)的供求關(guān)系始終不能完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，在有些時(shí)候，政府調(diào)節(jié)的作用更大——比如在增加土地供應(yīng)量方面、項(xiàng)目審批準(zhǔn)入方面，但不能因?yàn)檎�府具備調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系的能力和權(quán)力，就迷信“看得見(jiàn)的手”，信奉行政干預(yù)萬(wàn)能，混淆影響市場(chǎng)供求的主要和次要矛盾，把板子全打在開(kāi)發(fā)商的屁股上，以為要求房地產(chǎn)公司不得囤積房屋就可增加供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)。

在我看到的為房地產(chǎn)“病人”開(kāi)的藥方中，這只是其中糟糕的一劑。還有庸醫(yī)提出了更荒唐的建議，要對(duì)二手房交易加以重稅，以此抑制需求，從而壓低房?jī)r(jià)。對(duì)這個(gè)愚蠢的處方，經(jīng)濟(jì)學(xué)家薛兆豐先生已經(jīng)撰文批駁，不必我多言。

房地產(chǎn)行業(yè)本來(lái)只有小恙，但卻被一幫庸醫(yī)治成了大病。如果再這么看下去，只怕大病就要治成絕癥了。

（謝鷹）

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